Plan de financiación compra de casa general

Hola a todos,

el año pasado ya publiqué un hilo aquí, pero desde entonces ha cambiado bastante y, para una mejor claridad, creo que es mejor abrir un hilo nuevo (si no, simplemente eliminarlo).

Llevamos más de un año buscando casa y cada vez está más claro que una casa en la ciudad resulta mucho más cara de lo que pensábamos; dependiendo de cómo evolucionen los precios, pronto estaremos hablando de cifras de siete dígitos. Me gustaría calcular un ejemplo actual en el que, según mi libro de cuentas, es "factible", pero debido a la tasa de amortización y al monto del crédito, tengo algunas preocupaciones.

Información general sobre vosotros:

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¿Qué edad tenéis? 37, 37 y 2 años
[*]¿Tenéis planeados hijos? Uno más para el próximo año
[*]¿A qué os dedicáis? Empleado como desarrollador de software en industria (IG BCE en área AT), Turismóloga
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Jornada completa (37,5 h) o planificada a tiempo parcial (20 h)


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)?
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[*]Yo: Bruto 8000€, Neto: 4585 (clase de impuesto I)
[*]Novia: actualmente 0€, estimado en tiempo parcial Neto ~900-1000€ (reorientación profesional, ya que su empleador no sobrevivió al Covid)
[*]Subsidio por hijos: 219 €
[*]Ingresos por alquileres (a nombre de mi novia):
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[*]Casa unifamiliar (120 m²) fuera de la ciudad: 450€ alquiler frío
[*]Casa adosada central (120 m²) en la ciudad: 640€ alquiler frío, apartamento (80 m²) + 300€ alquiler frío local comercial (40 m² alquilado a una asociación social)
[*]Energía fotovoltaica: 219€


[*]En total, SIN el salario de mi novia, con un hijo llegamos a ~6150 netos y con dos hijos a ~6350 netos después de deducir impuestos por alquileres/fotovoltaica (como mi novia no tiene salario actualmente, los impuestos son bajos). Con salario a tiempo parcial deberíamos llegar a unos 7000 netos.

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¿Cuánto capital propio tenéis?


[*]450.000€ en efectivo/acciones
[*]Casa unifamiliar valor: ~300.000€
[*]Casa adosada central valor: ~300.000€


[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa?


[*]410.000€
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[*]40.000€ reserva para gastos en las dos casas en propiedad y otros imprevistos, así como equipamiento inicial

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Situación de gastos:

Costos de vivienda:

[*]Alquiler frío actual: 980€
[*]Alquiler total actual: 1130€
[*]Electricidad: 50€
[*]Gas: 76€
[*]Teléfono, Internet, móvil: 80€ (pagamos la factura del contrato móvil de la suegra)

Costos de movilidad:

[*]Abono mensual para bus y tren (también para niños): 250€
[*]Crédito coche (o ahorro para coche nuevo): 0
[*]Seguro: seguro a todo riesgo de coche de 1 año, ya pagado: 35€
[*]Impuestos: 15€
[*]Combustible: 70€ (yo viajo en tren y mi novia no trabaja actualmente)
[*]Otros: ADAC 11€

Costos de seguros:

[*]Seguro de responsabilidad civil (también para animales): 14€
[*]Seguro por incapacidad laboral: 40€ (yo)
[*]Seguro de hogar: 15€

Costos de manutención:

[*]Alimentos para adultos: 500€ (incluye restaurantes y droguería)
[*]Ropa para adultos: 150€
[*]Cuotas de guardería/escuela (y comida): Comida 50€ (las cuotas sólo serán relevantes una vez más por un segundo hijo durante 1 año: ~300€, pero luego hay subsidio por hijos y antes otro año de subsidio parental)
[*]Costos hijo 1: presupuestados 500€ (ropa, juguetes, comida, pañales, muebles, excursiones escolares, dinero de bolsillo... según etapa de vida)
[*]Costos hijo 2: presupuestados 500€ (ropa, juguetes, comida, pañales, muebles, excursiones escolares, dinero de bolsillo... según etapa de vida)
[*]Limpieza: 100€ / mes
[*]Suscripciones: 25€
[*]Donativos: 5€
[*]Asesor fiscal: 40€
[*]Comisiones bancarias: 5€
[*]Suscripción de lentes de contacto: 28€

Ahorros:

[*]Ocio y vacaciones: 500€ (incluye todas actividades de ocio, clubes, hobbies, vacaciones anuales)
[*]Reservas para casas en alquiler: 200€
[*]Reservas para casa nueva: 150€
[*]Muebles y electrodomésticos: 100€
[*]Electrónica: 100€ (portátiles, smartphones, cámaras, etc.)
[*]Coche: 200€ (incluye reparaciones)
[*]Jubilación: 150€ tasa de ahorro en ETFs

Ingresos y gastos totales (actual):

[*]Ingresos totales: 6150€
[*]Gastos totales: 5090 - 980 alquiler frío = 4110€
[*]Saldo: 2040€

Ingresos y gastos totales (con novia trabajando a tiempo parcial):

[*]Ingresos totales: 7000€
[*]Gastos totales: 5090 - 980 alquiler frío = 4110€
[*]Saldo: 2840€

Somos conscientes de que los costos y ahorros probablemente estén un poco elevados, pero queremos no tener que limitarnos permanentemente al nivel de vida actual. Si una o dos temporadas no hay vacaciones o son más modestas (por ejemplo, con el segundo hijo) no es problema, pero no de forma permanente. Tampoco queremos estar en la situación de tener que pagar un coche a plazos, etc.

Una excepción podría ser la jubilación, pero aquí la seguridad es muy buena:

[*]Estoy cubierto por la pensión estatal + pensión de empresa con aproximadamente 3000€ brutos. El ahorro en ETFs es solo para mí.
[*]Mi novia es hija única y además de los inmuebles ya existentes heredará otros dos inmuebles valorados cada uno en unos ~500.000€.

Costos de construcción o compra:

[*]No tengo un inmueble concreto en mente, pero puede fácilmente llegar a 1 - 1,1 millones € (todo incluido - precio de compra, reforma, cocina, muebles, ...) para una casa unifamiliar independiente de 150-180 m² (esto lo hemos comprobado con una propiedad ahora). Puede que haya opciones 100-200.000€ más baratas, pero esa sería la cantidad máxima que pagaríamos si todo encaja (ubicación, vecindario, terreno, ...).

Resumen de costos:

[*]Costos totales 1,05 millones €
[*]Capital propio deducible 410.000€
[*]Financiación ~650.000€

Nos gustaría conservar las propiedades existentes. El plan sería el siguiente:

Préstamo:

[*]Monto del crédito: 650.000€
[*]Fijación de interés: 20 años
[*]Interés: 1,28% (oferta de ING disponible)
[*]Monto de financiación ~650.000€
[*]Cuota: 2000€
[*]Deuda residual después de 20 años: ~290.000€

La idea es pagar 2000€ durante 20 años. Cuando mi novia vuelva a trabajar, no habrá problema y podremos hacer amortizaciones anticipadas importantes. Después de 20 años veremos cómo está la situación: ¿cuánto queda realmente de deuda? ¿Hemos heredado algo? Si no hemos hecho amortización anticipada y no hemos heredado, probablemente venderíamos una de las casas (la inflación en 20 años debería compensar una posible caída de precio) y si eso no es suficiente, pagaríamos el resto o, en un caso extremo, venderíamos también la segunda casa.

Para mí suena bastante seguro. ¿Qué opináis? ¿Se nos ha escapado algo?

Número desnudo = ajustado, pero con mucho margen en los ahorros. Como además ahorran en la casa = amortización, lo veo relativamente tranquilo.

¿Lo veo bien, que tienen una casa unifamiliar valorada en 300.000 EUR que genera un alquiler neto de 450 EUR?

Siempre que el alquiler no se pueda aumentar significativamente, consideraría venderla y mantener más dinero en mis ETFs. Después de deducir costos e impuestos, la rentabilidad del alquiler puede ser de alrededor del 1,5 %, si acaso. Con los ETFs se debería poder obtener mucho más.

¿Entiendo bien que tienen una casa unifamiliar valorada en 300.000 EUR, que genera un alquiler frío de 450 EUR?

Si el alquiler no se puede subir considerablemente, consideraría venderla y mantener más dinero en mis ETFs. Después de descontar costos e impuestos, la rentabilidad del alquiler sería quizás del 1,5 %, si acaso. Con los ETFs se debería poder obtener mucho más.

Sí. La casa es heredada y la inquilina tiene 80 años, no tiene mucho dinero, vive allí desde hace 45 años y no causa ningún problema. Seguramente se podrían conseguir 700€, lo que también daría un margen para la financiación. En la otra casa se podrían sacar 100-150€ más, pero allí también hay inquilinos a largo plazo que causan pocos o ningún problema. Para nosotros vale más mantener esto que exprimirlo al máximo.

No habéis tenido en cuenta los costes adicionales, ¿verdad? Los 2000€ de saldo se destinan completamente a la cuota.

¿Está el gas incluido en el alquiler con gastos? Incluso si no, 150€ + 76€ + 50€ = 280€ me parecen muy bajos para una casa antigua de 180m².

Las reservas para las casas de alquiler me parecen bajas. Los costos para los niños (si el [Kindergarten] en vuestra zona es gratuito) son muy altos. Quizás se compensen. Con las casas de alquiler como respaldo y una posible venta si las cosas se ponen difíciles o la vida no se desarrolla como se planeó, me parece que la suma financiada es manejable. ¿Las casas de alquiler no están gravadas con créditos? ¿Hipoteca pendiente?