¿Financiamiento para la construcción de viviendas realista? ¿Experiencias?

Hola a todos,

¡Estoy realmente agradecido de que exista este foro, en el que desde hace algunas semanas me gusta navegar por las noches de vez en cuando!

En principio, teníamos planeado el tema de la construcción de la casa para dentro de 1-2 años, pero algunas condiciones marco cambiaron a principios de este año y, para nosotros, eso puso la piedra en movimiento un poco antes.

Con frialdad, tuvimos que darnos cuenta rápidamente de que en el año 2024 hablamos de precios con los que mi yo más joven nunca habría soñado. Los precios bajos de empresas como Allkauf Haus en Immoscout y similares nos habían puesto en alerta y tras más investigaciones en diversos foros, pronto volvimos a la realidad. Por ejemplo, tuve que aprender primero qué es una "Ausbauhaus" y mucho más. Bueno, es lo que es.

Actualmente tenemos varios terrenos en los que estamos interesados, como por ejemplo uno de 600 m² por 136.000 € (+costos adicionales, sin comisión de agente). Y aquí ya viene la inseguridad: tendríamos que concretar más nuestra planificación financiera y para mí es todavía difícil estimar la parte de la casa de forma aproximada. ¿Cómo procedemos mejor? Antes de ir al banco, deberíamos saber cuánto cuesta “aproximadamente” la casa, ¿verdad? Pero para eso primero tendríamos que hablar con una empresa constructora... ¿Podemos ir a las constructoras con nuestras ideas vagas y sin tener un terreno fijo?

En cuanto a la casa *soñamos* con 130-140 m², construcción sólida, 5 habitaciones incluyendo cuarto de invitados/oficina y nuestros deseos especiales son en realidad “solo” un baño de invitados con ducha, instalación fotovoltaica y KNX.

Si reúno la información de diversas fuentes y hago un cálculo rápido, tengo al menos 400.000 € para la casa sin extras, la fotovoltaica hasta 30.000 € y la instalación KNX hasta 20.000 €, además vienen los costos adicionales: en promedio un 15% del precio de la casa, es decir 60.000 €? Y también habría que guardar un colchón.

Con calculadoras de crédito en línea obtengo los siguientes números:
- Proyecto de construcción 450.000 €
- Costos adicionales de construcción 60.000 €
- Terreno 136.000 €
- Costos adicionales del terreno 6.000 € (solo notaría y registro de la propiedad, ya que el impuesto de adquisición queda excluido)
- Capital propio actualmente 70.000 €
da una suma de préstamo de: 582.000 €
- lo que corresponde a un BLA del 99% (582.000 € / (450.000 € + 136.000 €), ¿es correcto?

El resultado con un ligazón de tasa de interés de 10 años y amortización del 2% son préstamos con cuotas mensuales de ~2.700 €, lo cual desafortunadamente es un poco más alto que el 40% del ingreso neto.

¿Es nuestro plan siquiera realista? Adjunto el cuestionario del post fijado.

¡Estamos agradecidos por cualquier consejo!

Cuestionario:

General sobre vosotros:
* ¿Quiénes sois?
* Matrimonio
* ¿Qué edad tenéis?
* 32 y 25
* ¿Tenéis hijos?
* No
* ¿Tenéis hijos planeados?
* Sí, en 2-3 años
* ¿A qué os dedicáis profesionalmente?
* IT
* Comercio minorista
* ¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, amas de casa, amas de casa, etc.?
* Empleados
* ¿Cuántas horas trabajáis?
* 40 y 30
Situación de ingresos y patrimonio:
* ¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)?
* Neto: 5200 € + 1300 €
* ¿Cuánto capital propio tenéis?
* 70.000 € (planeado hasta fin de año 100.000 €)
* ¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa?
* 90%, es decir, 90.000 €

Situación de gastos:

Costos de vivienda:
* Alquiler actual con gastos incluidos
* 1600 € "con gastos incluidos" es un chiste... en invierno ni siquiera calentamos bien, porque sino estaríamos "quemando" aún más dinero
* Electricidad
* 90 €
* Teléfono, internet, móvil
* 45 € + 15 € + 15 €

Costos de movilidad:
* Crédito de vehículo (o ahorro para coche nuevo)
* 300 €
* Seguro
* 70 €
* Combustible
* 100 €
* Otros
* 90 € aparcamiento para vehículo en la casa

Costos de seguros:
* Seguro privado de salud (también seguro complementario, subsidio por enfermedad, etc.)
* 25 €
* Seguro de responsabilidad civil (también para animales)
* 4 €
* Seguro de hogar
* 7 €
* Seguro de protección jurídica
* 35 €

Costos de vida:
* Alimentación
* 400 €
* Restaurantes
* 50 €
* Cuidado/droguería
* 25 €
* Ropa
* 50 €
* TV/Video/Audio/CDs/DVD
* 20 € ¿ya pagado?
* Otros
* 200 € (suscripciones, streaming, software, servidor, ...)

Ahorros:
* Vacaciones
* 250 €
* Casa
* 2000 € (construcción de capital propio)
* Pasatiempos/regalos
* 150 € + 150 €
* Otros
* 250 € fondo de emergencia
* 200 € compra nueva/reparaciones de electrodomésticos

Totales de ingresos y gastos:
* Ingresos totales
* 6500 €
* Gastos totales
* 6141 €
* Saldo
* 359 €
* de estos, suma de renta fría y ahorros prescindibles (por ejemplo ahorro para la casa)

No tenemos más detalles sobre las preguntas restantes.

- ¿lo que corresponde a un LTV del 99% (582T€/(450T€+136T€)), es correcto?

No. Costos de la casa (costos de construcción + costos adicionales) más el terreno más las instalaciones exteriores menos un 10% fijo sobre todo = valor hipotecable

¿Cómo queda la cuota con una vinculación de interés de 20 años? A primera vista no parece ni imposible ni muy holgada, con quizás algún sacrificio la cuota debería ser asumible. Pero realmente me lo pensaría bien sobre cuánto tiempo hago la vinculación de interés y qué tan alta es la deuda residual después.

Con una cuota de 2.700 excluyendo gastos adicionales y la reserva para mantenimiento, gastaríais alrededor del 50 por ciento de vuestros ingresos solo para la casa. ¿Cómo vais a afrontar la cuota si uno de vosotros se toma la [Elternzeit]?

¡Muchas gracias por vuestras respuestas!

Vale, algo con 582T/((450T+60T+136T+10T)*0.9) y tampoco mejora mucho. Lamentablemente también somos de los que empezaron a ahorrar en serio demasiado tarde.

Eso va en dirección a 2800€ por mes con un plazo fijo de 20 años y una deuda pendiente de 220T€ a 250T€. ¿Cómo debo valorar esto? Tendencialmente se espera un aumento de los intereses (por supuesto nadie tiene una bola de cristal), pero de manera realista también debo contar con que el salario no se mantendrá igual. Entonces básicamente busco un crédito con cifras estimadas para "dentro de 20 años" y veo cuánto duraría el siguiente crédito. Perdón por las preguntas de novato...

Eso es sin duda un buen punto...

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Mis siguientes pensamientos hasta ahora: Esto ya ha ayudado mucho, escribir todo aquí y reflexionar sobre varios puntos. Actualmente las cifras causan más dolor de estómago que euforia. Supongo que solo ayuda bajar las expectativas o esperar y seguir ahorrando.

Querido , ¿podrías añadir, para una mejor comprensión, qué fue lo que (puede ser de manera genérica) puso la piedra en movimiento y os motivó a pensar tan seriamente sobre un proyecto de construcción hasta con 2 años de anticipación? Si no es algo urgente, posiblemente no está de más seguir acumulando capital propio, ya que tenéis un ingreso alto. Otra pregunta: la renta con servicios incluidos me parece muy alta en relación con los precios del terreno que tenéis en mente. ¿Está el terreno mucho más alejado comparado con vuestro apartamento? Lo que seguramente no estaría de más es una conversación remota sin compromiso con uno de los grandes proveedores del mercado para comparativas de financiamiento. Eso no os cuesta nada ni os obliga a nada. Por supuesto, en caso de duda ellos quieren intermediar un financiamiento y probablemente recomendarán esa vía, pero eso podéis tenerlo en cuenta para vosotros. Los empleados locales de estas empresas conocen el mercado, pueden evaluar un poco los precios de los terrenos y también daros una estimación indicativa sobre la máxima cuantía de vuestro proyecto de construcción. Mucho éxito y saludos cordiales