¿Financiación ok o no?

Hola,

mi pareja y yo llevamos algún tiempo pensando en construir una casa. Breve resumen de nuestros datos clave:

- Ambos a principios de los 30
- Ella: sector público (1800€ netos, desde julio +200€, +13º sueldo)
- Yo: empresa DAX30 (2300€ netos, +13º sueldo, +pago de bonificación)
- Capital propio: 35.000€
- Alquiler actual 540€ (de los cuales 340€ sin gastos)
- 1 hijo planeado (en los próximos cinco años) - por ello quedaría de su sueldo aproximadamente 2/3 del neto + la prestación por hijo durante los primeros 14 meses. Se planea volver a trabajar después de 18-24 meses.
- ¿Por qué tan poco capital propio? Solo trabajo en mi actual empresa desde finales de 2011, antes no fue posible ahorrar mucho.

Actualmente podemos ahorrar entre 1600-2000€ al mes. Yo también estoy recién en las regiones salariales mencionadas...

Información sobre el terreno y la casa:
- Terreno1: totalmente urbanizado: (108.000€, notaría: 2200€, impuestos: 5500€)
- Terreno2: totalmente urbanizado: (82.000€, notaría: 1700€, impuestos: 4100€)
- Precio de la casa: 217.000€ (los trabajos de pintura y suelos los descontaríamos - músculo hipotecario - 8400€)
- Costes adicionales: 26.000€
=> 351.000€

El promotor dijo que por seguridad se deberían planificar 10-15 mil € más (financiados) para no estar con déficit de financiación.

Lo siguiente nos calculó Interhyp:
Cantidad total: 358.000€
El músculo hipotecario se fijó en 10.000€

KFW 124:
50.000€, 10 años tipo fijo, interés 2,3%, interés efectivo: 2,32%: 176€

KFW 153:
50.000€, 10 años tipo fijo, interés 1,8%, interés efectivo: 1,81%: 184€

Banco x:
213.000€, 15 años tipo fijo, interés 3,21%, interés efectivo: 3,26%: 924€

Da una cuota de 1284€ al mes

A corto plazo ha surgido el terreno 2 (después de la conversación con Interhyp y el promotor), que cuesta menos y probablemente nos acerque con la cuota bastante cerca de 1200€. Actualmente también tendemos hacia el segundo terreno.

¿Qué opinan, es demasiado arriesgado por nuestra parte?

Saludos

Mhh ¿qué porcentaje amortizan? Parece claramente un 1 por ciento. ¿Cuánto saldo pendiente tienen después de 15 años? Los costos adicionales suenan casi demasiado bajos. ¿Y el precio de la casa? ¿Ya es definitivo?

Gracias por la respuesta.

El precio de la casa es relativamente fijo, hemos hablado con un promotor que luego nos proporcionó una lista detallada en Excel donde están incluidos todos los gastos (incluidos los costos adicionales). Él mencionó directamente que, para estar seguros, se debería contar con 10-15 mil euros más para la casa.

La amortización varía entre 1,94 - 2,63%.

KfW 124:
50.000, 10 años de plazo fijo, interés 2,3%, interés efectivo: 2,32%: 176€
Amortización: 1,94%, deuda restante después del plazo fijo: aprox. 41.000€

KfW 153:
50.000€, 10 años de plazo fijo, interés 1,8%, interés efectivo: 1,81%: 184€
Amortización: 2,63%, deuda restante después del plazo fijo: aprox. 37.000€

Banco x:
213.000€, 15 años de plazo fijo, interés 3,21%, interés efectivo: 3,26%: 924€
Amortización: 2%, deuda restante después del plazo fijo: 132.000€

Los pagos extraordinarios serían posibles con Banco x (máx. 5% / año) y con KfW153 (a partir de 1000€, ilimitados)

¿Qué tamaño debe tener la casa?

Los gastos adicionales también me parecen demasiado bajos. ¿Qué está incluido en ellos? Normalmente, entre 35 y 40 mil es una cifra común.

¿Hay estudios del suelo? Allí pueden surgir fácilmente más de 10 mil en costos adicionales de cimentación si, por ejemplo, el terreno no es resistente.

Hola,

adjunto el desglose de los costes adicionales. El terreno está completamente urbanizado, por lo que no hay costes extra por la urbanización. El notario y el impuesto de transferencia de propiedad ya están incluidos en el importe total del crédito. No hay costes de agencia inmobiliaria. Además, los trabajos de tierra se han calculado con 3000€ y no están incluidos por separado en los costes adicionales.

El precio de la casa es casi llave en mano, solo faltan los trabajos de suelo y paredes. Los costes del material para suelo y paredes están incluidos en el precio de la casa. Además, en el precio de la casa ya están incluidos los siguientes elementos: garaje terminado, planificación, andamio. Solicitud de construcción, suministro eléctrico de obra, arquitecto, baño de obra / contenedor, estructura.

El desglose de los costes adicionales es el siguiente:
- Topógrafo y geólogo: 2400€
- Costes administrativos y de autoridades: 500€
- Seguro de responsabilidad civil del promotor: 500€
- Conexión de agua: 2500€
- Conexión de gas: 2000€
- Conexión eléctrica: 1500€
- Agua residual y pluvial: 5000€
- Adoquinado del patio y terraza: 6000€
- Otras instalaciones exteriores: 5000€

=> suma: 25400€ (~26000€)


: Si a los costes adicionales estimados arriba de 26000€ se añade el importe de reserva del promotor (10000-15000€), entonces se llega al rango de costes adicionales que mencionaste.

Se trata de una zona residencial completamente nueva, donde actualmente se están creando casi 100 parcelas de terreno, nuestro terreno deseado no tiene árboles y es relativamente plano. (En el terreno 1 hay varios árboles dentro del área constructiva ..)

Primero deben aclarar los costos. ¿Están incluidos todos los costos adicionales de construcción? ¿Qué tan seguro es el contrato (pueden trasladarles costos no planificados)? ¿Ya está realizada la urbanización? ¿Quién paga las áreas exteriores?
Luego debe fijarse contractualmente que también construyan una casa con el estándar Kfw70 o 55, de lo contrario se pierde el componente de financiamiento.
Se recibe el subsidio parental solo por 10 meses, 2 meses para la pareja (pero entonces tu dinero es solo 2/3 y tu pareja debe volver a trabajar) y 2 meses la mujer recibe subsidio por enfermedad después del parto que se descuenta del subsidio parental. Es decir: 12 meses de subsidio parental es correcto (PD: no olvides que en el año siguiente el subsidio parental debe tributar).