Évaluation des possibilités de financement

Bonjour à tous,
nous - c’est-à-dire ma femme et nos deux petits enfants - sommes au début de la construction de notre maison et aimerions recevoir une évaluation de votre part.
Longtemps, j’ai hésité à créer ce fil de discussion et à aller directement à la banque, mais maintenant, entre / après les jours fériés "morts" typiques des banques (ok, ce n’est pas que là qu’il ne se passe rien :-)), la curiosité nous tient, car le rendez-vous prévu n’aura lieu qu’à la mi-janvier. Nous habitons dans le sud-ouest de l’Allemagne (BW - près de Baden-Baden), possédons notre terrain de rêve depuis mi-2015 et aimerions franchir le pas dans les deux prochaines années. En tenant compte de l’aide à la construction pour les familles, on pourrait dire que l’État nous pousse un peu à le faire maintenant. Mais ce n’était pas la seule raison décisive. Le projet était déjà en place depuis longtemps pour les prochaines années.

Quelques données clés :

- Terrain 825m2, financé, reste 99 000 euros (sur un achat initial de 150 000 euros incluant les frais annexes). Valeur actuelle du terrain environ 250 €/m2.
- Contrat d’épargne logement chez notre banque principale depuis mi-2017. Capital d’épargne 200 000 euros, versement mensuel actuel 500 euros. Versé jusqu’à présent 7 000 euros (les premiers mois correspondaient aux frais d’ouverture). Taux 1,95 % à l’attribution.
- Mensualité terrain 800 euros, dette résiduelle 99 000 euros, 2 % d’intérêt
- Loyer actuel hors charges 690 euros + 300 euros de charges (soit environ 1 000 euros)
- Revenu net mensuel en tant que conseiller fiscal indépendant environ 5 000 euros net
- Deux enfants (un enfant de 2 ans et un enfant de 3 mois). Je passe sur les allocations parentales, car ma femme ne prévoit pas de travailler à temps plein après son congé parental. Avant, elle gagnait 30k brut.

Nous payons donc déjà pour ce "projet" 1 300 euros (terrain + contrat d’épargne logement), plus le loyer hors charges de 690 euros. Cela fait environ 2 000 euros. Je ne voudrais pas investir beaucoup plus "hors charges" dans ce projet, éventuellement 200-300 euros de plus maximum, ce qui ne poserait pas de problème. Je n’aurais pas non plus de problème avec un financement où à la fin de la durée il resterait encore un montant dû. Il n’est pas nécessaire que ce soit zéro après 25-30 ans. Nous avons tous les deux 30 ans.

Je me pose la question de savoir comment le terrain déjà acheté et en partie payé est pris en compte et quelle somme pour la maison neuve serait réaliste avec le revenu actuel.
Au cours des cinq dernières années, nous avons investi tout ce qu’il était financièrement possible (après les vacances :-)) dans notre futur projet (sous forme de terrain et de contrat d’épargne logement) et avons bien supporté la charge mensuelle actuelle. Malheureusement, je suis indépendant depuis presque exactement trois ans. Depuis environ 1,5 an avec le revenu mensuel régulier mentionné, en augmentation, mais clairement, cela n’intéresse pas la banque. J’ai toujours été indépendant, mais disons que j’ai recommencé professionnellement il y a presque exactement trois ans. C’est peut-être notre point faible.

Sinon : aucune dette privée ni professionnelle. Juste un leasing et un financement automobile. Score Schufa pour les deux >99 % sans anomalies.

J’espère recevoir une évaluation raisonnable et réaliste. Quel montant de crédit prendriez-vous encore dans les conditions mentionnées ou quelle somme serait possible pour la maison ? Pensez-vous que le moment est réaliste et judicieux ?

Merci beaucoup, cordialement et bonne année à tous.

Je me demande comment le terrain déjà acheté et en partie payé est pris en compte

Oui, ce n'est pas la valeur en tant que telle, mais ce qui vous appartient est comptabilisé comme fonds propres. Pour vous, donc, 1/3 de terrain.

Autrement : Aucune dette privée ni professionnelle. Juste un leasing de véhicule et un financement de véhicule. Score Schufa pour les deux >99% sans anomalies.

Un financement EST une dette. Toutes les dettes SONT des obligations.

Bonjour et bienvenue,

combien de temps la fixation du terrain dure-t-elle encore ? Il pourrait y avoir des problèmes car la banque qui finance la construction devrait passer en second rang. La première banque ne doit pas céder cette position. Il reste à voir si vous en trouvez une ou si le taux d'intérêt est intéressant.

Probablement, et aussi à cause de votre métier de travailleur indépendant, cela se terminera chez la banque principale. Je ne comprends pas vraiment le grand livret d’épargne logement. Je le supprimerais et mettrais les 500 € dans le financement principal pour augmenter ainsi le remboursement.

Salut,

pfiou, ce ne sera pas facile.
D’abord, concernant vos fonds propres : l’achat de votre terrain remonte à 3-4 ans et sa valeur semble avoir augmenté selon vous. Votre objectif devrait être que la banque voie cela de la même manière.
Le prix d’achat était-il de 150 000 €, entièrement financé par vos soins ? Si oui, je crains que la banque ne retienne que ces 150 000 € comme valeur. S’il reste encore 99 000 € à rembourser, seuls les 51 000 € seront bien sûr pris en compte comme fonds propres. Si la valeur du terrain est calculée par la banque à 825 x 250 €, ce sera bien entendu plus élevé.

Quel est le solde restant du crédit automobile ? Vous devez déduire ce montant de vos fonds propres.
Y a-t-il d’autres réserves, en dehors des 7 000 € sur le contrat d’épargne logement ?
Je ne connais pas très bien les contrats d’épargne logement, mais je pense que ce n’était pas une bonne idée. Vous n’obtiendrez jamais cette énorme somme à l’attribution, du moins pas si vous voulez maintenant utiliser l’argent pour le financement. Les 1,95 % d’intérêts à l’attribution ne sont pas non plus très avantageux en ce moment. Vous pouvez le résilier et utiliser l’argent, mais les frais de clôture seront perdus.

En tout cas, vous devriez encore disposer de liquidités pour des choses qu’il ne faut pas financer => aménagement comme par exemple cuisine, meubles ou encore les frais annexes de construction.

Pour les revenus en tant qu’indépendants, vous devez en parler avec la banque.
2 000 € uniquement pour la maison me semble vraiment limite pour 4 personnes. Sur les 3 000 € restants, en plus des coûts habituels (nourriture, vêtements, etc.), il y a aussi le crédit automobile et le leasing.

Vos enfants sont encore peu coûteux maintenant. Comment cela se passera-t-il plus tard avec les frais de garde (crèche) ?

Bonjour à tous,

Bonjour et bienvenue,
combien de temps dure encore la fixation du prix pour le terrain ? Cela pourrait poser problème car la banque qui finance la construction passerait en second rang. La première banque ne doit pas céder sa position. Si vous en trouverez une ou si le taux d'intérêt est intéressant reste à voir.
Probablement, et aussi à cause de ta profession de travailleur indépendant, cela se fera avec la banque principale. Je ne comprends pas trop l'intérêt du haut taux d’épargne logement. Je le supprimerais et utiliserais les 500 € pour le financement principal afin d’augmenter le remboursement.

La fixation du terrain court jusqu’en 2030. C’est la banque principale, ce sera donc de toute façon la même banque. Le contrat d’épargne logement est également chez la même banque. Pourquoi l’avons-nous conclu ? Le classique : cela nous a été conseillé. Oui, la banque se réjouissait des 2 000 euros de frais de dossier. Mais cela nous semblait utile pour sécuriser d’abord le taux. Avec le terrain, nous aurions alors (c’était l’idée) déjà 325 000 à 2 % « sécurisés ». Bien sûr, seulement après l’attribution, mais quand même.

Un financement EST un endettement. Toute obligation EST une dette.

Désolé, c’est bien sûr exact. Ce que je voulais dire, c’est qu’il n’y a pas de crédits à la consommation purs ou d’autres dettes anciennes. La voiture pourrait être vendue simplement et un autre contrat de leasing pris à la place, ce que je ne préférerais pas du tout et que je n’ai pas l’intention de faire.

Salut,
Le prix d’achat était-il de 150 000 € que vous avez entièrement financés ? (...)

Y a-t-il d’autres réserves à part les 7 000 € sur l’épargne logement ?
(...)
En tout cas, vous devriez avoir encore des liquidités pour des choses qu’on ne devrait pas financer => ameublement comme par exemple la cuisine, les meubles ou aussi les frais annexes de construction.
Pour les revenus de l’activité indépendante, vous devez parler avec la banque.
2 000 € seulement pour la maison, je trouve ça vraiment limite pour 4 personnes. Des 3 000 € restants, il faut déduire à côté des coûts habituels (nourriture, vêtements etc.) le financement de la voiture et le leasing.
Vos enfants sont encore peu coûteux. Qu’en est-il plus tard des frais de garde (crèche) ?

Terrain : prix d’achat environ 140 000 € + frais annexes. 125 000 euros ont été financés. Le reste (25 000) était des fonds propres. Nous avons eu de la chance, le terrain était alors un peu caché dans l’annonce et devait probablement être vendu rapidement. Longue histoire, mais les terrains voisins ont été vendus peu de temps après à 225-250 000.

Des réserves pour l’ameublement, les frais annexes de construction, etc. sont disponibles.

Seule la voiture en leasing est privée et est déduite du « net ». La voiture financée appartient à l’entreprise et était déjà prise en compte dans le net mentionné ci-dessus.

Concernant la garde des enfants : pas de crèche, mais école maternelle oui. Je laisse de côté cela, car mon épouse est employée chez moi en mini-job (450 €) et cela, avec les allocations familiales (et encore l’allocation parentale pour l’instant), devrait à mon avis couvrir tous les frais des enfants.
Pour le dire autrement : 5 000 net + 450 mini-job + allocations familiales + allocation parentale. Après le congé parental, peut-être un retour partiel au travail, mais cette idée doit encore mûrir, donc je mets ça de côté pour l’instant.

Merci pour vos réponses !

tiens-nous au courant de ce que votre banque principale vous propose.

probablement, le contrat d'épargne-logement est judicieux car vous ne pouvez faire qu'une courte fixation du taux d'intérêt