Rehabilitación de casa unifamiliar 1967: ¿Es realista el marco de costos?

Hola,
hace dos días hice esta pregunta en la sección de General, pero lamentablemente no me di cuenta de que esta parte del foro no estaba destinada para mi pregunta. Como mi asunto es muy importante para mí, lo publico aquí de nuevo:
Estoy pensando en realizar la rehabilitación de la casa de mis padres en el distrito de Esslingen/Stuttgart.
Las condiciones: casa unifamiliar típica (casa adosada: casa-garaje-casa-garaje…), año de construcción 1967, aprox. 130 m2 de superficie habitable, terreno: 200 m2, sótano completo, ático reformado, calefacción de gasóleo,
Distribución: planta baja: 1,5 habitaciones (salón-comedor), primer piso: 3 habitaciones + baño, segundo piso (ático): 2 habitaciones + baño pequeño.

[*
Estado: hasta ahora no se ha realizado ninguna reparación o trabajo de rehabilitación (todo es todavía de 1967!).
[*]Yo vivo en NRW, y por razones laborales solo podría viajar a Stuttgart de manera puntual. La casa se alquilaría después de la rehabilitación. La ubicación es muy buena, la infraestructura alrededor también.
[*]Me pregunto:
[LIST]
[*]¿Son realistas los costes abajo indicados? Actualmente no es posible realizar una inspección cualificada de la construcción, porque la casa tendrá que ser desocupada poco a poco en los próximos meses.
[*]¿Es posible llevar a cabo un proyecto así con arquitecto/ dirección de obra en el lugar desde la distancia (sin grandes defectos de construcción, sin que el presupuesto se descontrole y sin arriesgarse a un infarto)?
[*]¿Cuánto tiempo tomaría aproximadamente una rehabilitación bien organizada?
[*]¿Vale la pena la rehabilitación o sería mejor vender la casa? (agradezco opiniones y experiencias personales)

He investigado un poco y he recopilado aproximadamente las siguientes cifras. Sé que no se puede evaluar con precisión solo desde fuera. Pero para mí es importante saber si el marco financiero estaría más o menos en un rango realista. (La base es una tabla de Excel que aquí, lamentablemente, está algo desalineada y no puede ser modificada).
El equipamiento no debería ser lujoso, pero sí que tenga buen aspecto y resista a largo plazo. Planeo sin ningún tipo de subsidios (por ejemplo KFW).

Parte A
Costes de rehabilitación energética
Asesoramiento energético 1.500 €
Aislamiento térmico del tejado 40.000 €
Aislamiento térmico del techo del sótano 5.000 €
Aislamiento térmico de la fachada 30.000 €
Renovación de ventanas 15.000 €
Renovación de la calefacción 15.000 €
Acompañamiento de obra ? posiblemente arquitecto
Renovación de radiadores 7.500 €
Otros costes (reserva) 10.000 €

Costes parte A 124.000 €

Parte B
Otros costes de rehabilitación
Renovación de instalaciones sanitarias 15.000 €
Cambio de tuberías de agua 15.000 €
Instalaciones eléctricas y antena 5.000 €
+ Enlucido 5.000 €
Renovación de suelos 7.000 €
Renovación de paredes interiores (papeles pintados) 6.000 €
Renovación de cocina 5.000 €
Puertas (puerta de entrada) 3.000 €

Arquitecto/ acompañamiento de obra 20.000 €
Instalación de obra 5.000 €
Otros costes 10.000 €
Costes parte B 96.000 €

Costes A+B 220.000 €

Parte C
Retirada: papeles pintados, suelos

5.000 €
Jardinería (área pequeña de jardín)
3.000 €

Costes parte C 8.000 €

Costes A+B+C 228.000 €

¡Espero experiencias y consejos!

Buenos días,

he borrado tu otro post; basta con uno

Saludos, Bauexperte

¿Has mirado alguna vez qué recibirías si vendieras la casa (Immoscout o una tasación de valor de mercado)? ¿Con qué ingresos por alquiler cuentas?

El gran problema que tienes es la distancia. Por supuesto, podrías contratar a un arquitecto o ingeniero civil para la supervisión de la obra. Pero eso también cuesta en consecuencia. Solo ingresa una suma estimada en un calculador HOAI.

Todo será un juego de números. Si logras pagar la renovación planificada en 10 a 15 años con los ingresos por alquiler, entonces podría ser rentable. De lo contrario, probablemente vendería.

Para tus nervios probablemente sea mejor vender.

Nosotros también hemos renovado una casa por completo. Pero eso solo fue posible porque aportamos mucho trabajo propio. Y con una casa tan antigua también salen a la luz muchas sorpresas inesperadas. Y entonces sería mucho mejor estar en el lugar. Porque las sorpresas suelen costar dinero.

Sobre tus cifras. No suenan irrealistas. Pero eso solo se puede decir en un caso concreto. Estas pueden variar de forma autónoma hacia arriba o hacia abajo, dependiendo del edificio y su estado.

Tu suma total se ajusta aproximadamente a los costos que conozco de dos proyectos más o menos comparables. No tendría grandes preocupaciones al respecto.

Si vale la pena como inversión, es difícil de decir. Alquilar a distancia no es tan sencillo o tienes que intermediar una administración de la vivienda (costos). Las personas que alquilan una casa a menudo quieren construir una propia y por eso no viven a largo plazo contigo como inquilinos.

Saludos
Michael

Hola
¡gracias por vuestras respuestas anteriores!
@ Koempy: los ingresos por alquiler están probablemente en torno a 10-10,50 € m2/frío (reformado). Las casas nuevas se pueden conseguir en los alrededores a partir de 400.000 €. Es la corona periférica de Stuttgart, por lo que es muy caro. El precio de venta actual está en torno a 180.000 €. Pero esa es mi estimación personal.

@ Miho: antes había calculado unos costes de reforma de unos 150.000 €. Eso no habría sido un problema. Pero más de 200.000 € es ahora mismo demasiado para mí. Si luego un inquilino es poco fiable, las cuotas pueden arruinarte...

Lamentablemente, los precios de las propiedades en mi lugar de residencia son igual de caros. A mí personalmente no me importa vivir en una casa propia. Al final se trata de una forma segura y sensata de inversión para la previsión de la jubilación o para los niños. Y por ahora no veo un camino razonable. Hm.

Entonces, después de casi 15 años has calculado ingenuamente con 130 m² y un alquiler base aproximadamente 235.000 euros recaudados. Pero de eso todavía hay que descontar impuestos y reservas, y probablemente tendrás que pedir un crédito para la remodelación. Aún no he tenido en cuenta el aumento del alquiler. Así que, según mi intuición, hay que calcular muy cuidadosamente y no puede salir mucho mal para que probablemente valga la pena.

Por intuición, yo vendería y invertiría el dinero en otro lugar de manera más razonable, algo que sea menos estresante. Más bien en la propia propiedad.