¿Es demasiado apresurado el plan de pagos del contratista general?

Hola usuarios del foro de construcción de viviendas,

estamos a punto de cerrar con un contratista general (pequeño promotor) y ahora hemos recibido el plan de pagos. En mi opinión, los pagos son un poco prematuros en comparación con la normativa de agentes inmobiliarios y promotores.

¿Qué opinan ustedes al respecto? ¿Alguien puede darme un consejo?

5 % tras la entrega de los documentos para la solicitud de construcción
(tras planificación individual, preinspección legal de construcción, finalización de la solicitud de construcción y planos de drenaje)
4 % tras recibir la licencia de construcción
(incl. aprobación de los planos de drenaje)
14 % tras la finalización de la losa
(incl. finalización de las tuberías básicas, trabajos de tierra en el área de la losa, creación de cimientos y
solera termoaislante)
15 % tras la finalización de la losa de hormigón armado sobre la planta baja
(incl. finalización de las paredes de estructura de la planta baja)
18 % tras la instalación de la estructura del techo
(incl. colocación de listones y montaje de la membrana impermeable)
21 % tras la colocación de ventanas y puertas exteriores
(incl. finalización de las paredes de estructura de la planta superior)
7 % tras la finalización predominante de los trabajos de enlucido interior
(incl. instalación eléctrica en bruto)
10 % tras la colocación del solado
(incl. colocación de la barrera contra humedad y aislamiento debajo del solado así como instalación de calefacción en bruto)
2 % tras la colocación predominante de las baldosas
(sin zócalos en el área de las puertas interiores)
2 % tras la instalación de la escalera
2 % tras la aceptación final
(y la instalación de las puertas interiores)
_______
100 %

¡Muchas gracias por vuestra ayuda!

Me parece definitivamente inaceptable. Para la estructura cerrada ya has pagado el 77%. Después de colocar el mortero ya estás en el 94%. Para mí, eso no es posible.

Uh, eso suena mal, especialmente porque estamos bastante satisfechos con el proveedor (también de 2 fuentes independientes). ¿Eso contradice las disposiciones del [Makler- und Bauträgerverordnung]? No puedo asignar los términos con claridad.

La estructura en bruto aún está dentro del límite máximo, utilizada hasta el último punto porcentual. Pero un 94% después del enlucido del suelo no es aceptable. La ordenanza para agentes inmobiliarios y promotores prevé un pago del 94,4% al momento de la entrega para habitar, que con la sola colocación del enlucido del suelo probablemente no se cumple.

Hola,

estamos a punto de cerrar con un contratista general (pequeño promotor) y ahora hemos recibido el plan de pagos. En mi opinión, los pagos son un poco prematuros en comparación con la normativa para agentes inmobiliarios y promotores.

No son "prematuros", ya que siempre se facturan solo después de la finalización de una obra "x". Pero es cruel para el cliente y yo me lo pensaría bien antes de someterme a este plan de pagos.

5 % después de la entrega de los documentos para la solicitud de permiso de obra
(después de planificación individual, preinspección legal de construcción, finalización del permiso de obra y plano de drenaje)
4 % tras recibir la licencia de construcción
(incl. aprobación de los planos de drenaje)
14 % tras la finalización de la losa
(incl. finalización de las tuberías básicas, obras de tierra en el área de la losa, realización de cimientos y
losas aislantes térmicas)
15 % tras la finalización de la losa de hormigón armado sobre la planta baja
(incl. finalización de los muros en bruto de la planta baja)
18 % tras montar la estructura del tejado
(incl. colocación de listones y montaje de la membrana impermeable)
21 % tras la instalación de las ventanas y puertas exteriores
(incl. finalización de los muros en bruto del ático)

Hasta aquí se habla clásicamente de una estructura cerrada; ésta debería estar pagada a esta altura de la construcción con no más del 58-60%. La razón es bastante simple: si tienes problemas —por cualquier motivo— con tu proveedor y existe amenaza de cancelación, podrás terminar tu casa con el 40% restante del valor total de la construcción.

Si todo va perfectamente —que es lo que te desea cualquier persona— el estado de la obra no estará sobresalado, la ganancia completa aún no estará en las cuentas del proveedor, por lo que él seguirá teniendo un interés legítimo en concluir la prestación debida.

7 % tras la finalización predominante de los trabajos de enlucido interior
(incl. instalación eléctrica en bruto)

Esta expresión es curiosa —¿quién define “predominante”?—. Que la instalación eléctrica en bruto deba realizarse antes del enlucido es lógico.

10 % tras colocar el mortero autonivelante
(incl. colocación de la barrera contra humedad y aislamiento del mortero, así como instalación en bruto de calefacción)
2 % tras la colocación predominante de los azulejos
(sin rodapiés en el área de las puertas interiores)

Ambas son expresiones agradables...

2 % tras la instalación de la escalera
2 % tras la aceptación final
(y la instalación de las puertas interiores)
_______
100 %

Un contrato de promotor no puede basarse en el plan de pagos presentado, de lo contrario los primeros pagos serían diferentes; probablemente te refieres a un contrato de obra normal sin terreno. Si esta suposición es correcta, en mi opinión faltan algunas cuotas —11 pagos no me parecen suficientes, o bien están sobresalados continuamente.

Más o menos así debería ser un plan de pagos que sea justo para ambas partes:

[*]6% - tras la presentación de la solicitud de obra
[*]6% - al obtener el permiso de construcción
[*]10% - tras la realización de la losa/cimiento del sótano
[*]10% - tras construcción de los muros de la planta baja
[*]10% - tras construcción de la losa de la planta baja
[*]5% - tras montar la estructura del tejado
[*]5% - tras cubrir el tejado
[*]5% - tras instalar ventanas/cristales
[*]10% - tras la instalación en bruto de electricidad, fontanería, calefacción
[*]7% - tras la realización del enlucido interior
[*]10% - tras la realización del enlucido exterior o revestimiento
[*]10% - tras la instalación final de electricidad y calefacción, escalera
[*]4% - tras la instalación de azulejos, puertas interiores
[*]2% - tras la entrega o aceptación, a más tardar antes del uso de la propiedad por parte del cliente

Lo importante en todos los planes de pagos es que los “pagos grandes” no solo estén al principio, sino también de forma equilibrada —lo más justa posible según el trabajo entregado— hacia el final del plan de pagos. También está claro que tendrás que acudir casi cada dos semanas a tu banco con un plan de pagos como el anterior. En mi opinión, es mejor hacer algo más de viajes y a cambio tener una prestación y vencimiento de pago coherentes en gran medida.

Un cordial saludo

Ok, gracias por la respuesta súper rápida! Como mañana tenemos negociaciones, ¿en qué cifras debería entonces actuar? ¿O en cuáles debería insistir?