Plan de pagos del contratista general, evaluación/plan de pagos/reglamento

Hola a todos,

trabajaríamos con un contratista general. Compramos el terreno directamente al propietario y luego construimos con el contratista general. Él propone el siguiente plan de pagos según la normativa de agentes inmobiliarios y promotores inmobiliarios (el contrato solo entra en vigor con la licencia de construcción o el plan de ordenación existente):

1. Pago inicial antes de la elaboración del plan 9 %
2. Pago después de la demolición / desbroce 5 %
3. Pago después de la instalación de la obra y finalización de las excavaciones 11 %
4. Pago después de la finalización de la losa de cimentación 7 %
5. Pago después de la finalización del techo del sótano 6 %
6. Pago después de la finalización del techo de la planta baja 6 %
7. Pago después de la finalización del techo del piso superior 6 %
8. Pago después de la finalización de la estructura 9 %
9. Pago después de la finalización de los trabajos de carpintería 3 %
10. Pago después de la finalización de los trabajos de techado 3 %
11. Pago después de la instalación de las ventanas 8 %
12. Pago después de la finalización de la instalación en bruto 7 %
13. Pago después de la finalización del enlucido interior 9,5 %
14. Pago después de la finalización del solado 7 %
15. Pago después de la aceptación, eliminación de defectos pendientes y entrega para ocupación 3,5 %

¿Qué opinan al respecto?

Nos preocupaba que después del solado quedara casi nada pendiente, pero faltaban sanitarios, puertas, azulejos, etc.
El contratista general nos explicó que nunca tenemos que pagar por adelantado.
Los costos de electricidad, calefacción, sanitarios, escaleras interiores, puertas, accesos y azulejos están incluidos en los pagos 12 a 14. El enlucido exterior está incluido en el punto 13 con el enlucido interior.
El plan de pagos nunca puede incluir todos los oficios, por eso se resumen en un máximo de 15 pagos.
La última cuota (pago 15, 3,5 % del total) solo se debe abonar después de la eliminación de todos los defectos.

Parece lógico, pero soy inexperto y de alguna manera desconfiado. Gracias por sus comentarios.

Hola Alicante,

lamentablemente tengo que darle la razón a Micha. ¡El plan de pagos es muy desfavorable para ti!
Si no recuerdo mal, Bauexperte ya ha escrito en este foro alguna que otra vez sobre este tema. Y siempre se decía que la obra cerrada (es decir, con techo y ventanas) no debería costar más del 50-60 %. Pero si sumo contigo hasta el pago a cuenta 11, ya llego al 73 % - ¡eso es definitivamente demasiado! Quizás Bauexperte también escriba algo al respecto.

Por cierto, me parece extraño que tengáis que pagar ya un 9 % ANTES de la elaboración del proyecto... normalmente el primer pago a cuenta se acuerda solo DESPUÉS de terminar el proyecto.

Por cierto: si el contratista general se rige por la regulación para agentes inmobiliarios y promotores, eso en vuestro caso es un poco cuestionable: cuando compras a un promotor, compras el terreno y la casa en un solo pago a la "misma empresa/persona". Por eso en este plan de pagos las primeras cuotas son algo más altas; una parte del precio pactado corresponde también al terreno. Pero vosotros ya habéis pagado el terreno antes, y por separado del contratista.

¡Definitivamente, buscad asesoramiento independiente! Y si el contratista general no quiere desviarse significativamente del plan de pagos propuesto (y debería hacerlo, para que sea justo para ambas partes), ¡no firméis con este contratista!

Ah, y algo que también es fundamental - Micha ya lo había escrito - solo vale lo que hayáis acordado POR ESCRITO. Esto no solo se aplica al plan de pagos, sino también a acuerdos que difieran de la descripción de la construcción, deseos especiales, o en general a todo lo que falte en la descripción de la construcción!!!

¡Mucho éxito!
Saludos,
Goldbeere

Hola,

Lamentablemente das muy parco en información.

Propone el siguiente plan de pagos en conformidad con el reglamento de agentes inmobiliarios y promotores (el contrato sólo entra en vigor con la licencia de construcción o con un plan de desarrollo urbanístico existente):

Esto es - con todo respeto - una tontería. El reglamento de agentes inmobiliarios y promotores por lo general no prevé más de 7 pagos parciales; normalmente suelen ser 5. Esto se debe a que, como “Goldbeere” ha formulado correctamente, en una operación con promotor se compra la casa y el terreno de una sola mano; por lo tanto, al principio hay que pagar una suma importante por el terreno.

1. Pago parcial antes de la creación de la planificación 9 %

Hay algunas situaciones en las que tiene sentido hacer un pago parcial por anticipado. Sin embargo, en la mayoría de los contratos de obra estos pagos son un medio para el proveedor. Siempre señalo que en estos casos sólo se debe pagar cuando se hayan prestado servicios.

2. Pago parcial tras demolición/ desbroce 5 %

¿Qué significa esto? ¿Se debe retirar una propiedad antigua o hay muchos arbustos/árboles en el terreno?

3. Pago parcial tras la instalación del sitio de construcción y la finalización de los trabajos de tierra 11 %
4. Pago parcial tras la finalización de la losa de cimentación 7 %
5. Pago parcial tras la finalización del techo del sótano 6 %
6. Pago parcial tras la finalización del techo de la planta baja 6 %
7. Pago parcial tras la finalización del techo del primer piso 6 %
8. Pago parcial tras la finalización de la estructura bruta 9 %
9. Pago parcial tras la finalización de los trabajos de carpintería 3 %
10. Pago parcial tras la finalización de los trabajos de techado 3 %
11. Pago parcial tras la instalación de las ventanas 8 %

Hasta aquí ya habrías pagado el 73% de la suma del contrato. ¿Qué pasa si tienes que cancelar el contrato de obra - por la razón que sea? ¡Con el 27% restante nunca podrías costear el acabado interior!

En los contratos de obra, cuando la estructura bruta esté cerrada - albañilería, carpintería + techador así como el gremio de ventanas incluidas las puertas de entrada -, como máximo debería haberse pagado el 60% de la suma del contrato; mejor aún un 1-2% menos.

El contratista general nos explicó que nunca adelantamos pagos.

La suma en la esquina inferior derecha debe ser muy tentadora para que siquiera consideres este plan de pagos.

Así sería un plan de pagos justo para ambas partes aproximadamente:

06% - tras la presentación de la solicitud de construcción
06% - al otorgarse la licencia de construcción
10% - tras la creación de la base del sótano/losado
10% - tras la construcción de las paredes de la planta baja
10% - tras la construcción del techo de la planta baja
05% - tras armar la estructura del tejado
05% - tras la cobertura del tejado
05% - tras la instalación de ventanas/vidrios
--------
57% tras estructura cerrada

10% - tras la instalación básica de electricidad, fontanería y calefacción
07% - tras la realización del enlucido interior
10% - tras la aplicación del enlucido exterior o del revestimiento
10% - tras la instalación fina de electricidad y calefacción, escalera
04% - tras la colocación de azulejos, puertas interiores
02% - tras la entrega o aceptación, a más tardar antes del uso del inmueble por parte del cliente

El plan de pagos no puede incluir todos los gremios, por eso se resumen en un máximo de 15 pagos.
La última cuota (15º pago 3,5% del total) sólo se debe pagar tras eliminar todas las deficiencias.

Eso es correcto; sin embargo, puede ser todavía mayormente justo para ambas partes. La central de consumidores preferiría incluso 20 o más pasos de pago; pero entonces vuelve a surgir la cuestión de la razonabilidad, pues en ciertos momentos de la construcción, el propietario podría acabar durmiendo en el banco que le financia.

Saludos, experto en construcción

¿Puedo unirme aquí con la misma pregunta?

Hemos recibido el siguiente plan de pagos:

"Costes preliminares y generales 14 días después de la confirmación del pedido" (en casas llave en mano en terreno propio) 5%

30% después de la ejecución de la losa del sótano (¡la excavación es trabajo propio!)
30% después de montar la estructura del techo
22% después de la ejecución de la instalación básica y ventanas
10% después del solado y el enyesado interior
3% 3 días después de la finalización, a más tardar en la entrega y facturación.

¿Opiniones al respecto?