Évaluation du cadre de financement - Projets de construction dans la grande région de Munich

Bonjour à tous,

je vous lis ici depuis un certain temps déjà et maintenant un projet de construction pourrait devenir concret chez nous. Nous recherchons déjà des terrains et je m’occupe en parallèle du sujet des coûts de construction... Actuellement, je ne suis pas sûr de ce que nous pouvons réellement financer au maximum.
C’est pourquoi vos avis me seraient très précieux.

Généralités :
- nous avons 40 et 43 ans, nous louons dans la région autour de Munich
- deux enfants : 7 et 3 ans, il n’y en aura pas d’autres :-)
- épouse : enseignante fonctionnaire, actuellement à 65% en temps partiel
- moi : employé à temps plein dans un cabinet de conseil informatique de taille moyenne à Munich, télétravail

Revenus et patrimoine :
- revenu net actuel du foyer : environ 8.100 € plus 500 € d’allocation familiale = 8.600 €
- cela changera à partir d’août 2025, quand mon épouse retombera à temps plein, alors : environ 9.600 €
- tous deux avec un 13e mois équivalent à un mois de salaire (-> possibilité de remboursement anticipé (?))
- fonds propres : environ 530.000 € (ETF + liquidités)
- pas d’héritage attendu, aucune dette

Dépenses :
- environ 4.600 € par mois (dont un loyer hors charges de 1.800 € pour une maison mitoyenne centrale)

Taux d’épargne jusqu’à présent :
- environ 4.000 € (ces derniers temps plutôt placés en dépôt à terme et compte sur livret, car nous envisageons un projet de construction)

Notre souhait / rêve serait une maison individuelle d’environ 140-150 m², alternativement une maison jumelée, plus un sous-sol aménagé.
Sinon pas trop d’exigences (un garage individuel serait déjà bien, équipement plutôt simple mais raisonnable, photovoltaïque + domotique etc. pas obligatoires, éventuellement plus tard, etc.).
Maison en dur ou préfabriquée - pas encore réfléchi.
Les meubles sont tous présents et de bonne qualité, la cuisine, nous la déplacerions pour commencer.

Nous préférerions ne pas quitter la commune. Ici, dans la commune, les prix des terrains tournent autour de 1.400 € / m² et plus (avec peut-être une marge de négociation minime, en raison de la situation générale (?)).

Mes questions concrètes sont :
- Où en serons-nous en termes de coûts totaux dans les deux scénarios (a) maison individuelle sur terrain de 430 m² ou (b) maison jumelée sur terrain de 350 m², de manière réaliste selon les exigences énoncées ? Je ne sais pas vraiment comment évaluer les coûts actuels de construction, la fourchette semble assez large. Pas encore eu de discussions avec des entrepreneurs généraux.
- Quel montant de crédit pourrions-nous / devrions-nous viser ? Le souhait serait d’avoir remboursé la maison avant la retraite (ou au moins à 90 %)
- peut-être vérifier à nouveau l’année prochaine, quand mon épouse sera de retour à temps plein (et que les prix et les taux seront peut-être un peu meilleurs - je sais, boule de cristal...) ?

Je suis reconnaissant pour tous vos avis :-)

Surface habitable : 150m² x 3 500€ = 525k + 50 Baunebenkosten.
Je considère aussi que 150m² est un bon compromis, vous avez besoin de 2 chambres d’enfants et 1 bureau.
Terrain :
Une fois 430m² x 1400 = 600k
Maison mitoyenne 350m² x 1400 = 490k
Donc environ 1,1-1,2 millions grossièrement. Les coûts de construction sont directement un peu plus élevés à cause de Munich + des frais annexes conséquents.
Avec un besoin de financement de 700k, on arrive à environ 3k de mensualité (28 ans de durée, donc jusqu’à la retraite cependant -> remboursement anticipé) que, selon moi, vous pouvez assez sereinement supporter. Pour la maison mitoyenne, environ 2,6k de mensualité. La charge supplémentaire par rapport au loyer hors charges est de 1-1,5k et vous économisez actuellement 4k. Il y a même un potentiel d’augmentation grâce au passage temps partiel-temps plein. Selon moi, vous pouvez aussi sereinement vous permettre la maison individuelle.

Surface habitable : 150 m² x 3 500 € = 525 k + 50 coûts annexes de construction.

Tu as malheureusement oublié la cave habitable.

Notre souhait / rêve serait une maison individuelle d'environ 140-150 m², alternativement une maison mitoyenne, plus cave habitable.

À quoi doit servir la cave habitable au juste ? De nos jours, elle n’est pas moins chère qu’une pièce à vivre et pourtant elle est sous terre.
Personne n’a besoin de 50 m² d’espace de rangement et technique, et on vit mieux à la lumière du jour.
Je prendrais ce genre de décision en fonction du terrain (taille) ou du plan d’urbanisme.
Sur le plan du calcul, les maisons jumelées ont le même prix que les maisons individuelles, seule la taille du terrain fait la différence.

Tu as malheureusement oublié la cave d'habitation.

Avec quoi dois-je compter ici comme coûts supplémentaires par rapport à une dalle de sol ? Terrassements + construction de la cave = env. 100 000 € ?

Je prendrais ce genre de décisions en fonction du terrain (taille) ou du plan d'urbanisme.

Hm, merci pour les suggestions. Principalement, notre sauna + un coin fitness trouveraient leur place dans la cave, ainsi qu'une chambre d'amis (et bien sûr du stockage et la technique). Mais je suis d'accord, je préférerais avoir tout cela quelque part en haut. La superficie requise du terrain est toutefois alors déjà au-delà du seuil des 500 m², ce qui devient difficile pour nous en termes de prix (ou me trompé-je) ?

Avec quels coûts supplémentaires dois-je compter ici par rapport à une dalle de sol ? Travaux de terrassement + construction de cave = environ 100 000 € ?

On peut estimer la surface habitable à 3000 €/m² pour le calcul, que ce soit un sous-sol ou un étage sous comble. Mon prédécesseur propose 3500 €… c’est de toute façon juste un calcul, servant seulement de référence. Cela dépend aussi du standard/qualité utilisé.
Avec une répartition de 90 rez-de-chaussée et 60 étage sous comble, tu as 90 de cave, tu es à environ 250 000 €, avec une villa urbaine 75/75 (rez-de-chaussée/étage), on est alors à environ 200 000 €.

À ne pas oublier : tu parles de 150 m² plus cave habitable, soit environ 225 - 240 m² de surface habitable totale.
Une cave qui n’est pas aménagée en espace habitable est bien sûr moins chère.