Estimación aproximada de costos de una casa unifamiliar con arquitecto

Hola a todos,

actualmente estamos pensando un poco sobre los costos de construcción y simplemente queríamos obtener vuestra opinión al respecto, porque no avanzamos. Hemos escuchado de algunas personas que han pagado un poco menos de 2.000€ por m², incluyendo el servicio de arquitecto. Aquí sin florituras. No creemos que podamos salir tan barato. Hasta ahora habíamos calculado entre 2.000 y 2.300€ por m².

Sobre la casa en la zona MKK (Frankfurt/Hanau):
- EENV 2016 hasta KfW40+ (no obligatorio, pero como va a ser de ladrillo silicato y fotovoltaica, posiblemente valga la pena)
- 200 m² de superficie habitable
- Bomba de calor aire-agua
- Ventilación central de entrada y salida de aire
- Altura de pared de 2,8 m con 2 plantas completas (posiblemente plantas escalonadas en lugar de tejado a dos aguas)
- Sin sótano
- Fotovoltaica con almacenamiento (22k)
- Ladrillo silicato con sistema de aislamiento térmico exterior (WDVS)
- Baños: 1x de invitados, 1x de niños, 1x de padres
- Persianas exteriores eléctricas (posiblemente solo en planta baja)

Sabemos que solo en el baño se puede gastar una fortuna, pero por lo demás cuidamos la relación coste-beneficio. Es decir, por ejemplo, el lavabo debe tener una superficie que repela la suciedad, pero no es necesario que sea una bañera independiente elegante. Realmente solo se trata de una valoración aproximada.

Nuestras calculaciones
- Terreno + impuestos + notaría 185k
- Costos adicionales de construcción (inscripción en el registro de la propiedad, permiso de construcción, agua/ electricidad de obra, aseguramiento de acera, seguros, etc.) 6k
- Urbanización (perito de suelos, mediciones, conexión eléctrica, agua, aguas residuales, proveedor de medios) 9k
- Trabajos en el terreno 20-30k (el camino de obra está aproximadamente 1,5 m más alto que el terreno de construcción)
Paquete terreno: 220-230k

- Casa unifamiliar: 2.000€ * 200 m² = 400k
- Honorarios 40k
Paquete casa unifamiliar: 450k

¡Todos los importes incluyen IVA!

¿Nuestras calculaciones son aproximadamente correctas? Sobre todo nos interesa el costo por m². Aquí las cifras difieren mucho y algunos calculan con IVA y otros no. Nos confunde y queremos algo de claridad.

Gracias y saludos cordiales
Peter

¿Faltan las informaciones sobre si harán ustedes mismos el acabado interior? (Revestimientos de suelos, empapelar, pintar, ...) ¿O dejarán que lo haga todo alguien más?

¿Se refiere la diferencia de altura de 1,5 metros a que están más altos o más bajos que la calle? ¿Hay que rellenar o nivelar? Dependiendo de eso, considero que 20-30 mil para trabajos de tierra pueden ser posiblemente insuficientes.

Y si se presta atención a la relación coste/beneficio, a veces se opta por una instalación fotovoltaica. Pero también se prescinde de una batería incluso con la subvención kfw40+.
Puedes calcular una instalación fotovoltaica de 9,x kWp sin complicaciones a 1200 €/kWp netos.
Para 9 kWp serían entonces 10.800 €. Los 5.000-10.000 € que se ahorran al no poner batería, preferirán invertirlos en algo más útil.

Los precios por metro cuadrado son muy, muy difíciles de comparar. Pero aquí se lee como algo bastante de alta gama. 2.000 € por metro cuadrado, no lo creo. Sobre todo con 3 baños.

Faltan los datos sobre si hacen ustedes mismos el interior (revestimientos de suelo, empapelar, pintar, ...) ¿O lo dejan todo a terceros?

Empapelar y pintar sí, revestimientos de suelo no, probablemente no habrá tiempo. Queremos hacer la instalación eléctrica nosotros mismos, porque KNX consume tiempo. No lo mencioné porque los costos de hardware están alrededor de 15k y eso corresponde a una instalación eléctrica normal aprox.

¿Se refiere a la diferencia de altura de 1,5 metros que ustedes están más alto o más bajo que la calle? ¿Hay que rellenar o retirar tierra? Dependiendo, considero que 20-30k para trabajos de tierra puede que sea poco.

La calle está por encima del terreno, es decir, hay que rellenar. ¿Cuánto estimas que costaría? Mi suposición fue volumen m³ * 1,8 de tierra necesaria. Eso son aprox. 1.000t. Un camión de 22t cuesta 300€ y así llego a 15k. Más material de relleno y compactación. Por eso 20-30k.

Y si se piensa en costo/beneficio, quizá uno decida instalar un sistema fotovoltaico. Pero una batería se suele dejar de lado incluso con la subvención kfw40+.

El relleno nos complica mucho las cosas y estamos considerando renunciar completamente a la fotovoltaica.

Los precios por m² son muy difíciles de comparar. Pero aquí parece ser bastante de alta calidad. 2000€ por m², no lo creo. Sobre todo con 3 baños.

¿Qué asumirías tú? Entiendo que tu estimación es más honorarios de arquitecto incluidos, ¿verdad? ¿O todo completo?

Uiuiauaoha. En la aviación llamarían a esto turbulencias, el rumbo que sigue tu planificación.

Presupuesto ajustado, pero 200 m², tercer baño, persianas venecianas y KNX. Ya se había hablado de Okal Haus y Streif Haus. Ahora escribes sobre MKK, donde hay otro constructor de viviendas prefabricadas en Schlüchtern al alcance de la mano, y una decisión por el ladrillo de cal, sin que aún se haya elegido al constructor.

Recientemente daba la impresión de que la próxima semana se empezaría, pero probablemente no con la losa de cimentación, sino primero solo con la decisión de con quién se firma en realidad.

Tengo la impresión de que todavía sueñas bastante en zigzag. Mano al corazón, ¿qué hitos se han alcanzado hasta ahora: el estatus del terreno es "comprado", "prometido" o solo "enamorado"?

Presupuesto ajustado, pero 200 m², tercer baño, persianas venecianas motorizadas y KNX

Seamos honestos... ¿Quién no tiene el presupuesto ajustado? Incluso si tuviera un millón en efectivo, el presupuesto sería ajustado, porque quizás construiría por 800k y luego aprovecharía al máximo esos 800k. Seguramente podrían ser 825k, pero eso también estaría por encima del presupuesto. Ah, y KNX no me cuesta más que una instalación eléctrica normal.

Recientemente se dio la impresión de que la próxima semana comenzaría todo, pero aparentemente no con la losa de cimentación, sino primero solo con la decisión de con quién se firma en realidad?

Tengo la impresión de que todavía sueñas de forma zigzagueante. Manos a la obra, ¿qué hitos se han alcanzado hasta ahora: el estado del terreno es "comprado", "comprometido" o solo "enamorado"?

Teóricamente ya debería estar comprado, ok, pero eso fue realmente un sueño deseado. Oficialmente el compromiso ya debería estar establecido, pero la novia se toma su tiempo.

Uiuiauaoha. En la aviación eso se llamaría turbulencias, sobre qué rumbo sigue tu planificación.

Mmm, ¿cómo puede haber turbulencias si el avión ni siquiera está en el aire? Al parecer, mis publicaciones te dan esa impresión y trataré de aclarar un poco las cosas, porque una evaluación a distancia siempre es difícil.

Quizás se haya creado esa impresión porque siempre hablo de "planeado". Pero con eso me refiero a que ese es nuestro deseo actual. Por ahora estamos informándonos, pero sin comprometernos, porque no tiene sentido. Por supuesto tenemos una idea muy clara de cómo debe ser la casa y con quién queremos llevarla a cabo, pero la ecuación tiene varias variables abiertas que son determinadas por terceros. Actualmente estamos explorando muchas posibilidades y tratando de resolver las preguntas que surgen al respecto. Así estamos preparados para diferentes eventualidades y podemos, cuando llegue el momento, tomar decisiones más rápido, pero también entender mejor los consejos de terceros, evaluarlos y sobre todo hacer mejores preguntas. En las primeras conversaciones con proveedores de casas prefabricadas todo sonaba genial y con el tiempo uno empezó a hacer preguntas más específicas y se dio cuenta de que en realidad habría que repetir las primeras conversaciones, porque en ese momento no se hicieron las preguntas correctas.

Claro que ahora parece un caos, pero si elijo la opción A, entonces elijo conscientemente descartar las opciones B, C, ... Eso se olvida mucho. Por ejemplo arquitecto, contratista general (estructura masiva) y proveedor de casas prefabricadas. No se puede decir cuál opción es la mejor, porque depende de muchos factores, pero si elijo un arquitecto, elijo también aceptar o rechazar las ventajas y desventajas del contratista general y el proveedor de casas prefabricadas. Por lo tanto, necesito conocer los detalles de estas opciones para poder tomar una decisión fundamentada. En este proyecto y con las sumas que estamos hablando, nunca quiero enfrentarme a una pregunta como "¿Por qué no hiciste...?" cuya respuesta no conozco.

Nos habíamos estado informando en algunas zonas de nueva construcción y también tuvimos varias conversaciones y en parte nos sorprendió que algunos propietarios creyeran tener una casa de arquitecto y cuando busqué el nombre resultó ser un contratista general. Seguramente su construcción fue sin contratiempos y sin turbulencias, pero...

Como dije, supongo que es porque siempre revisamos todas las opciones para luego tomar la decisión correcta y eso parece caótico para los que están por fuera.

Pienso que con 2000,- Eus por m² estás bastante bien. Sin embargo, adicionalmente veo 10k para el baño extra de niños y los trabajos de tierra completamente excluidos, dependiendo del terreno.

No tengo del todo claro el debate. O tengo el presupuesto XXX, entonces ajusto mis deseos a eso. O tengo los deseos YYY, entonces ajusto el presupuesto. Con los 2000 (brutos) ya tienes una dirección general; de todos modos aquí nadie puede decirte con más precisión.