Plan de financiación para una casa unifamiliar de 150 m² en la corona metropolitana – ¿tiene sentido sin capital propio?

Hola a todos,
me alegraría mucho si pudieran darnos una valoración sobre el proyecto mencionado a continuación. ¿Tiene sentido algo así o deberíamos posponerlo unos años?

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? m40/w40, casados
[*]¿Tenéis hijos? 1
[*]¿Están planeados más hijos? no
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? funcionario/empresaria
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 40 y 40

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (neto)? 3400+450 neto/ 4200 + 13 y 14 sueldo + bonificación (aprox. 15.000 neto/año)
[*]¿Cuánto es la prestación por hijo? 219
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio de enfermedad, etc.?
[*]Total: aproximadamente 9800€/mes
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 50k actualmente
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 50k

Costes de vivienda:

[*]Cuota actual de la casa 1000€/mes
[*]Electricidad, gas, etc. 600€
[*]Teléfono, internet, telefonía móvil 40€ privado
[*]Total: 1640€

Costes de movilidad:

[*]Crédito vehículo (o ahorro para coche nuevo) 280€ COCHE1, coche de empresa COCHE2
[*]Seguro 50€
[*]Impuestos 0€
[*]Combustible 0€/ electricidad 170€
[*]Reparaciones: coche nuevo
[*]Total: 500€

Costes de seguros:

[*]Seguro privado y seguro médico de empresa (incl. seguros complementarios, subsidio diario por enfermedad, etc.) 1200€
[*]Seguro de responsabilidad civil (incl. animales) 15€/mes
[*]Seguro de vida a capital o riesgo 50€/mes
[*]Seguro de jubilación (Riester, Rürup, etc.) eliminado
[*]Seguro por incapacidad laboral 100€
[*]Seguro de accidentes 20€
[*]Seguro de hogar 20€
[*]Seguro de protección jurídica
[*]Otros seguros (ej. seguro de viaje, seguro de gastos de fallecimiento)
[*]Total: 1365

Costes de vida (actualmente por la cómoda situación financiera, superiores a la media):

[*]Alimentos 700
[*]Costes en restaurantes 100
[*]Cuidado/droguería 100
[*]Mascotas (comida, médico, medicamentos, gastos del corral) 50
[*]Ropa 200
[*]Guardería/cuotas escolares (y comedor) 130
[*]Limpieza de casa y mantenimiento del jardín verano 750/ invierno 450€
[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.) 100
[*]Total: 2130

Ahorros:

[*]Vacaciones 800€/mes
[*](actualmente 2k en acciones)

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales aproximadamente 9800€/mes
[*]Gastos totales aproximadamente 6435€/mes
[*]Saldo 3365€/mes + 1000€ con alquiler exitoso de la casa actual (quizás también 1200€) =4365€/mes

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? Aún no encontrado ninguno (precios actuales por m2 aprox. 450 a 550€)
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año construcción), tipo de casa? Nueva construcción
[*]¿Garajes?
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / útil) 150 m2
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras finalizar? Similar a los costes, ya que está en las cercanías de una gran ciudad

Costes de construcción o compra:

[*]Coste terreno aprox. 300 a 400k (aprox. 800m2)
[*]Costes de urbanización 30k?
[*]Costes adicionales (notario, juzgado, impuesto sobre transmisiones patrimoniales, agente inmobiliario) 90k
[*]Costes de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero estructural) 150m2 x 3000€ = 450k
[*]Costes de renovación y/o rehabilitación
[*]Costes accesorios de construcción (ej. conexiones, perito del suelo, electricidad temporal, etc.)
[*]Zonas exteriores/terraza, caminos, diseño del jardín, vallas, etc. 20k
[*]Costes de financiación (ej. comisiones o intereses de disposición)
[*]Costes totales aprox. 800 a 900k

Casa actual:
Misma localidad, ubicación céntrica, valor actual aprox. 300-400k (casi solo terreno 1100m2), pero casa muy antigua, crédito pendiente 200k. Nos gustaría conservarla porque esperamos que el valor del terreno siga aumentando. La cuota se cubriría con los ingresos del alquiler, que ya hemos estimado muy bajos en 1000€. Normalmente serían más bien 1500€.

Desafío: Casi nada de capital propio, porque en los últimos años se ha invertido mucho dinero en el trabajo por cuenta propia, pero la empresa ha ido muy bien durante 1,5 años. Probablemente serán posibles dividendos (no bonificaciones, que están seguros) en los próximos años. Actualmente el dinero está mejor invertido en el crecimiento de la empresa.
¿Existen bancos que financien algo así? Simplemente se nos ocurrió porque nos encantan los proyectos nuevos. ¿O creéis que deberíamos esperar 1-2 años más (como dije, periferia), porque entonces probablemente tendríamos más capital propio y los tiempos actuales son inseguros?

¡Muchas gracias!

Mezcla interesante... un salario fijo muy seguro como funcionario frente a un salario incierto de una empresaria que solo recientemente ha tenido éxito.

El primer punto de contacto probablemente sería el banco de la empresaria, ya que es quien puede evaluar mejor la estructura.

¿Cuánta hipoteca básica está disponible en la Casa A hasta ahora? ¿Tiene sentido incluirla en la balanza? Entonces el banco tendría otras garantías por aproximadamente 200k.
Además, ella genera otros 50k al año.
Para cuando hayan encontrado algo en el cinturón periférico y tengan las primeras ofertas de casa, ya habrán avanzado bastante.

Los costos los veo principalmente plausibles. Sin embargo, la combinación de un funcionario de alto rango y una empresaria plantea la pregunta de las expectativas. Actualmente, 3.000 €/m2 es más bien estándar, y no una villa de alta tecnología de lujo.

El primer paso sería, como dije, la conversación de confianza con el banco.

Edit:
Y, por supuesto, también queda la posible restricción en las vacaciones... no es necesario ir dos veces al año a Maldivas. (O donde sea que se deje 10k al año)

Compórtense un poco con los gastos, así pronto se genera capital propio. Ustedes aún no tienen un terreno, ni mucho menos un proyecto o una primera factura (alta) generada.

¿Incorporan capital externo en la actividad por cuenta propia? ¿Responsabilidad con patrimonio privado? Consulten con el asesor fiscal, reconsideren el régimen económico matrimonial si es necesario y dejen que la vivienda propia sólo esté a nombre del funcionario.

450.000 euros para la casa incluyendo arquitecto y perito estructural. Actualmente podría ser muy ajustado, lamentablemente. Precios de farmacia.

por lo demás, situación inicial sorprendente. 900.000 euros de préstamo, financiación completa. También es una cuestión de cómo el banco valora el valor de tasación.

¿A cuánto asciende la deuda del inmueble existente? ¿Cuánto tiempo lleva vigente el préstamo? Posiblemente se pueda obtener capital propio para el proyecto de construcción mediante una refinanciación.

Contened con los gastos un poco, así se genera rápido capital propio. Todavía no tenéis ni terreno, ni proyecto, ni una primera factura (alta).

¿Se incluye capital ajeno en el trabajo por cuenta propia? ¿Responsabilidad con patrimonio privado? Habladlo con el asesor fiscal, revisad el régimen económico matrimonial y dejad que la vivienda propia esté solo a nombre del funcionario.

Claro, los gastos son altos por ahora. Hasta ahora hemos asumido que no vamos a cambiar de casa otra vez.

En el trabajo por cuenta propia no hay capital ajeno. Es una GmbH. Primero veré cómo está el tema de los terrenos. Podría ser que tarde 2-3 años. Van a designar nuevas zonas urbanas, pero hasta ahora nadie me ha dicho cómo acceder a ellas.
¡Muchas gracias de antemano!

Sinceramente creo que ningún banco se encontrará para el proyecto. La independencia puede ir bien por ahora, pero para el banco debe ser realmente estable y sostenible. Les deseo mucha suerte, pero creo que en esa escala no funcionará.