Costos de planificación y arquitectos

  • Erstellt am 16.10.2010 16:36:13

M.Muc

16.10.2010 16:36:13
  • #1
Hola a todos,

queremos comprar una propiedad en el área urbana de Múnich y ahora nos enfrentamos a la pregunta de si debemos comprar la propiedad al promotor o encargarnos nosotros mismos como constructores. Estamos buscando una casa adosada con jardín. Aproximadamente 130-150 m² de superficie habitable.

En la mayoría de los casos se ofrecen objetos ya planificados en los que ya están asignados una oficina de planificación, un arquitecto y una empresa constructora.

Los costos de las empresas constructoras son relativamente fáciles de comparar, pero los costos de los trabajos de planificación y los servicios de los arquitectos son difíciles de entender.

Los precios oscilan entre 7000€ y 24000€ para planificación, servicios de arquitectos y licencias.

¿Qué precios son realistas para los siguientes servicios?
- Planificación preliminar y de diseño
- Permisos de construcción
- División del terreno, medición y plano de situación
- Permisos de tala y planes de inventario arbóreo

¿Qué costos ocultos pueden surgir durante la fase de construcción en contratos con oficinas de planificación y arquitectos?

Siempre se dice que no hay que preocuparse por nada más.

Agradecería mucho vuestros comentarios. Os mantendré informados tan pronto como tenga las próximas conversaciones.
Saludos
M.
 

Bauexperte

16.10.2010 16:53:02
  • #2
Hola,



- desde la determinación básica hasta el permiso de construcción 25-30% de los costos de construcción imputables
- división del terreno, medición y plano de situación - estas posiciones las realiza, por parte del propietario, una oficina de topografía que se debe contratar - € 2.800,00 a € 3.500,00, según el estado federado y la región
- permisos de poda y planos de masa arbórea - varía mucho según el municipio - desde € 150,00 en adelante



https://www.hausbau-forum.de/ratgeber/bauherrenhilfe.422/bauherrenhilfe-vor-vertragsabschluss.424/

Saludos cordiales
 

Hans_Meier

25.10.2010 19:11:48
  • #3
Pero el 25-30% está muy alto para la planificación de la solicitud. Según la HOAI, para una casa pareada normalmente se llega con poco menos de 10.000 EUR.

Los costes para la división y medición, según mi experiencia, también rondan alrededor de 3.000 - 3.500 EUR.

Desgraciadamente, hay empresas en Múnich que intermedian contratos de demolición, división y medición y luego cobran el doble ******.
-Valor de experiencia para demolición de una casa unifamiliar más desbroce de 500 m² de terreno más eliminación EUR 20.000.-
-Oficina para la desviación del uso: máx. EUR 500.-
-Realizar un plan del arbolado cuesta unos pocos cientos de euros.
-La autorización de tala en relación con la solicitud de construcción no cuesta nada si se realiza una plantación compensatoria.

-Proyectación: ¡Aquí es donde más se aprovechan! ¡Cuidado! Se necesita una regulación legal para que no se pueda pedir cualquier cantidad. Ya he visto proyectaciones para las que se pidió EUR 25.000 por parte, es decir, EUR 50.000 en total. Una desproporción enorme respecto al valor real del trabajo de proyectación, que quizás valdría una décima parte de esa suma.

Quien tenga la oportunidad de acceder por sí mismo al terreno (quizás a través de un agente inmobiliario), le va mejor:
-Encargar uno mismo la división y medición
-Buscar uno mismo a los socios de construcción
-Encargar uno mismo la demolición
-La proyectación no hace falta, porque la hace el arquitecto en relación con la planificación de la solicitud.

Así se pueden ahorrar fácilmente entre 20.000 y 30.000 EUR.

Especialmente en Múnich, todo esto es un peligroso campo de tiburones, donde cada uno intenta sacar provecho y sacar dinero a los propietarios. Al final se paga al agente inmobiliario, al proyectista y a un intermediario para los trabajos preparatorios (demolición, medición, división...) ¡Pero en realidad no se necesitaría ninguno de los tres!

Ese dinero luego se puede usar bien para construir.

Porque entonces llega el punto real:

Encontrar una buena empresa constructora, contratista general o contratista principal.
O tener un arquitecto muy bueno que haga los concursos por uno y los supervise adecuadamente.

También importante:
Hay que tener claro qué significan los siguientes términos, porque se refieren a cosas muy distintas:

-Empresa constructora
-Contratista general
-Contratista principal
-Promotor inmobiliario
 

Bauexperte

27.10.2010 10:39:41
  • #4
Hola,


Para su información: la planificación de la presentación también incluye la determinación de las bases, la planificación preliminar y la planificación del diseño; por lo tanto, mis datos al respecto eran correctos. Si miras la tabla actual de honorarios, los valores mencionados se reflejan, divididos en las zonas de honorarios I a V.

El valor que mencionas solo puede referirse a un servicio aislado según la HOAI y a una casa estándar, en la que ni siquiera se puede mover una pared. Esa no fue la pregunta del autor del mensaje anterior. Por eso considero tu afirmación más que cuestionable, ya que los arquitectos además están sujetos a fuertes sanciones si infringen los mínimos establecidos por la HOAI.


¿Seguro que tú trabajas por amor al arte?
Como ya se mencionó, no se puede pedir “lo que se quiera”, porque la HOAI establece límites mínimos y máximos que, en caso de litigio, nuestros tribunales hacen cumplir y sancionan con dureza. Recuerda: Si no se sabe mejor, simplemente… (D. Nuhr)


Mi abuela ya decía que uno solo puede pensar mal de los demás tanto como de sí mismo…


…que seguramente también factura según la HOAI. La cuestión es si el arquitecto puede calcular los costos con tanta exactitud que al final resulte un precio fijo garantizado. Si no, la supuesta economía que mencionas desaparece rápidamente… y seguro que no porque el arquitecto haya abusado de la tabla de honorarios.

Saludos cordiales
 

Hans_Meier

27.10.2010 23:34:05
  • #5
Hola experto en construcción,

con gusto te regalo la creencia de que eres honesto, profesional e informativo.
Pero lamentablemente, probablemente no conoces el mercado inmobiliario de Múnich. Es realmente increíble lo que pasa aquí.
Por supuesto, hay un enorme desequilibrio entre una oferta muy pequeña y una demanda enorme. No solo los precios de los terrenos se disparan a alturas insospechadas.
Además, sucede lo siguiente, que puedo atestiguar y que ya he experimentado varias veces en carne propia:

Un terreno está a la venta. Inmediatamente se lanza sobre él un, qué digo uno, toda una horda de agentes inmobiliarios. No hay oportunidad de comprarlo directamente a un particular.
Tan pronto como está con un agente, varios promotores se lanzan sobre él, lo ofrecen y cobran a numerosos clientes tarifas de reserva, a veces por terrenos a los que ni siquiera tienen acceso.
Luego se entra en insolvencia planificada, o transfieren los ingresos a la pareja y presentan juramento de insolvencia.
Muchos constructores han sido estafados este año en Múnich con este método, solo unos pocos han recuperado su dinero.

Además, muchos proveedores aquí atraen a los constructores con importes de construcción irrealmente bajos en contratos de construcción o de planificación. Esto es un método aquí.

Yo, en el marco de una planificación, incluso ya he recibido un plan de pagos donde se debía pagar el 10% del monto al firmar el contrato y el 40% al inicio de las obras de tierra. ¡El 50% del monto de la construcción, cuando ni siquiera tengo un agujero en la tierra!
¿Quieres que te envíe el contrato? ¡Lo tengo todavía aquí!

Bueno, también hay proveedores serios, pero el 50% de las ofertas en Múnich son malas, lamentablemente. Es realmente muy triste que las cosas sean como son.

Sé también que en muchas otras regiones es muy diferente. Pero lamentablemente en Múnich, el constructor lo tiene muy difícil debido al mercado extremadamente desequilibrado.

Solo quiero abrir los ojos y advertir a algunos sobre su desgracia personal.

Pero que cada uno haga con esta información lo que quiera.

Tampoco tengo ganas de luchar contra molinos de viento...
 

Bauexperte

28.10.2010 11:15:12
  • #6
Hola Hans,

por esta vez empezaré por el final:


Eso lo hago desde hace años y a veces pierdo las ganas, puedes creerme. PERO - lamentablemente cada día aparece una persona ingenua nueva...


En cuanto al mercado bávaro, te doy la razón sin reservas. Sin embargo, y esto parece que lo pasas por alto en tu probable enfado, las personas son igual de buenas y malas en todas partes.

Lo que describes más adelante en tu publicación se encuentra igual en Berlín, Dresde, Frankfurt o Colonia – en resumen, en todas las capitales – también. El problema aquí y allá es primero el propietario del terreno, que confunde cantidad con calidad y así abre la puerta a prácticas como las que describes – Y también el potencial comprador, que participa sin problemas en ese juego. Si, por ejemplo, solo una pequeña parte de ellos se asesorara profesionalmente _antes_ de firmar una reserva, un contrato de obra inflado, etc., el mundo se vería un poco menos favorable para los “estafadores” aquí y allá. Pero esa asesoría raramente es gratuita y por el coste de una consulta se podría comprar alguna que otra teja supuestamente “mejor”...

Hoy en día tampoco es tan fácil apartar capital por debajo de un EV o incluso durante una insolvencia. Al final del período de buena conducta en la insolvencia, se vuelve a interrogar a todos los acreedores – créeme, si queda la más mínima duda y los acreedores pueden demostrarla, se acabó la liberación de deudas. No debes olvidar una cosa – aunque se haya conseguido apartar capital – todos quieren volver a participar... y sobre todo hacer que el capital brille.


Te creo – conozco ese tipo de contratos también – suelen ser negocios de promotoras donde el comprador potencial asume los intereses del proyectista sin saberlo. PERO – no firmaste. Si más personas antes de comprar dejaran de ver solo el signo del euro, la cantidad de “ovejas negras” se reduciría notablemente.


No es diferente en el Rin ni en otros sitios y créeme, una buena mayoría de los futuros constructores no es inocente en esto: un negocio solo se puede hacer si ambos extremos encajan. Y porque las cosas son como son y yo – gracias a la Madre Natura – junto a muchos de mis colegas serios del sector luchamos contra esta visión unilateral de nuestra profesión, logramos repetidamente contar con clientes satisfechos entre nuestros compradores.

A las personas que solo buscan la oferta más barata nunca podré protegerlas del daño. Pero puedo – también con mi trabajo voluntario aquí – intentar hacer que más de un posible constructor cambie de opinión a tiempo. No hay duda, no todos los interesados firmarán un contrato conmigo – la variedad de ofertas de competidores serios es demasiado amplia – pero al menos no caerán en manos de un proveedor barato/estafador, si me dan la oportunidad de evitarlo. Solo – como aquí y arriba – deben encajar ambos extremos.

Saludos cordiales
 

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