Rehabilitación de una construcción antigua de clase energética H a casa eficiente KfW 55 EE

Hola a todos,

soy nuevo aquí en el foro y tengo una pregunta sobre el siguiente tema:
Nosotros (mi mujer y yo) queremos comprar una casa adosada, renovarla y luego alquilarla. Las siguientes son las características de la propiedad:

Estado ACTUAL:
- Casa adosada, año de construcción 1956. Se considera un edificio de peor desempeño.
- Demanda energética según certificado energético = 344 kWh/m²*a
- Superficie habitable planta baja y primera planta = 110 m². Planta baja y primera planta son dos unidades de vivienda separadas.
- Superficie útil según certificado energético: 208 m². Superficie del terreno 397 m².
- Sótano, planta baja, primera planta, desván, todo con equipamiento básico.
- Sótano sin aislamiento (probablemente), pero seco.
- Planta baja y primera planta están terminadas. Las paredes exteriores, tanto interna como externamente, no tienen aislamiento. Fue construido en su momento con piedra pómez o bloques huecos. El muro exterior tiene un grosor aproximado de 30 cm. Exterior enlucido.
- El desván no está acabado. Aquí se ven en el lado de la cabecera interior las piedras pómez desnudas. Ver imagen adjunta.
- El techo no está aislado. Se ven las vigas y las tejas. Grosor de las vigas aproximadamente 13 cm.
- La calefacción es una calefacción individual de gas. Año de construcción 1980.
- Ventanas de madera con doble acristalamiento. Deben ser cambiadas.
- El techo del sótano es un techo de vigas de madera o de concreto (ver imagen adjunta). El techo sobre la planta baja probablemente es un techo de vigas de madera. Desafortunadamente no se puede ver y la agente inmobiliaria tampoco lo sabía.

Esto es todo sobre el Estado ACTUAL.

Ahora el Estado OBJETIVO.
El plan es renovar la casa con el crédito KfW 261, y hacerlo a un KfW 55 EE.

Para ello se hará lo siguiente:

- Fachada con aislamiento térmico exterior (SATE) de poliestireno expandido. Grosor según el cálculo que se tenga.
- Cambio de ventanas a triple acristalamiento. Actualmente doble acristalamiento.
- Aislamiento del techo por dentro, entre vigas (celulosa) y por fuera (fibra de madera). Grosores según resultado del cálculo.
- Aislar el techo del sótano desde abajo. Grosor según cálculo. Sin embargo, no se puede aislar mucho porque la altura libre del sótano es solo aproximadamente 1,90 m.
- Nueva instalación de calefacción (bomba de calor aire-agua) con radiadores. Con suelo radiante la altura del techo probablemente sería demasiado baja debido a la construcción.
- Planta baja y primera planta son unidades de vivienda separadas y deben seguir siéndolo. En la primera planta solo se añadirá el desván a la vivienda de la primera planta.
- Si es necesario, una pequeña instalación fotovoltaica para alcanzar las energías renovables.

Esto es todo sobre el Estado OBJETIVO. Espero no haber olvidado información importante, si no es así por favor escríbanme.

Mi pregunta ahora es si con las condiciones anteriores puedo conseguir la certificación KfW 55 EE para la casa. Veo un problema en el muro divisorio con la otra casa adosada, ya que desafortunadamente no puedo aislar esa pared con un SATE. ¿Alguien de ustedes tiene experiencia en la renovación de una casa adosada y puede darme su opinión al respecto?

Sería genial. Muchas gracias de antemano. Si falta información, no duden en escribir.

Saludos cordiales
Florian

Mi pregunta ahora es si puedo obtener la casa con los requisitos mencionados para KfW 55 EE.

Sí, algo así es factible sin grandes problemas. El único "pequeño" problema es que cuesta mucho dinero. ¿La ubicación, la demanda y el precio del alquiler son tan buenos y altos como para que valga la pena alquilar? ESA es la pregunta mucho más importante para mí. Porque si tienes que invertir otros 350k en la renovación (también vas a instalar electricidad nueva - bien separada para ambos apartamentos, renovar los baños, cambiar los suelos, etc.), el alquiler debería estar, estimadamente, en torno a 2.000€ en frío para ambos apartamentos juntos (estimado, porque todavía está el precio de compra, estás en Baviera y no supongo que pagues solo 50k por la mitad del dúplex).

Gracias por la rápida respuesta y la valoración de que es factible. Como dije, tenía ciertas dudas con la pared divisoria del edificio que no se puede aislar. Para ello, probablemente tendrán que incrementarse los otros grosores de aislante.

En cuanto al precio, ya has estimado bien. Pequeña vista general de mi cálculo:

- Precio de compra actual 320.000 €, sin gastos adicionales. Con gastos adicionales unos 348.000 €.
- Mi estimación de lo que tendremos que invertir es aproximadamente 300.000 €.
- Techo nuevo y ampliación del desván
- Electricidad y sistema de calefacción nuevos
- Aislamiento térmico completo en la fachada
- Aislar el techo del sótano desde abajo
- Renovar ventanas
- Reformar baños. Son muy antiguos y la distribución del espacio no es óptima. Probablemente también los suelos :/
- Crear una plaza de aparcamiento más delante de la casa
- Etc. Ya va a ser bastante trabajo :D
- Por lo tanto, costes totales estimados de fabricación alrededor de 650.000 €.
- Si se consigue con la KfW, entonces un subsidio del 20% para KfW55EE + 10% por WPB, es decir, 30% por unidad de vivienda. Se pueden obtener 150.000 € por unidad, => subsidio de 45.000 € x 2 = 90.000 € de subvención.
- Costes totales de fabricación con subsidio 650.000 € - 90.000 € = 560.000 €.
- Si ampliamos el ático, la superficie habitable aumenta de 110 m² a aproximadamente 145 m². Piso planta baja aprox. 55 m², piso primera planta aprox. 90 m².
- Supuesto precio de alquiler para viviendas completamente renovadas a finales de 2026: 14 €/m².
- Superficie habitable 145 x 14 €/m² = 2.030 €/mes alquiler en frío.
- No se debe sobreestimar el trabajo propio, pero creo que puedo aportar algo y quizá reducir aún más los costes de fabricación (poner suelo, pintar, etc.).
- Pero de manera conservadora, eso sería un rendimiento de alquiler de 2030*12=24.360 / 650.000 = 3,7% (sin subvención de amortización de KfW) y 2030*12=24.360 / 560.000 = 4,35% (con subvención de amortización de KfW). Los apartamentos podrían casi ser autosuficientes. Quizá podría negociar el precio de compra 20.000 € más bajo, entonces sería alrededor de 4,5%.
- La mitad de la casa adosada está en las afueras de 88161 Lindenberg, ubicación tranquila pero con acceso rápido al centro.

Link en Maps:

Así que la ubicación debería ser adecuada. El cementerio limita al sur/este, pero no creo que eso asuste a muchos. Vecinos tranquilos ;)
La demanda alrededor de Lindenberg es bastante alta, ya que la oferta actual es demasiado baja. El precio de alquiler en viviendas nuevas es hoy entre 14,5-15,5 €/m². Sin jardín. En la vivienda planta baja todavía habría un gran jardín + invernadero, en la vivienda planta alta un balcón (que se añadiría). Creo que para finales de 2026 los 14 €/m² serán bastante realistas y no exagerados. Eso espero :D.

Lo importante es que funcione con la KfW. Porque con BAFA para medidas individuales se obtiene un subsidio mucho menor y sin ventajas de interés en el crédito. Pero BAFA sería mucho más fácil de conseguir. Para KfW 261 todo tiene que encajar en conjunto. Eso es un cierto riesgo. Ya he consultado a un asesor energético y en un primer impulso recomendó más bien BAFA por la pared divisoria y el test Blowerdoor, que es necesario para KfW.

¿Qué opinas de mi cálculo aproximado? ¿Ves a simple vista algún error grave?

Encaja bastante bien con mi valoración.

Como dije, tenía cierto recelo con el tabique divisor del edificio que no se puede aislar.

Eso me preocuparía menos. Siempre que la mitad del vecino esté habitada y calefaccionada, es un buen aislamiento.

Si ampliamos el ático, la superficie habitable total pasa de 110 m² a aproximadamente 145 m².

Yo tendría otras preocupaciones.
¿cómo debería ser el grupo objetivo de inquilinos para el apartamento en la planta baja y para el apartamento en el ático?
55 m² con jardín y aproximadamente 90 m² en el ático sin balcón...

Eso sería lo que menos me preocuparía. Siempre que la mitad vecina esté habitada y calefaccionada, es un buen aislamiento.

Ese es justamente el punto. Yo también pensé primero que la habitación detrás de la pared divisoria del edificio debería considerarse como calefaccionada. Sin embargo, el asesor energético dijo que no es tan simple y que tendría que calcular muchas puentes térmicas, lo que podría dificultar que sea un KfW 55. Pero eso fue solo el primer impulso del asesor. Podría reconsiderarlo si lo analiza con más detalle.

Eso sería lo que menos me preocuparía. Siempre que la mitad vecina esté habitada y calefaccionada, es un buen aislamiento.

Yo tendría otras preocupaciones.
¿cómo debería ser el grupo objetivo de inquilinos para el apartamento en la planta baja y para el apartamento en el ático?
55 m² con jardín y aprox. 90 m² en el ático sin balcón...

Entonces, para el pequeño apartamento en la planta baja con 55 m² el grupo objetivo posible serían parejas con hasta un hijo, solteros o inquilinos mayores activos.
El apartamento tiene un baño, cocina, sala y dos dormitorios. Pequeño pero suficiente. Probablemente el grupo objetivo más probable sean parejas. Por lo tanto, probablemente habrá mayor rotación.

El apartamento de 90 m² con balcón sería más para familias pequeñas con hasta 2 hijos, o parejas que usen las habitaciones para una oficina u otro uso.
Aunque los inquilinos mayores también son un grupo objetivo, no es accesible para personas con movilidad reducida, ya que hay una escalera hacia la puerta principal. Y para el apartamento del piso superior hay que subir otra escalera.
El piso superior tiene un baño, cocina, sala, dormitorio principal, un pequeño dormitorio para niños, y en el desván habría otra habitación grande de aprox. 30-35 m².

¿Crees que los grupos objetivo que mencioné no serían posibles inquilinos?