Planificación del terreno parcela en esquina centro del pueblo sin plan de desarrollo (§34)

Hola a todos, llevo ya un tiempo leyendo y me entusiasma lo grande que es la participación en este foro. Espero que también podáis ayudarme con mis asuntos.

Primero, aquí se tratará la planificación del terreno sin entrar mucho en un plano. Es decir, cómo es más sensato construir en el terreno, cuál orientación y ubicación del/los edificio(s) es lo más adecuado.

El terreno está en el centro del pueblo, y actualmente está edificado con una antigua pequeña casa unifamiliar en esquina (año de construcción desconocido, siglo XIX), que mi novia y yo habitamos actualmente. En la zona central hay un cobertizo/establo semiabierto que ahora solo sirve como garaje para coches. Este está completamente enmurado hacia el vecino. En la parte trasera (más al oeste) del terreno había hasta hace unos 15 años un granero que fue demolido. Actualmente hay solo un carport y un viejo garaje de chapa. La calle al este es la calle principal del pueblo (zona de 30 km/h) y está bastante transitada en las horas punta. Además, pasa un tranvía (parada justo al lado). La calle al norte no está tan transitada pero sigue siendo bastante concurrida.

Como nosotros dos queremos formar una familia pronto, queremos cambiar nuestro modo de vivir. La casa existente necesitaría una renovación integral y tiene un plano poco favorable. Por ello, y debido a la ubicación poco ideal en la calle, nuestra idea es derribar el cobertizo en la zona central del terreno y construir aproximadamente en ese lugar una casa unifamiliar. Durante la fase de construcción podríamos seguir viviendo en la casa. Luego se podría demoler la casa antigua para construir otra con dos unidades de vivienda como protección contra el ruido.

Ahora al cuestionario:

Plan de desarrollo/restricciones

- Estado federado: Baden Württemberg

- Tamaño del terreno: 445 m2 (aprox. 10x45 m)
- Pendiente: no
- Coeficiente de ocupación del suelo / índice de edificabilidad: no hay plan de desarrollo
- Ventanas de construcción, línea y límite de edificación: en general, para nuevas construcciones deben respetarse las distancias a los vecinos (mínimo 2,5 m). No hay áreas de distancia requeridas hacia las calles. El terreno puede edificarse a lo largo de todo el ancho este/oeste.
- Edificación en el borde: es concevible hablar con el vecino del sur sobre una obligación recíproca de construcción adosada. Ya hemos tanteado el terreno en una breve conversación.
- Número de plazas de aparcamiento: existe una ordenanza que exige 1,5 plazas por unidad de vivienda.
- Número de plantas: según la edificación vecinal: 2 plantas completas con sótano y ático habitable
- Tipo de techo: sin restricciones
- Estilo arquitectónico: sin restricciones
- Orientación: sin especificaciones, se debe asegurar suficiente iluminación natural.
- Alturas máximas / límites: según la edificación vecinal: altura de aleros aprox. 7,5 m

Requisitos de los constructores
- Estilo, tipo de techo, tipo de edificio: clásico, sencillo, forma cúbica, tejado a dos aguas.
- Sótano, plantas: sin sótano, 2 plantas completas con ático (como espacio de almacenamiento / reserva para ampliación)
- Número de personas, edad: actualmente 2 adultos (28 y pronto 32) + planificación familiar de 2 niños si todo va bien.
- Necesidades de espacio: planta baja: cocina con despensa, comedor, sala de estar, cuarto técnico/de almacenaje, baño pequeño con ducha. Planta superior: 3 habitaciones + baño. Ático: reserva para ampliación, trastero.
- Balcón, terraza en el techo: no deseado porque hay jardín.

Diseño del terreno:
Autor del diseño: ideas propias.

¿Qué gusta especialmente y por qué?:
Uso óptimo del espacio. Mucho espacio habitable se puede crear. Protección contra el ruido mediante la casa de 2 unidades.
Posibles ingresos por alquiler que podrían financiar la construcción de la casa de 2 unidades.
Entrada a la casa unifamiliar desde el patio interior. Así los niños no corren directamente hacia la calle.
Salida directa a nivel del suelo hacia el jardín.

¿Qué no gusta y por qué?:
No hay luz del sur en la casa unifamiliar, poca luz del este.
Existe el riesgo, por la obligación de construcción adosada, que se construya una casa adosada al sur que sobresalga hacia el oeste entre 2 y 3 metros -> menos luz en la casa.

Límite personal de precio para la casa unifamiliar, incluido equipamiento: deseable pero probablemente no realizable unos 350.000 €

¿Por qué el diseño es como es ahora?:
En general hay dos consideraciones que nos ocupan:

1. ¿Construir con o sin distancia al límite con el vecino del sur?
A favor de la distancia de límite:
- luz también desde el sur, ya que son posibles ventanas
- sin obligación de construcción adosada -> el vecino debería respetar las distancias también al construir
A favor de construir pegado al límite:
- el vecino no puede mirar directamente a la casa/jardín
- no hay una tira estrecha de jardín que apenas se puede usar
- mayor superficie de jardín
- mejor uso del espacio
- protección contra el ruido de la calle principal

2. ¿En medio del terreno o hacia el vecino al oeste?:
A favor del oeste:
- el cobertizo puede permanecer
A favor del centro:
- protección contra el ruido hacia la calle principal
- el vecino no puede mirar directamente a la casa/jardín
- sol de poniente en el jardín

¿Cuál es la pregunta más importante/fundamental sobre la planificación resumida en 130 caracteres?
¿Qué opináis sobre la construcción planificada con la casa de 2 unidades al frente?
¿Cuál es vuestra opinión sobre construcción pegada o no?

Saludos, Gunnar.

Posibles ingresos por alquiler que financien la construcción nueva de la casa para 2 familias.

Eso debería ser posible en casos excepcionales, sin embargo, generalmente lo considero un deseo.

Por lo demás, me gusta el proyecto - ¿ya hay alguna idea de cómo debería ser la casa unifamiliar, o al menos sobre la distribución del programa de habitaciones?

No construiría una segunda casa

1. ¿Cómo son los alquileres donde ustedes viven? Aquí podrías alquilarlo, pero con alquileres muy bajos

2. el punto más importante, el terreno es pequeño. Ya lo considero un límite para una casa unifamiliar

3. Aislamiento acústico
Las casas modernas tienen mejor aislamiento acústico. Nuestra construcción nueva se escucha mucho menos el tráfico que la casa antigua que estaba antes. Allí a menudo parecía que el camión estaba en la cocina.
¿Cómo es el tráfico? Aquí por la noche es mucho más tranquilo y de noche se pueden dejar las ventanas abiertas.
Puedes tomar medidas de aislamiento acústico.

Yo pondría el garaje en el lugar de la casa actual y la casa de ustedes donde lo han planeado.
Los arbustos también pueden proporcionar privacidad.

Demoler y construir de nuevo no es posible con el presupuesto.

Empiecen ya a buscar empresas de demolición y constructoras. Nosotros buscamos más de 12 meses hasta que alguien nos derribó todo a un precio razonable.

Eso debería ser posible en casos excepcionales, pero por lo general lo considero un deseo difícil de cumplir.

Por lo demás, me gusta el proyecto: ¿ya hay alguna idea de cómo debería ser la casa unifamiliar, o al menos sobre la distribución del programa de espacios?

Hola 11ant, sí, hay una idea aproximada. Para eso me gustaría hacer una publicación separada.
Fundamentalmente, la cocina y el comedor deberían ser abiertos. Cocina con despensa en el noreste, comedor en el noroeste hacia el jardín. La sala de estar más bien semiabierta o, si es posible, separable en el suroeste. Entrada por el este hacia el patio. La posición y forma de la escalera todavía no están claras. En la planta superior, dos dormitorios hacia el oeste. Otra habitación (utilizable como cuarto de servicio o también como dormitorio adicional) y baño hacia el este. El ático, como se ha dicho, es reserva para una futura habitación principal con baño propio y cuarto de almacenamiento. Para la planificación futura también queremos acudir al arquitecto.

Yo no construiría una segunda casa.

1. ¿Cómo están los alquileres en su zona? Aquí se podrían alquilar, pero con rentas muy bajas.

2. El punto más importante, el terreno es pequeño. Ya lo veo como un límite para una casa unifamiliar.

3. Protección contra el ruido.
Las casas modernas tienen mejor aislamiento acústico. Nuestra obra nueva se oye mucho menos el tráfico que la casa antigua. Allí a menudo parecía que el camión estaba en la cocina.
¿Cómo es el tráfico? Por las tardes está mucho más tranquilo y por la noche se puede dejar la ventana abierta.
Se pueden tomar medidas de protección contra el ruido.

Yo pondría el garaje en el lugar de la casa actual y la vivienda tal como la han planeado. Los arbustos también pueden crear privacidad.

Derribar y construir de nuevo no será posible con el presupuesto.

Empiecen ya a buscar empresas de demolición y constructoras. Nosotros buscamos más de 12 meses hasta que alguien nos lo derribó todo a un precio razonable.

1. Los alquileres están entre 7 y 13 € por m2 frío para pisos entre 60 y 90 m2, según si es edificio antiguo o nuevo y la ubicación. La situación de los alquileres es tensa porque estamos en la zona directa de influencia de Karlsruhe. 15 minutos en S-Bahn o en coche al centro. No creo que haya problemas para alquilar estos pisos.

2. Aquí los terrenos para casas unifamiliares suelen ser entre 200 m2 y máximo 300 m2 en zonas nuevas. Por eso los 450 m2 son bastante generosos, ya que podemos construir en línea divisoria. Nos queda un jardín de más de 150 m2, que nos basta. Los dos apartamentos no necesitan jardín.

3. Con la ventana cerrada estoy de acuerdo contigo. No me preocupo por eso. El tráfico de noche es evidentemente mucho menor. Lamentablemente en verano hay muchos jóvenes alocados con coches ruidosos y moteros ruidosos que aceleran a más de 60 km/h en la calle incluso de noche o muy temprano en la mañana, y en la esquina frente a la casa aceleran aún más. El S-Bahn al otro lado de la calle tampoco es muy silencioso. Pasa una vez por hora también de noche.
Como me gusta dormir con la ventana abierta o entreabierta en verano, es un verdadero problema. Pero como planeamos el dormitorio hacia el oeste, tal vez no demasiado grande.

Yo también lo haría tal como lo habéis planeado. La casa delantera hacia la calle como aislamiento acústico y construir de nuevo detrás. Existe el riesgo de edificación en el lado sur, pero lo considero no urgente. Al menos según las imágenes no se aprecia un acceso para una posible edificación adicional en la parte trasera del vecino. Tampoco todos quieren construir de inmediato.

Incluiría la protección contra el ruido en toda la planificación. También para la terraza, las ventanas, la disposición de las habitaciones, etc.

Es una construcción densa y son parcelas pequeñas. Pero eso me parece típico del lugar y está bien. Quien quiera más, debe mudarse al campo.

El presupuesto para 2,5 plantas + demolición probablemente sea utópico. Pero eso lo saben mejor otros. ¿Quizás sea mejor vender la casa delantera?

Los 13 euros son suficientes para el servicio de capital y el mantenimiento, no mucho más. No tomaría inquilinos no convenientes.

No tenemos S-Bahn, sí adolescentes problemáticos, sobre todo uno que actualmente se mantiene en silencio - se le pidió con cierta firmeza que guardara silencio.

Construir con sistema de ventilación y considerando la insonorización.