Coût d'une maison jumelée à Düsseldorf - Évaluation correcte

Bonjour,

Depuis quelques jours, je lis sur votre forum et je suis impressionnée par le savoir-faire qu’il y a ici ! Alors, je me suis inscrite parce que j’aimerais profiter de votre expérience.

Notre situation est la suivante : nous envisageons, avec des amis (pas d’avertissements s’il vous plaît), d’acheter un terrain à Düsseldorf pour y construire une maison jumelée. Nous voulons acheter le terrain seulement si nous pouvons aussi nous permettre une maison qui nous plaît et dans laquelle nous nous sentons bien. Nous avons un budget approximatif, mais des écarts vers le haut dans une certaine tolérance sont acceptables. Le prix du terrain est de 200 000 € par couple et nous comptons 50 000 € de frais annexes par personne (il faut d’abord démolir une vieille maison). Si vous me dites maintenant que c’est trop cher, tant mieux.

Ok, maintenant, nous voudrions investir les 250 000 € restants par couple dans une maison... Le plan d’aménagement prévoit seulement qu’un étage complet est autorisé, sauf si le coefficient d’occupation des sols (c’était bien l’abréviation ?) ne dépasse pas 0,4. Dans notre cas, cela signifierait que nous pourrions construire deux étages complets avec une surface au sol d’environ 60-65 m² (il y a déjà une maison comme ça dans le lotissement – qui est d’ailleurs composé de maisons très hétéroclites…). Nous favorisons actuellement les options suivantes :

- toit en pignon, si possible avec la possibilité d’aménager le grenier en chambre d’invités (il doit donc être plus ou moins accessible)
- pignon à croupe avec toit plat côté jardin
- maison passive 70 (ou plutôt mieux ?)
- sous-sol avec cuvelage (eau souterraine…)
- à peu près prêt à emménager

Nous avons demandé une offre à Bien-Zenker (Celebration 131 L), puisque leur maison témoin à Wuppertal a beaucoup plu à nos amis et à nous. À part que dans le fichier Excel il n’y avait pas de formules et que le prix final indiqué était donc plus élevé que la somme des postes, l’offre n’était pas si mauvaise. MAIS ! Les prix pour certains corps de métier comme les revêtements de sol, les carrelages et les installations sanitaires nous semblent assez élevés. Pas question de faire ça nous-mêmes, mais donner ces postes à des entreprises locales est possible. Voilà pourquoi j’ai les questions suivantes :

- d’après votre expérience, est-ce que ça vaut le coup financièrement d’exclure certains corps de métier (portes intérieures, peinture, sols, carrelages & autres, installations sanitaires) pour les confier à des artisans locaux ? J’ai aussi un peu peur que nous changions encore d’avis lors de la visite de l’exposition et qu’avec des équipements de meilleure qualité dès le départ, ce soit plus intéressant avec les artisans locaux.
- auprès de quelles entreprises devrions-nous demander d’autres offres ? Nous avons aussi bien aimé Schwörerhaus et Weberhaus à l’exposition... Mais peut-être qu’il existe aussi des entreprises locales que je ne connais pas ? En principe, nous avons déjà choisi une maison préfabriquée, mais si vous avez des recommandations pour une maison en maçonnerie, ce n’est pas mal non plus.
- enfin, une question sur le prix : un sous-sol d’environ 120 m² avec cuvelage pour un peu moins de 65 000 € – n’est-ce pas trop cher ???

Merci d’avance pour votre aide, et si je suis dans le mauvais sous-forum, merci de déplacer ! Je trouvais ce fil le plus adapté, mais je ne connais pas encore très bien le forum.

Cordialement, Katrin

Bonjour Katrin,

Les coûts du terrain s’élèvent à 200 000 € par couple.

Mais pas à Haan... ou bien ?

et nous comptons 50 000 € par personne pour les frais annexes (une vieille maison doit d’abord être démolie). Si vous me dites maintenant que c’est trop, tant mieux :D.

Trop peu, définitivement trop peu. Une somme raisonnable est de 35 000 à 40 000 € plus les coûts de démolition de l’ancien bâtiment.

Ok, maintenant nous aimerions investir les restants, disons 250 000 par couple, dans une maison... Le plan d’urbanisme stipule simplement qu’un étage complet est autorisé, sauf si,
le coefficient d’occupation des sols (est-ce l’abréviation?)

Coefficient d’occupation des sols = coefficient d’emprise au sol

n’est pas supérieur à 0,4.

Cette donnée n’a rien à voir avec le nombre d’étages.

Dans notre cas, cela signifierait que nous pourrions construire deux étages complets avec une surface au sol d’environ 60-65 m² (il y a déjà une telle maison dans le lotissement – le lotissement est de toute façon composé de maisons très disparates...).

Non. Vous êtes autorisés à construire un niveau plus un comble avec mur de pignon bas.

Nous privilégions actuellement ce qui suit :

- toit en pente, de préférence avec la possibilité d’aménager le grenier en chambre d’amis (doit donc être plus ou moins accessible)
- pignon saillant avec toit plat côté jardin
- maison à haute efficacité énergétique 70 (ou mieux ?)
- cave avec cuve étanche (niveau des nappes phréatiques...)
- milieu à clé en main

Cela devrait se situer aux alentours de 250 000 € en maison massive à un étage.

- selon votre expérience, a-t-il un sens financier de retirer certains corps de métier (portes intérieures, peinture, sols carrelage et autres, équipements sanitaires) et de confier ces travaux à des artisans locaux ?

Non, leur calcul en tant qu’artisans "indépendants" diffère de celui d’un fournisseur rattaché. Dans ce dernier cas, c’est la masse qui compte ; les commandes fiables et régulières ;)

Ma crainte est aussi que nous exagérions une fois dans l’exposition, et que pour cette raison, il serait finalement mieux de commencer dès le départ avec des équipements de qualité supérieure proposés par des artisans locaux.

Les deux dépendent de votre aptitude à vous discipliner !

- enfin une question de prix : une cave d’environ 120 m² avec cuve étanche pour juste moins de 65 000 € – n’est-ce pas trop cher ???

Non.

Salutations, expert en construction

Bonjour, et merci d'avance pour vos évaluations,

Mais pas à Haan... n'est-ce pas ?

Non, en fait directement à Düsseldorf.

Trop peu, définitivement trop peu. Ce qui est approprié, c’est 35 à 40 milliers d’euros plus les coûts de démolition de l’ancienne construction existante.

Euh, je partais au total sur 100 milliers d’euros (la démolition a été estimée à 30 000, des offres sont là pour cela. Le terrain coûte au total 400 000 et je compte 250 000 pour chaque acheteur de moitié. Cela voudrait-il dire que j’ai tout de même trop estimé ?

Coefficient d’emprise au sol = coefficient d’occupation des sols

Cette indication n’a rien à voir avec le nombre d’étages.

Non. Vous pouvez construire un bâtiment de un étage plus combles à la mansart.

Le plan d’urbanisme dit que des exceptions « au nombre fixé d’étages pleins » sont possibles dans des cas particuliers, « à condition que la surface de plancher fixée (coefficient d’emprise) ne soit pas dépassée ». C’est pourquoi, et parce qu’il y a déjà un bâtiment moderne à toit plat de deux étages dans les environs, j’en suis venue à cette conclusion.

Cela devrait être dans les environs de 250 milliers d’euros pour un immeuble d’un étage, en construction massive.

Ceci ne sonne pas trop mal à mon avis.

Non, leur estimation est différente car ce sont des artisans indépendants, contrairement à une entreprise affiliée à un fournisseur. Dans cette dernière variante, c’est la masse qui compte ; les commandes régulières fiables.

Oui, je comprends cela. Je n’ai fait qu’une courte recherche sur Internet pour obtenir des prix moyens approximatifs. J’ai délibérément choisi des matériaux de gamme moyenne et regardé les expériences relatives à la pose/installation. Quand j’ai additionné tout cela, je suis toujours arrivée à un montant (parfois bien) inférieur à celui de l’offre, qui ne comprend que le standard (par exemple le stratifié).

Bon, ce fil ne correspond vraiment plus à ce sous-forum, même si je souhaite toujours des recommandations pour des entreprises de construction. J’imagine que je ne peux pas déplacer le fil moi-même ?

Bien cordialement,
Katrin

Bonjour Katrin,

Euh, je pensais à un total de 100 000 EUR (la démolition a été estimée à 30 000, des devis sont disponibles. Le terrain coûte au total 400 000 et je compte 250 000 pour chaque acheteur de la moitié. Cela voudrait-il dire que j'ai quand même trop calculé :p ?

On dirait bien ; à moins que des surprises ne se cachent sur le terrain.

Le plan d’urbanisme dit que des dérogations "au nombre fixé d’étages pleins" sont possibles dans des cas particuliers, "à condition que la surface de plancher maximum autorisée (coefficient d’occupation des sols) ne soit pas dépassée." C’est pourquoi, et parce qu’un bâtiment moderne à toit plat de deux étages est déjà proche, j’en suis arrivé à cette conclusion.

Tu devrais alors - mieux encore, un architecte ou le vendeur de ta confiance avec la personne responsable compétente au service urbanisme parler, "avant" de t’entêter pour quelque chose pour lequel l’expression « dans des cas particuliers » ne convient pas ;)

Bon, ce fil ne convient vraiment plus à ce sous-forum, même si j’aimerais toujours avoir des recommandations pour des entreprises de construction ;). Je suppose que je ne peux pas déplacer le fil moi-même ?

Bonne supposition.

Si tu souhaites des recommandations d’entreprises, ce fil est bien ici. En général, les réponses sont mieux relues par un des modérateurs avant d’être publiées ;) Sauf si tu veux ouvrir un nouveau fil de discussion à ce sujet, auquel cas je déplacerai ce fil dans le forum prévu à cet effet.

Cordialement, Bauexperte

Bonjour,

merci pour la réponse !

Alors tu devrais - mieux encore, un architecte/vendeur de confiance avec le/la responsable compétent(e) du service d’urbanisme parler, "avant" de t’entêter sur quelque chose pour lequel l’expression "dans certains cas" ne convient pas.

Nous penchons de toute façon pour un toit à deux versants, car on aurait encore le grenier. Pour un toit plat, ce devrait déjà être un avec étage en retrait au-dessus du 1er étage, et ce ne serait sûrement pas faisable (pauvres voisins).

Si tu veux des recommandations d’entreprises, ce fil est bien. La plupart du temps, il vaut mieux que l’un des modérateurs regarde les réponses avant qu’elles soient publiées. À moins que tu veuilles ouvrir un nouveau fil de discussion pour cela, dans ce cas je déplacerai ce fil dans le forum prévu à cet effet.

Oui, s’il te plaît déplace le fil, alors j’en créerai un nouveau pour les recommandations et j’utiliserai celui-ci pour d’autres réponses concernant la construction/les coûts eux-mêmes. Il faudrait alors probablement changer le titre en "Coûts maison jumelée – estimation correcte" ou quelque chose du genre, si c’est possible. Merci à toi !

Bien à toi,
Katrin

Savoir s’il est judicieux d’exclure certains corps de métier comme les carreleurs, les équipements sanitaires et les peintres ne peut pas être dit de manière générale.

Pour les petites entreprises régionales, je donnerais raison à Bauexperte. Pour les grandes entreprises supra-régionales, comme celle que tu as mentionnée, cela peut en revanche avoir plus de sens. Dans ces sociétés, le m2 de carrelage posé coûte souvent bien plus de 120 EUR (je ne connais pas le prix exact de Bien-Zenker, c’est donc une généralisation). Ces entreprises travaillent généralement avec peu de partenaires afin de garantir une qualité constante, ce qui signifie qu’elles opèrent à l’échelle nationale et doivent donc facturer plus (ou plutôt, sont obligées de le faire). Les plus petites ne travaillent qu’à proximité et peuvent donc calculer différemment.

Tu dois donc examiner chaque cas individuellement et décider ensuite. Il est bien sûr plus simple et plus pratique en cas de garantie d’acheter tout en une seule main. C’est une question de prix total...