Plan de financement pour une maison individuelle de 150 m² en périphérie – est-ce raisonnable sans apport personnel ?

Bonjour à tous,
je serais très heureux(se) si vous pouviez nous donner une évaluation du projet mentionné ci-dessous. Est-ce que ce genre de projet a du sens ou devrions-nous le reporter de quelques années ?

Informations générales sur vous :

[*]Qui êtes-vous ? m40/f40, mariés
[*]Avez-vous des enfants ? 1
[*]D’autres enfants sont-ils prévus ? non
[*]Quelle est votre profession ? fonctionnaire/entrepreneuse
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? 40 et 40

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Quels revenus avez-vous (nets) ? 3400+450 net / 4200 + 13ème et 14ème salaire + prime (env. 15 000 net/an)
[*]Combien d’allocations familiales recevez-vous ? 219
[*]Autres prestations sociales comme allocation parentale, indemnités maladie, etc. ?
[*]Total : en moyenne 9800 €/mois
[*]Combien de fonds propres avez-vous ? 50k actuellement
[*]Combien de fonds propres souhaitez-vous investir dans le projet maison ? 50k

Coûts du logement :

[*]Remboursement actuel maison 1000 €/mois
[*]Électricité, gaz, etc. 600 €
[*]Téléphone, internet, mobile 40 € privé
[*]Total : 1640 €

Coûts de mobilité :

[*]Crédit voiture (ou épargne pour nouvelle voiture) 280 € VF1, véhicule de société VF2
[*]Assurance 50 €
[*]Taxes 0 €
[*]Carburant 0 €/ électricité 170 €
[*]Réparations : voiture neuve
[*]Total : 500 €

Coûts d’assurance :

[*]Assurance maladie privée et complémentaire (aussi indemnités journalières maladie, etc.) 1200 €
[*]Responsabilité civile (aussi animaux) 15 €/mois
[*]Assurance vie capital ou risque 50 €/mois
[*]Assurance retraite (aussi Riester, Rürup, etc.) supprimée
[*]Assurance invalidité 100 €
[*]Assurance accident 20 €
[*]Assurance habitation 20 €
[*]Assurance protection juridique
[*]Autres assurances (comme assurance voyage, assurance obsèques)
[*]Total : 1365

Coûts de la vie courante (actuellement supérieurs à la moyenne en raison d’une situation financière confortable) :

[*]Alimentation 700
[*]Restaurants 100
[*]Soins / droguerie 100
[*]Animaux domestiques (nourriture, vétérinaire, médicaments, frais d’élevage) 50
[*]Vêtements 200
[*]Frais de crèche / école (et cantine) 130
[*]Nettoyage maison et entretien jardin Été 750 / Hiver 450 €
[*]Tickets (foot, cinéma, concerts, etc.) 100
[*]Total : 2130

Épargne :

[*]Vacances 800 €/mois
[*](actuellement 2k en actions)

Totaux des revenus et dépenses :

[*]Revenus totaux env. 9800 €/mois
[*]Dépenses totales env. 6435 €/mois
[*]Solde 3365 €/mois + 1000 € en cas de location réussie de la maison actuelle (eventuellement aussi 1200 €) = 4365 €/mois

Informations générales sur la propriété :

[*]Quelle est la superficie du terrain ? Aucun trouvé encore (prix au m² actuels environ 450 à 550 €)
[*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ? Neuf
[*]Garages ?
[*]Quelle est la taille de la maison ? (Surface habitable / surface utile) 150 m²
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ? Similaire aux coûts, car proche banlieue d’une grande ville

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Coût du terrain environ 300 à 400 k (env. 800 m²)
[*]Frais de viabilisation 30k ?
[*]Frais annexes d’acquisition (notaire, tribunal, droit d’enregistrement, agence) 90k
[*]Coût de construction ou d’achat (incl. architecte, bureau d’étude) 150 m² x 3000 € = 450k
[*]Frais de rénovation ou de remise à neuf
[*]Frais annexes de construction (ex. raccordements, expert sol, électricité chantier, etc.)
[*]Aménagements extérieurs / terrasse, allées, aménagement jardin, clôtures, etc. 20k
[*]Coût du financement (ex. frais ou intérêts de mise à disposition)
[*]Coût total env. 800 à 900 k

Maison actuelle :
Même lieu, emplacement central, valeur actuelle env. 300-400 k (pratiquement seulement le terrain 1100 m²), mais maison très ancienne, crédit ouvert 200k. Nous aimerions la garder car nous supposons que la valeur du terrain continuera d’augmenter. Le remboursement serait couvert par les loyers, que nous avons volontairement fixés très bas à 1000 €. Normalement ce serait plutôt 1500 €.

Défi : presque pas de fonds propres, car beaucoup d’argent a été investi dans l’indépendance ces dernières années, mais l’entreprise fonctionne très bien depuis 1,5 ans. Des dividendes (pas la prime, qui est certaine) seront probablement possibles dans les prochaines années. Actuellement, l’argent est mieux investi dans la croissance de l’entreprise.
Existe-t-il des banques qui financeraient ce genre de projet ? C’est simplement une idée qui nous est venue car nous aimons les nouveaux projets. Ou, selon vous, devrions-nous attendre encore 1-2 ans (comme dit, proche banlieue), car nous aurons probablement plus de fonds propres et la conjoncture actuelle est incertaine ?

Merci beaucoup !

Mélange intéressant... un salaire très stable en tant que fonctionnaire contre un salaire incertain d’une entrepreneuse récemment couronnée de succès.

Le premier point de contact serait probablement la banque de l’entrepreneuse, car c’est elle qui peut le mieux évaluer la structure.

Quelle est la charge foncière disponible sur la maison A à présent ? Est-il pertinent de l’inclure dans la balance ? La banque disposerait alors de garanties supplémentaires d’environ 200k.
De plus, elle génère encore 50k / an.
D’ici ce que vous trouviez quelque chose en périphérie et disposiez de premières offres pour une maison, vous aurez déjà fait beaucoup de progrès.

Je considère principalement les coûts comme plausibles. Toutefois, la combinaison hautement qualifiée de fonctionnaire et d’entrepreneuse soulève la question des exigences. Actuellement, 3 000 €/m2 sont plutôt la norme, et non pas la villa high-tech haut de gamme.

La première étape serait, comme mentionné, un entretien de confiance avec la banque principale.

Edit :
Et bien sûr, il subsiste aussi une possible restriction au niveau des vacances... il n’est pas nécessaire d’aller deux fois par an aux Maldives. (Ou ailleurs où l’on dépense 10k par an)

Serrez un peu les dépenses, alors le capital propre sera rapidement généré. Vous n'avez même pas encore de terrain, encore moins un projet ou une première facture (élevée) générée.

Investissez du capital étranger dans l'indépendance ? Responsabilité avec le patrimoine privé ? Discutez-en avec le conseiller fiscal, éventuellement repensez le régime matrimonial et faites inscrire votre résidence principale uniquement au nom de la fonction publique.

450 000 euros pour la maison incl. architecte et ingénieur en structures. Cela pourrait être très serré actuellement, malheureusement. Prix d’apothicaire.

sinon situation de départ impressionnante. 900 000 euros de prêt, financement complet. C’est aussi une question de savoir comment la banque évalue la valeur de nantissement.

quel est le niveau d’endettement de la maison existante ? Depuis combien de temps le prêt est-il en cours ? Peut-être qu’une refinancement pourrait permettre d’obtenir des fonds propres pour le projet de construction neuve.

Resserrez un peu vos dépenses, et vous générerez rapidement des fonds propres. Vous n'avez pas encore de terrain, encore moins un projet ou une première facture (élevée).

Utilisez-vous des capitaux empruntés dans l'indépendance ? Responsabilité avec patrimoine privé ? Discutez-en avec un conseiller fiscal, éventuellement reconsidérez le régime matrimonial et laissez seulement la maison individuelle au fonctionnaire.

Bien sûr, les dépenses sont actuellement élevées. Jusqu'à présent, nous avons supposé que nous ne changerions plus de maison.

Il n'y a pas de capital emprunté dans l'indépendance. C'est une GmbH.
Je regarde d'abord comment ça se passe avec les terrains. Il se pourrait que cela prenne 2-3 ans de toute façon. De nouvelles zones constructibles doivent être désignées, mais personne n'a encore pu me dire comment y accéder.
Merci d'avance !

Honnêtement, je pense qu'aucune banque ne trouvera ce projet intéressant. L'indépendance peut bien fonctionner pour le moment, mais pour la banque, cela doit être vraiment stable et durable. Je vous souhaite bonne chance, mais je pense que cela ne fonctionnera pas à cette échelle.