Aseguramiento / Incremento de la participación de capital propio para casa unifamiliar / multifamiliar mediante un condominio existente

Hola y buenos días,

nos hemos fijado en una interesante casa unifamiliar en SH.
Hace casi 9 años nos mudamos a nuestro entonces nuevo piso en propiedad en Hamburgo, en el que también se invirtió en su mayoría el capital propio.
Este piso aún tiene aproximadamente un 40% del valor de mercado como deuda pendiente.

El piso debería ser alquilado si se realizara el caso con la casa unifamiliar.

Ahora nos planteamos cómo podríamos organizar una financiación sólida con la casa unifamiliar existente y nos gustaría aprovechar la experiencia y competencia de este foro.

¿Es, por ejemplo, posible volver a gravar el piso con el importe original de la hipoteca o tal vez hacer una nueva tasación del piso y, en consecuencia, "gravarlo" o usarlo como garantía en combinación con la compra de una casa unifamiliar?

Una nueva tasación podría posiblemente permitir una mayor carga financiera y, en caso de alquiler, la consideración de los intereses y una (mayor) amortización fiscal, ¿correcto?

¿Qué se debe tener en cuenta en los casos mencionados, qué es recomendable, qué opciones existen y qué ventajas/desventajas ofrecen?

Un saludo desde la ciudad hanseática

¿Es concebible, por ejemplo, volver a gravar la ETW con el importe original de la hipoteca o tal vez hacer que la ETW se revalúe y, en consecuencia, se "grave" o se utilice como garantía combinada con la compra de una casa unifamiliar?

Una financiación subordinada puede ser posible. Pero el 40% del valor de mercado se acercará más al 50-60% del valor de tasación. Por lo tanto, para un banco, un valor de garantía de 0€. Normalmente, ningún banco aparte del banco que ya financia (y a unas condiciones realmente malas) lo haría. Nosotros tampoco lo haríamos.
¿Revaluar por quién? El banco actual no puede hacerlo. Y duda que un banco nuevo pueda obtener valores significativamente mejores para vosotros. Tras nueve años, también tienes nueve años de depreciación detrás y la valoración se realiza como vivienda usada, con todas las reducciones correspondientes frente a una vivienda nueva.

La revaluación podría tener una mayor posibilidad de gravamen y, en caso de alquiler, implicar la deducción de intereses y (aumento de) amortización, ¿correcto?

Las posibilidades de gravamen son las que mencioné en la primera respuesta. Solo con el banco actual.
La amortización se calcula sobre el costo de adquisición y producción. No sobre ningún valor que calcules tú. La valoración del banco no interesa a la Agencia Tributaria. Ninguna ventaja.

¿Qué se debe tener en cuenta en los casos mencionados, qué es recomendable y qué opciones hay, además de las ventajas/desventajas de estas?

Dos posibilidades:
1. Financiación de la casa unifamiliar en el banco que también financia la ETW, incluyendo la fianza cruzada. Puede ayudaros.
2. Financiación de la casa unifamiliar en otro banco. Entonces la ETW solo aparece como activo positivo en vuestro balance patrimonial. Pero la financiación se realizará como cualquier financiación de casa unifamiliar para personas que no tienen más patrimonio. Se requiere inversión de capital propio - en efectivo.

Como ya escribió Nordanney, hay una AFA sobre el precio de compra de entonces y es fija hasta la próxima venta. Un nuevo banco no puede entrar en segundo rango como garantía adicional para la nueva casa, al menos no con ventajas porcentuales para ti. Por lo tanto, solo te queda el banco actual. En la ETW actual ya está registrada una hipoteca, no hay que aumentarla a menos que sea de hace décadas.