Plan de financement achat maison général

Bonjour à tous,

l’année dernière j’avais déjà ouvert un fil ici - mais depuis beaucoup de choses ont changé et pour plus de clarté, je pense qu’un nouveau fil est préférable (sinon, il suffit de le supprimer).

Nous cherchons une maison depuis plus d’un an et il devient de plus en plus évident qu’une maison en ville coûtera beaucoup plus cher que prévu - selon l’évolution des prix, nous serons bientôt à des montants à sept chiffres. Je voudrais juste faire ici un exemple récent, où selon mon livre de comptes le projet semble "faisable", mais à cause du taux d’amortissement et du montant du prêt, j’ai quand même quelques inquiétudes.

Informations générales sur vous :

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Quel âge avez-vous ? 37, 37 et 2 ans
[*]Enfants prévus ? Un autre pour l’année prochaine
[*]Que faites-vous professionnellement ? Employé développeur logiciel dans l’industrie (IG BCE dans le domaine AT), touriste
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? Temps plein (37,5 h) ou temps partiel prévu (20 h)


Situation des revenus et du patrimoine:


[*]Quels sont vos revenus (brut/net) ?
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[*]Moi : brut 8000 €, net : 4585 (classe d’imposition I)
[*]Compagne : actuellement 0 €, estimation en temps partiel net ~900-1000 € (réorientation, car son employeur n’a pas survécu au Covid)
[*]Allocations familiales : 219 €
[*]Revenus locatifs (au nom de ma compagne) :
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[*]Maison individuelle (120 m²) en périphérie : 450 € loyer hors charges
[*]Maison mitoyenne intermédiaire (120 m²) en ville : 640 € loyer hors charges pour l’appartement (80 m²) + 300 € loyer hors charges pour un local (40 m² loué à une association sociale)
[*]Photovoltaïque : 219 €


[*]Au total, sans le salaire de ma compagne, pour un enfant nous arrivons à environ 6150 net et pour 2 enfants environ 6350 net après déduction des impôts sur la location/photovoltaïque (comme ma compagne n’a pas de salaire en ce moment, les impôts sont donc faibles). Avec son salaire à temps partiel, nous devrions atteindre environ 7000 net.

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Quel capital propre avez-vous ?


[*]450 000 € liquide/actions
[*]Valeur maison individuelle : environ 300 000 €
[*]Valeur maison mitoyenne : environ 300 000 €


[*]Combien de ce capital souhaitez-vous investir dans le projet immobilier ?


[*]410 000 €
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[*]40 000 € tampon pour les dépenses des deux maisons en propriété et autres imprévus, ainsi que l’équipement initial

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Situation des dépenses :

Frais de logement :

[*]Loyer actuel hors charges : 980 €
[*]Loyer actuel charges comprises : 1130 €
[*]Électricité : 50 €
[*]Gaz : 76 €
[*]Téléphone, Internet, mobile : 80 € (nous payons le contrat mobile de ma belle-mère)

Frais de mobilité :

[*]Abonnement mensuel bus et train (aussi pour les enfants !) : 250 €
[*]Crédit automobile (ou épargne pour nouvelle voiture) : 0
[*]Assurance : tous risques sur une voiture d’un an déjà remboursée : 35 €
[*]Taxes : 15 €
[*]Carburant : 70 € (je prends le train et ma compagne ne travaille pas actuellement)
[*]Autres : ADAC 11 €

Coûts des assurances :

[*]Assurance responsabilité civile (y compris animaux) : 14 €
[*]Assurance invalidité professionnelle : 40 € (moi)
[*]Assurance habitation : 15 €

Coûts de la vie courante :

[*]Nourriture adultes : 500 € (y compris restaurants et droguerie)
[*]Vêtements adultes : 150 €
[*]Frais crèche/école (et cantine) : cantine 50 € (frais ne s’appliquent plus qu’une fois pour un 2e enfant pendant 1 an : ~300 €, mais avec allocations familiales et 1 an encore de congé parental avant)
[*]Coûts enfant 1 : budgetés à 500 € (vêtements, jouets, nourriture, couches, meubles, sorties scolaires, argent de poche… selon les étapes de la vie)
[*]Coûts enfant 2 : budgetés à 500 € (vêtements, jouets, nourriture, couches, meubles, sorties scolaires, argent de poche… selon les étapes de la vie)
[*]Ménage : 100 € / mois
[*]Abonnements : 25 €
[*]Dons : 5 €
[*]Conseiller fiscal : 40 €
[*]Frais bancaires : 5 €
[*]Abonnement lentilles de contact : 28 €

Épargne :

[*]Loisirs et vacances : 500 € (y compris toutes les activités, clubs, hobbies, vacances annuelles)
[*]Réserves pour les locations : 200 €
[*]Réserves pour nouvelle maison : 150 €
[*]Meubles et appareils ménagers : 100 €
[*]Électronique : 100 € (PC portable, smartphones, appareils photo, etc.)
[*]Voiture : 200 € (y compris réparations)
[*]Prévoyance retraite : 150 € épargne ETF

Total des revenus et dépenses (actuellement) :

[*]Revenus totaux : 6150
[*]Dépenses totales : 5090 - 980 loyer hors charges = 4110
[*]Solde : 2040 €

Total des revenus et dépenses (avec compagne en temps partiel) :

[*]Revenus totaux : 7000 €
[*]Dépenses totales : 5090 - 980 loyer hors charges = 4110
[*]Solde : 2840 €

Nous sommes conscients que les coûts et les épargnes sont probablement surestimés, mais nous ne voulons pas devoir nous restreindre durablement par rapport à notre niveau de vie actuel. Si jamais il manque 1-2 années de vacances ou que celles-ci sont plus courtes (par exemple pour le 2e enfant), ce n’est pas un problème, mais pas sur le long terme. Nous ne voulons pas non plus en arriver à devoir payer une voiture en plusieurs fois, etc.

L’exception concerne la prévoyance retraite, mais ici la couverture est excellente :

[*]Je bénéficie de la retraite légale + retraite d’entreprise d’environ 3000 € brut. L’épargne en ETF est à mon nom uniquement.
[*]Ma compagne est enfant unique et héritera, en plus des biens immobiliers déjà détenus, de deux autres biens évalués chacun à environ 500 000 €.

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Je n’ai pas d’objet précis en tête, mais il peut facilement coûter entre 1 et 1,1 million € (tout inclus - prix d’achat, rénovation, cuisine, meubles, ...) pour une maison individuelle autonome de 150-180 m² (c’est ce que nous constatons actuellement sur un bien). Il est possible que cela puisse coûter 100-200 K€ de moins, mais ce serait notre plafond maximal si tout correspond (emplacement, voisinage, terrain, ...).

Détail des coûts :

[*]Coût total 1,05 million €
[*]Capital propre déductible 410 000 €
[*]Montant du financement ~650 K€

Nous aimerions garder les biens immobiliers existants. Le plan serait le suivant :

Prêt :

[*]Montant du crédit : 650 000 €
[*]Durée fixe du taux : 20 ans
[*]Taux : 1,28 % (offre de ING déjà reçue)
[*]Montant du financement ~650 K€
[*]Mensualité : 2000 €
[*]Capital restant dû après 20 ans : environ 290 K€

L’idée est de payer 2000 € par mois pendant 20 ans. Quand ma compagne reprendra le travail, ce ne sera pas un problème du tout et nous pourrons faire des remboursements anticipés importants. Après 20 ans, nous verrons la situation : quel est le capital restant dû ? Avons-nous hérité ? Si nous n’avons fait aucun remboursement anticipé et que nous n’avons rien hérité, nous envisagerions probablement de vendre une des maisons (l’inflation en 20 ans devrait compenser une éventuelle baisse potentielle des prix ?) et si cela ne suffit pas, rembourser ce qui reste ou, en toute dernière extrémité, vendre aussi la 2e maison.

Cela me semble assez sûr. Qu’en pensez-vous ? Avons-nous oublié quelque chose ?

Chiffre nue = serrée, mais beaucoup de marge dans les économies. Comme vous économisez également dans la maison = remboursement, je le vois comme relativement détendu.

Est-ce que je comprends bien que vous possédez une maison individuelle d'une valeur de 300 000 EUR, qui génère un loyer net de 450 EUR ?

Si le loyer ne peut pas être augmenté de manière significative, j'envisagerais plutôt de la vendre et de garder plus d'argent dans mes ETF. Après déduction des coûts et des impôts, le rendement du loyer n'est peut-être plus que de 1,5 %, si tant est. Avec les ETF, on devrait pouvoir faire bien mieux.

Est-ce que je comprends bien que vous avez une maison individuelle d'une valeur de 300 000 EUR, qui rapporte un loyer net de 450 EUR ?

À moins que le loyer ne puisse être considérablement augmenté, je pense qu’il vaudrait mieux vendre cela et garder plus d'argent dans mes ETF. Après déduction des coûts et des impôts, le rendement pourrait éventuellement être de 1,5 %, si tant est que ce soit le cas. Avec les ETF, on devrait pouvoir faire beaucoup mieux.

Oui. La maison est héritée et la locataire a 80 ans, elle n’a pas beaucoup d’argent, vit là depuis 45 ans et ne cause aucun problème. On pourrait sûrement obtenir 700 €, ce qui serait aussi une marge supplémentaire pour le financement. Dans l’autre maison, on pourrait aussi obtenir 100 à 150 € de plus, mais là aussi ce sont des locataires de longue date qui causent peu ou pas de problèmes. Cela nous tient plus à cœur que de maximiser au maximum.

Vous n'avez pas pris en compte les charges, n'est-ce pas ? Les 2000€ de solde sont entièrement utilisés pour la mensualité.

Le gaz est-il inclus dans le loyer charges comprises ? Même si ce n'est pas le cas, 150€ + 76€ + 50€ = 280€ me semble très peu pour une maison ancienne de 180m².

Les réserves pour les immeubles locatifs me semblent faibles. Les coûts pour les enfants (si la garderie chez vous est gratuite) sont très élevés. Cela peut peut-être se compenser. Avec les immeubles locatifs en arrière-plan et une éventuelle vente si c'est serré ou si la vie ne se déroule pas comme prévu, je trouve la somme de financement réalisable. Les immeubles locatifs ne sont pas grevés de crédits ? Hypothèque ouverte ?