Propiedad como capital propio incluso sin transferencia

¡Buen provecho a todos!

Mientras estamos lidiando con la ciudad por el permiso de construcción, estoy pensando en cómo manejar mejor el terreno.

La situación es que mis padres nos regalan un terreno. Para ello, primero tenemos que solicitar la división.
Para poder solicitar esta división o llevarla a cabo, tendríamos que fijar los límites futuros.

Adjunto una captura de pantalla con el plano de situación representado:

Mis padres son propietarios del terreno A. De él deberíamos recibir una parte. El límite futuro está representado por la línea azul.
El terreno B pertenece a mis padres y a mi tía. El terreno A está separado del terreno B por la línea roja.

Para asegurar una futura construcción en el terreno B, tenemos que dejar espacio para una plataforma de giro.
El tamaño de la plataforma de giro depende mucho del tamaño de la construcción en el terreno B.

El límite este de nuestro terreno aún no está fijado, por lo que tampoco podemos solicitar la división.
¿En este caso le bastaría a un banco una declaración de mis padres (también notarialmente certificada, si se quiere) en la que confirmen que nos regalan la parte del terreno?
¿Cómo funciona la inscripción de la hipoteca? Porque entonces no tendríamos aún un terreno...

¿Cómo deberíamos proceder mejor?

¡Muchas gracias!

Hola matte1978,

primero dividiría mentalmente las cosas en

1. Gravamen y
2. División/Desarrollo/Giro en cul-de-sac

Sobre el punto 1:

En principio podéis presentar la solicitud de construcción en el terreno de los padres y luego dividirlo, pero eso tiene varios inconvenientes: en NRW la división podría ser más cara, y también los costes notariales probablemente aumenten. Además, vuestros padres serían responsables de vuestras deudas hasta la división en caso de ser necesario, el gravamen afecta a toda la propiedad. Por lo tanto, hablad con el banco y sobre todo con el notario para ver qué opciones tenéis.

Sobre el punto 2:

¿Existe un plan de urbanismo? ¿Está dibujado ahí el giro en cul-de-sac? El giro en cul-de-sac parece hecho según un esquema estándar, se podría cambiar perfectamente de forma asimétrica hacia la propiedad B, de modo que quede más espacio para construir para vosotros. El terreno de tu tía parece ser algo más amplio, por lo que podría contener una mayor parte del giro en cul-de-sac sin que se vea afectada la construcción de la propiedad B.

Eso os ayuda, a la oficina de urbanismo no le importa y a tu tía no le molesta.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola Dirk,

Muchas gracias por tu respuesta.

Respecto a 1.

Actualmente estamos en conversaciones con el ayuntamiento sobre el permiso de construcción. El terreno aún pertenece a mis padres. Los límites con mis padres ya están acordados en gran medida, la división se solicitará en cuanto tengamos el permiso de construcción y, por lo tanto, la rotonda esté segura.
Aunque en el terreno aún está inscrita una carga hipotecaria, ya se había regulado que se podía segregar una parte del terreno y la carga hipotecaria quedaría sobre la parte restante. Así se aseguraría que "nuestra parte" estaría libre de cargas.
Pero como queremos inscribir nuestra carga hipotecaria sobre la nueva parcela, primero debe existir esta antes de que podamos concretar la financiación. Por eso te preguntaba si es posible hacer la división después, o si los bancos son muy estrictos y debemos poseer el terreno ya dividido, o si bastaría con una declaración correspondiente de mis padres.

Respecto a 2.:

Hace muchos años, mis padres y tía hicieron una consulta previa de edificación sobre el terreno A Y B. Como respuesta a esta consulta, el ayuntamiento estableció una posibilidad de giro. En el anexo había varias opciones de giro señaladas. Dos de ellas eran las que podíamos elegir. La que hemos dibujado corresponde a una de ellas, pero sigue siendo con diferencia la más pequeña.

Adjunto algunos extractos del plano con las opciones de giro indicadas por el ayuntamiento:

- Según la hoja informativa del ayuntamiento, las dos rotondas rojas y la rotonda naranja son "rotondas de giro para camiones de hasta 10 m de longitud (camión de basura de 3 ejes, camión de 22 t)

- La blanca es la rotonda que preferimos, la más pequeña, para camiones de hasta 8 m de longitud (camión de basura de 2 ejes, camión de 16 t). Según esta hoja, la más pequeña solo existe como rotonda de giro sincronizado, no unilateral.

Se puede ver bastante bien que la más pequeña es más adecuada, también porque el terreno B no se vería demasiado afectado. No se sobrepasaría una paralela de 3 m al límite del terreno con la rotonda pequeña. Así sería posible edificar sin restricciones.

Pero como el terreno B es una pendiente bastante empinada hacia abajo respecto al nivel de la calle y solo se puede construir en la parte superior, es muy importante no sobrepasar la paralela mencionada y así evitar una especie de carga o servidumbre. El terreno B debe quedar prácticamente libre de cargas.

El tema con la oficina de urbanismo es muy delicado. Por un lado quieren la rotonda, pero por otro lado no quieren tener nada que ver con ella. Los costes de construcción deben ser privados, al igual que las responsabilidades y obligaciones de seguro. Por eso estamos en conversaciones con el ayuntamiento...

Todo es bastante complicado, espero haberlo explicado de forma clara :)

Saludos

Mathias

Hola Mathias,

aquí intervienen varias cosas que hay que verificar, eso será bastante difícil en el foro.

Me gustaría saber:

1. ¿Ya tienen un arquitecto/autoridad para presentar proyectos de construcción?
2. ¿Existe un plan de urbanismo aprobado y vigente?

El resto, si acaso, por mensaje privado.

Saludos cordiales
Dirk Grafe