Casas de los años 60 y 70 - ¿qué hay que renovar realmente?

Hola a todos,

como la urbanización de la nueva zona de construcción se está demorando más de lo esperado, una edificación no será posible antes de 2020, y ya hay más solicitantes que parcelas, seguiré buscando inmuebles existentes.

Probablemente sean más interesantes las casas de los años 60 y 70, ya que desde los 80 en adelante se construyeron en general grandes "casas de generaciones" que para mí A son demasiado grandes y B demasiado caras.

Aquí generalmente hay dos tipos de casas. Casas de 1,5 plantas con techos a dos aguas (muy) puntiagudos, a menudo con buhardillas de techo plano añadidas posteriormente, y bungalows prefabricados, en su mayoría de las marcas Bien y Streif Haus.

Ya siento que he revisado medio internet y también he consultado con alguna empresa. Generalmente las ofertas en la red y las empresas buscan renovar de todos modos.
Como quiero renovar ahora, y no dentro de 20-30 años, cuando los defectos se acumulen, esta sería mi resumen general:

- Techo: renovar tejas de hormigón, conservar las de barro. Evitar buhardillas de techo plano, de lo contrario impermeabilizar definitivamente de nuevo.

- Ventanas: conservar dobles, sin importar el año de construcción. El vidrio con protección térmica no aporta tanto en la realidad como para que valga la pena reemplazarlo.

- Calefacción, agua: sacar tuberías de fundición, conservar cobre. Pero el cobre de los años 80 suele tener defectos de calidad. Posiblemente renovar tuberías de agua potable. Radiadores de fundición quedan porque dan un calor más agradable y no son necesariamente menos eficientes. Sacar el aceite, poner caldera de gas.

- Electricidad: sacar cables sin conductor de protección y con aislamiento rojo (el color rojo de la fase se vuelve poroso con el tiempo).
Los cables con colores marrón/azul/verde-amarillo pueden quedarse, instalar interruptor diferencial (FI), sustituir fusibles de rosca por automáticos.

- Aislamiento: aislar la cubierta del último piso, aislar techo del sótano mientras no haya sótano húmedo. Evitar aislamiento en fachada por riesgo de moho y costos.

¿Lo dejarían así o añadirían o cambiarían puntos?

Las casas prefabricadas de la marca Bien aparentemente ya eran de buena calidad, pero en su mayoría tienen revestimiento de asbesto.
En principio diría dejarlas, pero temo que en algún momento se obligue a renovarlas. Como aquí se renovaría más del 10% del revestimiento, el aislamiento también sería obligatorio.
¿Hay ya placas de intercambio económicas que se puedan montar en su lugar y que cumplan con el aislamiento sin aumentar demasiado el grosor?

Saludos
Max

¿Lo dejaríais así o añadiríais o cambiaríais algún punto más?

Hola Max, esa ya es una lista buena y muy completa. Haces muchas cosas de forma preventiva. También me gusta tu postura sobre el aislamiento y el moho. En cuanto a la electricidad, también revisaría los circuitos de seguridad. A veces se cubrían medio piso con solo un fusible de 16A. Hoy en día hay más aparatos.
Muchas casas de esa época tenían cocinas muy pequeñas. Quizás haya que tirar alguna pared para integrar la cocina con la sala de estar.
Saludos, también Max

Techo: renovar tejas de hormigón, las tejas de barro se quedan. F

También el hormigón podría quedarse. Simplemente revisar si están intactas. Normalmente solo es musgo lo que está encima, y el musgo es un buen aislante térmico.

Evitar buhardillas planas, de lo contrario sellar definitivamente de nuevo

Si están secas, no hay que evitarlas.

Ventanas: dejar doble acristalamiento, sin importar el año de construcción. El acristalamiento de protección térmica no aporta tanto en la realidad como para que valga la pena renovarlo.

Sí, así es.
Pero generalmente los marcos de las ventanas están podridos. O tienen fugas.
Meter una hoja de papel y tratar de sacarla con la ventana cerrada.

Las casas prefabricadas se construían entonces a menudo con muchas sustancias tóxicas.
Aquí mismo puse un hilo sobre una casa prefabricada antigua, que estaba llena de formaldehído y esas cosas.
Aquí está:

Hola Max,

acabo de renovar o rehabilitar una casa dúplex de 68 años y puedo darte bastante información sobre lo que probablemente haya que hacer.

Calefacción y agua:

Aquí, con esa antigüedad, todo debe ser nuevo, ya sea cobre o galvanizado. Especialmente en las tuberías galvanizadas, todas las roscas estarán muy corroídas y se romperán con la más mínima carga. La tubería en sí probablemente duraría otros 40 años.

Tampoco podrás usar los radiadores de hierro fundido, ya que suelen estar diseñados para temperaturas de ida de 85°C o más, algo que seguramente no querrás operar con tu nueva caldera de gas. Además, aquí también está el problema de que los elementos individuales del radiador están atornillados entre sí y probablemente también estén muy corroídos.

Aguas residuales:

Tuvimos una vez un atasco en la tubería y la antigua tubería de fundición se convirtió en una fuente de aspersores, aunque normalmente fuera hermética, por lo que también hay que cambiarla completamente.

Electricidad:

Depende. En mi caso ya había cableado trifásico en todas partes, pero negro (fase), gris (neutro) y rojo (tierra), y también se había instalado un interruptor diferencial. La puesta a tierra, lamentablemente, solo a través del neutro antes del interruptor diferencial, por lo que al menos hay que instalar un sistema de puesta a tierra de anillo o similar. También tendrás que actualizar bastante en cuanto a tomas de corriente y por lo tanto tirar varios metros de cable nuevo. Adaptar la caja de fusibles a interruptores automáticos será el menor de los problemas.

Ventanas:

Probablemente también estén todas en muy mal estado, a menos que las hayan cambiado en algún momento. Si tienes habilidad manual y ves algunos vídeos, puedes renovar las ventanas tú mismo con un coste relativamente bajo, no es ningún misterio.

Techo y aislamiento:

Mis tejas se cambiarán el próximo año, pero solo porque ya no están bonitas y quiero reformar el ático, no es técnicamente necesario y además se puede hacer más adelante sin mucho lío.

El aislamiento del techo del sótano también es un tema... en cualquier caso tendrás que instalar radiadores en el sótano, ya que de lo contrario suele humedecerse bastante si no se calienta. Si vale la pena o no, eso lo dejo en el aire. Si tienes mala suerte, tendrás problemas con la altura de la habitación si el sótano, como antes era habitual, mide solo 2 metros de altura.

Yeso, papel pintado y alfombras:

Este punto no debe subestimarse. Con mi familia pasamos días y semanas solo quitando papel pintado. Muchas veces había cinco o más capas en la pared. Después, aparte de todas las ranuras para agua y electricidad, tienes un paisaje lunar completo. La estructura de la superficie probablemente tampoco estará tan bonita como para que solo baste con alisar y pintar encima. Eso significa al menos: enlucido fino completamente nuevo o papel pintado.
Lo mismo con las alfombras, pegadas por todas partes y con respaldo de espuma, no hay forma de simplemente arrancarlas y pintar encima.

Si lo haces todo a hacer hacer hacer, seguro que con baños nuevos minimo 150.000€.

Yo (maestro instalador de calefacción) y mi hermano (maestro electricista) hicimos todo el trabajo nosotros mismos y nos llevó más de un año.
Eso significa un trabajo duro y un año trabajando sin parar en cada momento libre.
No sé si un aficionado sin conocimientos podría conseguirlo.

Y otra cosa:

Pero no te metas bajo ningún concepto en una casa prefabricada de esa época. Mis padres tuvieron una Okal Haus (creo) prefabricada del 73. Hace poco se mudaron a una casa nueva y sinceramente me sorprendió el olor tan extremo de varios emanaciones que se acumularon allí después de unos días sin ventilar. Realmente alarmante y seguro que no sano!!! Además, el aislamiento acústico en las casas prefabricadas de esa época a menudo no existía.

Si tienes más preguntas, no dudes en preguntar.

Saludos

En aquella época fumar era parte de las buenas costumbres. Si el antiguo propietario fumaba mucho, entonces querrás quitar voluntariamente el yeso de toda la casa. Esa fue mi suerte. Con el año de construcción y dependiendo del estado de conservación, uno puede preguntarse qué vale la pena conservar. En mi caso son las escaleras de madera, por lo demás todo fuera y nuevo. En cuanto a las ventanas: las cajas de [Rollladenkasten] probablemente también están completamente sin aislamiento.

- Ventanas: dejar doble acristalamiento, sin importar el año de construcción. El acristalamiento de protección térmica no ofrece en la realidad tanta mejora como para que valga la pena su renovación.

El acristalamiento de protección térmica desde 1994 con recubrimiento de infrarrojos (busca la prueba del mechero en ventanas) tiene un valor U de 1-1,3 W/m²K. Los cristales usados antes, que pueden parecer EXACTAMENTE IGUALES, tienen un valor U de aproximadamente 3 W/m²K. Por cada mejora de 1 W/m²K en un elemento constructivo se puede calcular un ahorro de aproximadamente 80 kWh/año y m² de superficie del elemento. Las pérdidas por ventilación debido a la falta de niveles de estanqueidad contribuyen un valor igualmente grande a la pérdida de calor. En muchos casos, vale la pena el cambio.

Lo demás lo vería de forma similar. En cuanto a la electricidad, yo renovaría todo de forma general en casas estándar de los años 60/70. En esa época había claramente menos enchufes, los interruptores de luz a menudo estaban colocados más bajos, por supuesto no existían cables de red y los circuitos de seguridad se podían contar generalmente con una mano.

En nuestro bungalow de obra sólida de 1959 hicimos casi todo nuevo, pero el techo viejo sigue puesto: tejas de hormigón tipo Frankfurter Pfanne con capas de cartón bituminoso como capa impermeable. En la cumbrera cambiamos cinco tejas, quitamos los antiguos conductos de ventilación (cabezal de válvula en el ático) y por lo demás todo está estanco. Hay un poco de musgo encima, que este verano será limpiado. Renovar cuesta 150€/m² SIN aislamiento (nosotros aislamos suficientemente el techo del piso).