berndn
12.06.2016 11:43:57
- #1
¡Hola querido foro de construcción de viviendas!
Desde hace un tiempo soy un lector silencioso de este foro de construcción de viviendas. Después de haber buscado mucho, a mediados del año pasado finalmente encontramos un terreno, y ahora la planificación está comenzando poco a poco.
Desde el principio estaba claro que queríamos construir una casa de obra sólida. Primero tuvimos varias citas con arquitectos y empresas constructoras generales que nos presentaron diferentes bocetos y diseños.
En particular, la colaboración con las empresas constructoras generales nos pareció muy inflexible. Se atendieron nuestras solicitudes de manera limitada y siempre había los diseños estándar que se encuentran en la web.
Por ello decidimos realizar nuestro proyecto con un arquitecto. En una segunda ronda, en la que hablamos con diferentes arquitectos, ahora hemos elegido a uno y firmado un contrato de arquitecto para las fases 1-8.
Proceso hasta ahora:
Elaboramos un perfil de requisitos con el programa de espacios que entregamos al arquitecto. Luego hubo una cita en la oficina del arquitecto en la que discutimos nuestras necesidades. Tras una visita al terreno, se contrató al topógrafo para medir el terreno.
Ahora el arquitecto comenzó con la elaboración del primer diseño, que nos presentó el pasado jueves en forma de plano y vistas laterales. Además, hubo un cálculo de áreas y una estimación de costos que contiene los siguientes puntos:
x m3 x 340 €/neto = xxx € /neto
xxx €/IVA
xxx €/bruto
Desglose de costos totales:
Edificio con doble garaje xxx €/bruto
Arquitecto xxx €/bruto
Topógrafo xxx €/bruto
Ingeniero estructural xxx €/bruto
Costos totales xxx €/bruto
Este diseño incluye algunos detalles que nos gustan mucho, pero también algunos puntos que difieren de nuestro perfil de requisitos original.
Ejemplo: doble garaje de 6x8 m en lugar de 4x8 + cochera
Cuarto de lavado en la planta baja, en lugar de en la planta alta como deseábamos
Galería abierta sobre el comedor, la galería no fue deseada por nosotros. Tampoco estamos seguros de quererla.
Le dejamos claro al arquitecto que aún tenemos que revisar y discutir internamente los detalles, especialmente lo de la galería. El arquitecto también nos comunicó que enviaría una factura parcial por el trabajo realizado hasta ahora, lo cual nos pareció bien.
El sábado recibimos el pago parcial con el siguiente contenido:
Estimados propietarios,
nos permitimos emitir una primera factura parcial por xxx €/bruto según el estado de los trabajos y el anexo.
Se facturan las siguientes fases:
1. Determinación de las bases 2% (de 2%)
2. Planificación previa 7% (de 7%)
3. Planificación del diseño 7% (de 15%)
Esto nos sorprendió un poco, ya que en realidad nos sentimos aún en la fase 2. Aunque recibimos un primer diseño, no contamos con un calendario preliminar ni con una estimación de costos según DIN 276, como prevén HOAI y el contrato. ¿O es suficiente el resumen mencionado arriba para una estimación de costos?
El mismo día contactamos al arquitecto para aclarar dudas. Nos dijo que, por supuesto, recibiríamos más diseños y que él ya nos veía claramente en la fase 3 (planificación del diseño).
En realidad queríamos aceptar el pago parcial para evitar crear mal ambiente desde el principio. Pero aún dudamos, pues consideramos poco habitual este procedimiento y no estamos seguros de las posibles consecuencias si aceptamos el pago parcial así.
De esto nos surgen las siguientes preguntas:
- ¿Es suficiente la estimación de costos o no debería realizarse al menos un desglose por grupos de costos (nivel 1)?
- ¿Qué nivel de planificación debe tener la planificación previa para comenzar con la fase 3?
- ¿También nos ven ustedes ya en la fase 3? ¿O quizá nuestras expectativas son demasiado altas?
- ¿Debería haber una aceptación escrita al final de cada fase? ¿Cómo se hace en otros casos?
Esperamos aquí recibir ya algunas respuestas a nuestras preguntas. Pero en todo caso estamos de acuerdo en que buscaremos lo antes posible un perito como instancia independiente.
Saludos y muchas gracias de antemano.
Bernd
Desde hace un tiempo soy un lector silencioso de este foro de construcción de viviendas. Después de haber buscado mucho, a mediados del año pasado finalmente encontramos un terreno, y ahora la planificación está comenzando poco a poco.
Desde el principio estaba claro que queríamos construir una casa de obra sólida. Primero tuvimos varias citas con arquitectos y empresas constructoras generales que nos presentaron diferentes bocetos y diseños.
En particular, la colaboración con las empresas constructoras generales nos pareció muy inflexible. Se atendieron nuestras solicitudes de manera limitada y siempre había los diseños estándar que se encuentran en la web.
Por ello decidimos realizar nuestro proyecto con un arquitecto. En una segunda ronda, en la que hablamos con diferentes arquitectos, ahora hemos elegido a uno y firmado un contrato de arquitecto para las fases 1-8.
Proceso hasta ahora:
Elaboramos un perfil de requisitos con el programa de espacios que entregamos al arquitecto. Luego hubo una cita en la oficina del arquitecto en la que discutimos nuestras necesidades. Tras una visita al terreno, se contrató al topógrafo para medir el terreno.
Ahora el arquitecto comenzó con la elaboración del primer diseño, que nos presentó el pasado jueves en forma de plano y vistas laterales. Además, hubo un cálculo de áreas y una estimación de costos que contiene los siguientes puntos:
x m3 x 340 €/neto = xxx € /neto
xxx €/IVA
xxx €/bruto
Desglose de costos totales:
Edificio con doble garaje xxx €/bruto
Arquitecto xxx €/bruto
Topógrafo xxx €/bruto
Ingeniero estructural xxx €/bruto
Costos totales xxx €/bruto
Este diseño incluye algunos detalles que nos gustan mucho, pero también algunos puntos que difieren de nuestro perfil de requisitos original.
Ejemplo: doble garaje de 6x8 m en lugar de 4x8 + cochera
Cuarto de lavado en la planta baja, en lugar de en la planta alta como deseábamos
Galería abierta sobre el comedor, la galería no fue deseada por nosotros. Tampoco estamos seguros de quererla.
Le dejamos claro al arquitecto que aún tenemos que revisar y discutir internamente los detalles, especialmente lo de la galería. El arquitecto también nos comunicó que enviaría una factura parcial por el trabajo realizado hasta ahora, lo cual nos pareció bien.
El sábado recibimos el pago parcial con el siguiente contenido:
Estimados propietarios,
nos permitimos emitir una primera factura parcial por xxx €/bruto según el estado de los trabajos y el anexo.
Se facturan las siguientes fases:
1. Determinación de las bases 2% (de 2%)
2. Planificación previa 7% (de 7%)
3. Planificación del diseño 7% (de 15%)
Esto nos sorprendió un poco, ya que en realidad nos sentimos aún en la fase 2. Aunque recibimos un primer diseño, no contamos con un calendario preliminar ni con una estimación de costos según DIN 276, como prevén HOAI y el contrato. ¿O es suficiente el resumen mencionado arriba para una estimación de costos?
El mismo día contactamos al arquitecto para aclarar dudas. Nos dijo que, por supuesto, recibiríamos más diseños y que él ya nos veía claramente en la fase 3 (planificación del diseño).
En realidad queríamos aceptar el pago parcial para evitar crear mal ambiente desde el principio. Pero aún dudamos, pues consideramos poco habitual este procedimiento y no estamos seguros de las posibles consecuencias si aceptamos el pago parcial así.
De esto nos surgen las siguientes preguntas:
- ¿Es suficiente la estimación de costos o no debería realizarse al menos un desglose por grupos de costos (nivel 1)?
- ¿Qué nivel de planificación debe tener la planificación previa para comenzar con la fase 3?
- ¿También nos ven ustedes ya en la fase 3? ¿O quizá nuestras expectativas son demasiado altas?
- ¿Debería haber una aceptación escrita al final de cada fase? ¿Cómo se hace en otros casos?
Esperamos aquí recibir ya algunas respuestas a nuestras preguntas. Pero en todo caso estamos de acuerdo en que buscaremos lo antes posible un perito como instancia independiente.
Saludos y muchas gracias de antemano.
Bernd