Oferta de financiación casa unifamiliar incluyendo ahorro para la construcción, experiencias

Actualización:
Todos los intereses indicados como tipo de interés nominal.
Todas las vinculaciones de tipo de interés bancario a 10 años.

Oferta 1
Capital propio: 24.000€
Hipoteca músculo: 20.000€
Banco suma 255.000€, 3,55%, teóricamente terminado después de 29 años, cuota 1.179€
KfW 124 suma: 100.000€, 35 años, 3,41%, cuota 414€
KfW 297 suma 100.000€, 35 años 2,76%, cuota 378€
Tipo mixto: 3,35%
Cuota total: 1.972€
(Al banco no le interesan los comprobantes de trabajos propios)

Oferta 2
Capital propio: 24.000€
Hipoteca músculo: 20.000€
Banco suma 255.000€, 3,55%, teóricamente terminado después de 29 años, cuota 1.179€
KfW 124 suma: 100.000€, 25 años 3,38%, cuota 507€
KfW 297 suma 100.000€, 25 años 2,68%, cuota 471€
Tipo mixto: 3,32%
Cuota total: 2.160€
(Al banco no le interesan los comprobantes de trabajos propios)

Oferta 3
Capital propio: 24.000€
Hipoteca músculo: 20.000€
Banco suma 255.000€, 3,23%, teóricamente terminado después de 30 años, cuota 1.111€
KfW 124 suma: 100.000€, 25 años 3,38%, cuota 507€
KfW 297 suma 100.000€, 25 años 2,68%, cuota 471€
Tipo mixto: 3,14%
Cuota total: 2.090€

Oferta 4
Capital propio: 20.000€
Hipoteca músculo: 20.000€
Banco suma 355.000€, 3,28%, teóricamente terminado después de 31 años, cuota 1.562€
KfW 297 suma 100.000€, 35 años 2,76% cuota 378€
Tipo mixto: 3,24%
Cuota total: 1.940€

Oferta 5
Capital propio: 39.000€
Hipoteca músculo: 20.000€
Banco suma 336.000€, 2,96%, teóricamente terminado después de 32 años, cuota 1.389€
KfW 297 suma 100.000€, 35 años 2,76% cuota 378€
Tipo mixto: 2,98%
Cuota total: 1.767€

Oferta 6
Capital propio: 39.000€
Hipoteca músculo: 20.000€
Banco suma 336.000€, 3,24%, teóricamente terminado después de 31 años, cuota 1.467€
KfW 297 suma 100.000€, 35 años 2,76% cuota 378€
Tipo mixto: 3,20%
Cuota total: 1.845€

Con la oferta original de constructor ahorrador sí se tiene asegurada toda la duración, pero yo tengo más confianza en las ofertas sin constructor ahorrador. Claro que entonces hay que aceptar el interés que esté vigente en 10 años, pero para entonces ya se habrá pagado parte de la suma y calculo que además estarán ahorradas otras sumas importantes.

Mi asesor me recomienda la variante 1 o 2, porque al banco allí no le interessa la prueba de los trabajos propios y es más relajado en general. Sin embargo, el interés es peor allí y creo que podemos demostrar la autoinversión en esa cantidad. Hoy también recibiré información al respecto de nuestro promotor general.

39.000€ de capital propio probablemente sea demasiado para nosotros, por eso no me decanto por esas ofertas. Si se reduce el pago inicial aquí el interés empeora.
Actualmente me inclino por la oferta 3. Posiblemente ajustada ligeramente, por ejemplo añadiendo 5.000€ a 10.000€ más de capital propio, lo que acercaría la cuota a unos 2.000€. O aumentar uno de los dos tramos KfW a 35 años, lo que reduciría la cuota en unos 100€. Pero creo que puedo vivir actualmente con un interés nominal de aproximadamente 3,20%.

¿Qué significa entonces "Muskelhypothek"? Eso ya suena a autoengaño:

En todo caso, no es dinero que alguien te presta con intereses, sino simplemente trabajo propio. En otras palabras:
las labores que están incluidas en el precio de compra no las realiza el contratista general, sino que se excluyen y tú debes hacerlas tú mismo.

¿Cuáles serían esas? ¿Está eso acordado con el contratista general?

¿Cómo piensas ahorrar 20.000 € con eso? En materiales, desde luego no, sino en mano de obra.
De manera muy aproximada: una hora de trabajo del contratista general cuesta 100 €, así que 20.000 € equivalen a 200 horas de trabajo. Si el aficionado tarda el doble que el profesional, tendrás que realizar 400 horas de trabajo en la obra, además de tu propio horario laboral.

¿Cómo te lo imaginas?

¿Cuáles deberían ser? ¿Está coordinado eso con el GU?

Normalmente son los trabajos finales habituales: colocar el suelo, pintar, áreas exteriores, en su caso atornillar el WC a la pared. Eso es lo que muchos hacen, porque llave en mano generalmente significa que justamente el suelo y la pintura no corren por cuenta del GU. Construir llave en mano no es igual a estar listo para entrar a vivir.

Actualmente está todo patas arriba con nosotros.
Hemos tenido bastante mala suerte. Versión corta, ya que por razones tuvimos que posponer nuestra financiación hasta después de Navidad, lamentablemente estamos absorbiendo los aumentos de interés y hemos pasado de un interés mixto del 3,02% a probablemente entre 3,51% y 3,6%. Aunque duele mucho, no se puede hacer mucho. La cuota debería ser alrededor de 2100 €. Principalmente a 30 años, 100k € KfW 297 a 25 años y 100k € KfW 124 a 35 años. Mañana KfW aumenta el interés del 124 y probablemente tengamos que aceptarlo, ya que aunque está presentado, no se procesará hasta mañana.

KfW aumenta mañana el interés del 124er y supongo que tendremos que aceptarlo, ya que aunque esté presentado, solo se procesará mañana.

Entonces espero que con "presentado" te hayas referido a la presentación ante la KfW. Aunque allí, en realidad, una vez presentado, la solicitud se procesa en segundos, ya que la "tramitación" la realiza el sistema de forma automatizada. Ninguna persona "tramita" la solicitud.

Aunque duele mucho, ¿qué se puede hacer?

Sí, prácticamente se ha encarecido un poco cada día. Ahora son aproximadamente 0,30% en 10 años.

La BZA de la KfW la hemos comunicado al banco, pero toda la solicitud la van a procesar hasta mañana y según nuestro asesor financiero, lamentablemente también recibiremos el aumento de la KfW. También acabo de ver que se han aumentado ambos programas de la KfW. Nuestro proyecto de casa realmente es una racha de mala suerte, increíble.