Preguntas antes de la compra y visita de la casa

Hemos visto una propiedad y me gustaría saber, antes de hacer una visita interior, en qué se debe prestar atención.

La propiedad en immobilenscout tiene la Scout-ID: 98383983

Ya he visto la propiedad desde fuera, la ubicación es excelente, muy tranquila, el jardín es enorme, y después del jardín hay un parque con mucho césped verde.

No sé si la casa tiene aislamiento; he golpeado la fachada y suena sólida, pero está enlucida.

Ahora he visto que la terraza que aparece en las fotos no está autorizada desde el punto de vista legal; ¿qué significa exactamente eso? ¿Derribarla o solo quitar la barandilla, o se puede dejar así aunque no esté aprobada legalmente?

¿Y qué pasa con el consumo de energía final de 183,2 kWh/(m²*a) con la clase de eficiencia energética F? ¿Se puede mejorar esta clase F, por ejemplo, cambiando la caldera, o incluso mejorar aún más?

Y el año de construcción 1928 ya es bastante antiguo; ¿eso significa algo? ¿No se construía entonces de forma sólida y estable? ¿O qué año de construcción es mejor?

Me alegraría mucho recibir más consejos y trucos.

1928: se parte de muros exteriores de ladrillo de 25 cm de grosor. Según la clase energética, supongo que no está aislado. Ya se construía de forma sólida. Tuberías de agua de entrada de plomo y desagüe de hierro fundido, la calefacción de gas probablemente sea más reciente. Los cables eléctricos aún con revestimiento de tela o renovados en los años 70. El estado se ve bueno. Diría que se ha modernizado continuamente, últimamente en los años 90. Posiblemente también de forma profunda. No parece un verdadero estancamiento en las inversiones. Más bien parece que se ha hecho bonito y se ha olvidado registrar las medidas.

"No aprobado" significa construcción ilegal, pero no necesariamente "no aprobable". Con suerte solo se olvidó la solicitud de permiso de construcción. Para la viabilidad del permiso habrá que orientarse en las normativas actuales. Puede que sea legalizable y que haya que pagar una multa por la omisión de entonces. El otro extremo es la demolición.

Es curioso que eso solo se mencione en una denominación de la imagen. Sobre las habitaciones en el ático solo dice lacónicamente "superficie útil residencial". Eso también significa construcción ilegal y posiblemente (altura del techo, escalera creativa al, digamos, un ático y medio) no viabilidad de permiso. Así que demolición, uso permitido trastero.

Ambas construcciones ilegales pueden implicar pagos adicionales, como impuestos a la propiedad o contribuciones de aguas residuales. Estos corresponden al propietario del terreno, luego deberías reclamar al propietario anterior.

Immoscout es Internet - así que no sería un secreto entre el agente y tú :-(

¿Qué pensarían si, por ejemplo, se hubieran renovado tuberías, cableado eléctrico y ventanas, se podría aprovechar eso?

¿Para el ático también se necesita una solicitud de construcción? ¿El impuesto predial también depende de eso? ¿No del tamaño del terreno?

Tengo que preguntar más sobre la terraza porque aparentemente el salón está adosado, creo, y la terraza de arriba se construyó después; no sea que en el peor de los casos haya que quitar el salón.

La casa al lado está construida más pequeña que la que quiero comprar, creo que el garaje y el salón estarían adosados.

El impuesto sobre bienes inmuebles tiene en cuenta el valor de la propiedad. Más superficie habitable, mayor valor.

Dado que estás tan interesado en el impuesto sobre bienes inmuebles, sería muy lógico preguntar al propietario actual sobre el monto del impuesto, así como preguntas por otros costos adicionales.

Sí, haré todo eso tan pronto como se fije una cita para la visita. Pero es un agente inmobiliario, también la dirección de la casa no estaba en el anuncio, la busqué yo mismo para tener una primera impresión.

¿El ático se calcula como superficie habitable o como superficie útil? Porque los metros cuadrados de superficie habitable no incluyen el ático, ¿se calcula allí como superficie útil o no cuenta como superficie habitable?

En la cita para la visita debería participar un perito que revise el inmueble desde el punto de vista constructivo, legal en materia de construcción, planificación y propiedad en el contexto de una asesoría para la compra de inmuebles. Algunos puntos ya han sido mencionados y forman parte del repertorio estándar de una asesoría para la compra de inmuebles: comprobación de ampliaciones, anexos o reformas para verificar la autorización legal en materia de construcción o, en caso de ausencia de autorización, la posibilidad de que esta sea concedida en principio.

Los clásicos siempre son: ático ampliado sin autorización, la terraza sobre el garaje en la zona de las distancias mínimas frente a la frontera con el vecino y la posible ampliación no autorizada en la planta baja.

El consumo de energía probablemente será mucho más alto que el indicado en el certificado. Pide que te muestren el certificado completo, incluyendo el cálculo. Un certificado energético basado en la demanda requiere un levantamiento del edificio y un procedimiento de cálculo más complejo, que en realidad ningún propietario quiere pagar.

El aislamiento deficiente del edificio será un tema a considerar, en especial el de las estructuras del techo por encima de las bonitas tablas perfiladas. Por lo demás, en los años 20 se construía con muros macizos, probablemente con mampostería de ladrillo de 49 cm.

El aislamiento acústico puede ser un problema en la mitad de una casa adosada, con una pared divisoria común de 24 cm.

Si no se puede demostrar o justificar que el inmueble ha sido rehabilitado, puedes asumir que se trata de una rehabilitación integral, incluida la tecnología de la casa. Las rehabilitaciones realizadas por uno mismo no aumentan el valor y, por lo general, deben ser revertidas.