Financiación a través de subarrendatario

Hola.

En mi lugar de origen hay actualmente una oferta interesante. Me gustaría recibir primeras valoraciones de personas con experiencia profesional para saber si mi proyecto es viable o si está marcado por cierta locura :)

Se ofrecen una casa para dos familias y una casa unifamiliar en un terreno de un total de 3000 m².
Ambas unidades de la casa para dos familias están alquiladas, la casa unifamiliar sería para uso propio.

El precio de compra se indica en 520.000€ de particular a particular, por lo que se elimina la posible comisión.
Los ingresos mensuales por alquiler de las dos unidades alquiladas ascienden actualmente a unos 1600€.

Aportaré aproximadamente 22.000€ de capital propio (cuenta corriente), 10.000€ (contrato de ahorro para vivienda en curso) y actualmente unos 6000€ (contrato Wohnriester).

Mi ingreso mensual en un empleo indefinido en un hospital universitario asciende actualmente a unos 1900€, mi novia aporta en su empleo temporal un ingreso neto de 1400€.

¿Es viable la financiación? ¿Cuál sería nuestra aportación propia recomendada, o la financiación puede cubrirse únicamente con los ingresos por alquiler?

Como absoluto profano, agradezco cualquier consejo serio, y si faltan más datos, sólo díganme, intentaré responderlos lo mejor posible.

Saludos, Baufi82

Aunque no se debe pagar comisión al corredor, igual se generan costos adicionales (impuesto de transferencia de propiedad, notario, ...). 7-7,5%, es decir, 39.000 €. Quizás podrías cubrirlos justo con tu capital propio, pero entonces probablemente no tendrías reservas.

No puedes usar los ingresos por alquiler completamente para la financiación, porque deberías formar reservas, pagar impuestos, pueden surgir costos no imputables...

Entonces queda la pregunta de si se encuentra algún banco que financie esta propiedad. No tiene que ser un problema, pero podría serlo. También habría que aclarar cuestiones fiscales.

Dar una respuesta aquí será difícil... no es una financiación de vivienda "simple". Yo, en tu lugar, primero buscaría la conversación con el banco principal y un asesor fiscal.

Como idea: para un préstamo de 520.000 €, con un interés del 3% y un plazo de interés fijo de 10 años y una amortización mínima del 1%, la cuota sería de 1.740 €. Pero esta cuota habría que pagarla incluso si no se recibe alquiler. Después de diez años apenas se habrá amortizado algo y entonces, con intereses más altos, la cuota puede "explotar" rápidamente y dejar de ser asumible para vosotros.

Sin palabras....

1. Falta la indicación de si los ingresos por alquiler son en frío o en caliente.

2. Con tanta casa y terreno, se deben formar algunas reservas.

3. Cuenta eso como una idea loca. Una suma así con ese patrimonio neto e ingresos.

@backbone y tienen razón.

La idea en general no es mala, pero necesitáis mucho más capital propio e ingresos. Porque, como ya ha escrito @backbone, también debéis poder afrontar la cuota si los inquilinos no pagan (se van o, aún peor, son nómadas del alquiler).

Dalo por un "ojalá fuera así". Imagina que ocurre el desastre mencionado y os encontráis ante las ruinas de vuestra existencia.

Aléjate de eso. Eso difícilmente será posible porque hay demasiado poco capital propio y unos ingresos demasiado bajos en relación con el precio de compra o la cuota.

Hola, una financiación de esa magnitud con poco capital propio no te la ofrecerá ningún banco. En caso de alquiler parcial, a veces se exige entre el 10 y el 20 % de capital propio sobre el precio de compra. Además, ustedes están aquí en una región con poca estructura (3 casas por 500k).