Costos totales de construcción con arquitecto

Hola a todos,

estamos considerando diversas cuestiones fundamentales antes de construir la casa y una opción es construir con un arquitecto en un terreno existente, y aquí usar la edificación antigua o demolerla y construir de nuevo.

La pregunta es: ¿existen estimaciones aproximadas de costos de algo así (posiblemente por m² de superficie habitable)?

Entiendo que los honorarios de un arquitecto se calculan según la HOAI y que una casa unifamiliar entra en la zona 3 o 4 de la HOAI. Probablemente quisiéramos invertir un poco en diseño y por eso estaríamos más en la 4 (¿o eso típicamente ya sería zona 5? Mi entendimiento es que eso se aplica más bien a edificios públicos o grandes). Hasta aquí todo bien, pero ¿cómo es con los costos de construcción?

Queremos construir una casa independiente con 160-200 m² de superficie habitable. Hasta ahora contaba con 2.000-3.000€ por m² para los costos de la casa. Entonces, con 200 m², con un valor medio (2.500€) serían 500.000€. De eso se descuentan el 19% de IVA -> 405.000€ (la construcción empezaría como mínimo el próximo año).

En las tablas de la HOAI encuentro valores para 300.000 o 500.000. ¿Se toma entonces un valor medio o se redondea hacia arriba o abajo?

Supongamos que tenemos que planificar para costos imputables de 500.000€. Entonces, ¿se cobraría un honorario de arquitecto según la HOAI para la contratación completa en la zona 4 de aproximadamente 80.000€ + IVA = 95.000€? ¿Entonces el volumen total sería unos 600.000€?

¿Se suma algo más? Por ejemplo, he leído que hay recargos por remodelación, donde de alguna manera también se incluye la edificación antigua, mínimo 20%. Si queremos renovar y ampliar una casa que en línea se estima en 250.000€, pero que solo costaría 300.000€ el resto, ¿los costos imputables serían 550.000€ y se sumaría el recargo por remodelación (80.000*1,2*1,19=~115.000)? ¿Es decir, desde la parte del arquitecto una remodelación sería considerablemente más cara?

Aparte del terreno y de los costos accesorios de construcción, ¿hay otros costos adicionales por usar un arquitecto que uno no ve ahora?

¿Existe alguna garantía de que los costos no se salgan de control? Sé que el arquitecto solo estima, pero ¿qué pasa si se equivoca no en un 5%, sino en un 20%? Eso rápidamente serían 100.000€ - claro, se puede planificar con ese margen y dimensionar la casa más pequeña, pero no me parecería muy agradable.

Y en sentido contrario: ¿La regla de 2.000-3.000€ por m² aplica cuando hay un arquitecto o se ahorra ese costo por contratar directamente un constructor general y los precios por m² suelen ser un poco más bajos?

¡Muchas gracias por sus aportes!

En principio, la aplicación de la HOAI no es obligatoria, y no se lleva una casa a una zona de honorarios más alta solo con "más diseño", sino por ejemplo también con terrenos más difíciles o similares. En un proyecto que utilice un edificio existente, recomendaría encarecidamente no construir sin arquitecto. Y, por supuesto, una reforma también es más complicada que una construcción nueva estándar. Básicamente, un arquitecto es más bien neutral en cuanto a costos: ya habría que pagarle al planificador de permisos del contratista general, incluso si esto no se refleja por separado. El arquitecto independiente no solo suele planificar de manera más creativa e ingeniosa, sino que también dirige la construcción más orientado al propietario; y en el tema de la adjudicación incluso se hace claramente pagar, ya que el profano cae en trampas que le salen mucho más baratas por docenas. Si ya existe el terreno, cuéntame más al respecto, también sobre su edificio existente. ¿Cuál es en realidad la forma objetivo del objeto?

Tenemos dos opciones:

1) Comprar una propiedad existente (en la ciudad) de forma y terreno desconocidos. Sin embargo, donde buscamos, los terrenos suelen ser planos. Aquí querríamos o tendríamos que hacer reformas.

2) Terreno de 1950 m² (a 5 km fuera de la ciudad) con un edificio existente relativamente pequeño para el terreno:
- El terreno mide 19*50 m, en los lados cortos hay una calle (tranquila) (SO) y una instalación ecuestre (o un campo) (NE). En los lados largos, al NO un vecino y al SE un establo (sin ganadería -> escuela de equitación)
- 110 m² de superficie habitable
- parcialmente sótano
- 1 planta completa + tejado a dos aguas
- dimensiones aprox. 9x8 metros
- garaje justo en el límite del terreno con el vecino
- año de construcción 1963
- instalación fotovoltaica de 2010 en el tejado
- tejado renovado en 2006
- calefacción de gasóleo
- en aquel entonces también era una casa de arquitectura

En ambos casos buscamos una casa para 4 personas + recepción frecuente de huéspedes + trabajo en casa 3 días por semana. Aproximadamente calculamos unos 180 m².

En el caso 1) me cuesta mucho encontrar un enfoque razonable. Por ejemplo, actualmente el costo de una propiedad antigua en un tamaño que, mediante reformas, podría ajustarse a nuestro objetivo es de 500-700 mil euros, incluyendo costos adicionales de compra. Nuestro presupuesto total permite entonces entre 200-400 mil euros para la reforma. Pero si, por ejemplo, ya se tuvieran que pagar 100.000 € de honorarios al arquitecto, podríamos descartar algunos objetos desde un principio. ¿Tiene sentido en este caso buscar al arquitecto antes, discutir deseos y luego llevarlo a una (segunda) visita?

En el caso 2) sería naturalmente bueno si se pudiera seguir utilizando la propiedad existente, por ejemplo, el sótano, la instalación fotovoltaica y quizás el garaje. Por ejemplo, me podría imaginar una ampliación anexa en el mismo estilo, pero eso naturalmente se lo dejaríamos al profesional.

En 2) muchas cosas me suenan a zona exterior, planteando así la pregunta de qué se podría o debería hacer allí como no agricultor (o como continuador de un rancho de caballos), lo cual podría ser posiblemente más decisivo que lo que un arquitecto pudiera percibir durante una visita conjunta.

Oh perdón, no 1950, sino 950 m² de terreno.

Es una zona residencial normal, el plan de desarrollo fue anulado en 2012 y ahora se aplica la construcción según el vecindario.
La pregunta de si el arquitecto debe acompañarnos surge más bien en la variante 1. En la 2) el terreno ya nos pertenece y podemos abordarlo con calma.