¡Hola queridos promotores de obra!
Actualmente no disponemos de experiencias con la empresa consultada, pero en general queremos dar algunas recomendaciones a casa.
Si aún
no ha firmado contratos, debería tener en cuenta lo siguiente.
Si ya ha firmado, preste atención a los puntos que siguen a continuación.
Lo que se debe tener en cuenta antes de la firma del contrato
Nuestra recomendación de realizar una revisión de las empresas posibles es una regla de oro que un futuro promotor debe necesariamente seguir antes de firmar el contrato. Proceda de la siguiente manera:
[*]1. Haga que la empresa sea revisada antes de firmar el contrato.
[*]2. Si la revisión es positiva, busque en Internet más supuestas informaciones negativas para formarse una imagen más completa. Esto puede hacerlo, por ejemplo, en nuestro foro " ".
[*]3. Tenga en cuenta que las llamadas referencias en realidad no lo son, ya que nadie difundirá cosas negativas. Las referencias son, en ese sentido, solo papel mojado y rara vez útiles.
[*]4. Haga que los contratos sean revisados antes de firmar por un abogado en cuanto a objeciones legales y por un especialista en construcción, experto en derecho contractual de construcción, para revisar los contenidos del contrato en cuanto a ventajas y desventajas para el promotor.
[*]5. Revise antes de firmar contratos de construcción que contengan como cláusula contractual la llamada confirmación de financiación según especificación del empresario, para verificar si en realidad no se trata de una declaración oculta de cesión. Normalmente basta para el empresario una copia de la carta del banco, la nota corta para los promotores que asegura que la financiación está garantizada. Si la empresa insiste en su propia especificación, solo acceda a ella si a cambio se entrega una fianza de cumplimiento por el total del importe de la construcción. Recuerde, solo pago contra entrega y ante notario.
[*]6. El plan de pagos debe estar correcto. Tras la finalización de la estructura, enlucido o revestimiento, cubierta del techo, ventanas, puerta de terraza y puerta principal, incluidos los costes de planificación, la suma pagada hasta entonces no debe superar el 60 % del importe del contrato de construcción. Importante: No debe hacer pagos de ningún tipo antes de que le demuestren que se ha presentado la solicitud de construcción (certificado de recepción en la oficina), esto debe excluirse contractualmente. Además, esta primera cuota no debe superar el 3 %. La segunda cuota debe ser "finalización de la cimentación / placa base". Aquí también se aplica que la cuota no debe superar el 7 % para la placa base y el 10 % para la losa del sótano. Por favor, tenga en cuenta que los bancos no lo verifican ni se responsabilizan por ello.
[*]7. No se deje deslumbrar por cosas que quieran convencerle para firmar. Aunque sean atractivas, suelen ser solo un engaño.
Preste atención a lo siguiente:
- DEKRA / Tüv aprobado (frecuentemente cuestionable, pero a menudo requerido por los bancos para subvenciones)
- Seguro de garantía
- Confirmación escrita de la finalización de la obra por parte de la empresa (sin sentido, ya lo establece el contrato)
- Un director de obra será asignado (pero también pagado por la empresa, recuerde, cada quien vela por sus intereses)
- Perito para la recepción de la obra
[*]8. Los regalos y concesiones de las empresas solo pretenden convencerle para firmar. Recuerde siempre que un buen empresario le hace ofertas justas y nunca regala nada. Normalmente negocia un descuento porcentual.
[*]9. Asegúrese de tener solo un contratista responsable. Si le ofrecen solo coordinar y usted debe firmar contratos directamente con las empresas ejecutoras o un contratista general, será difícil responsabilizar a este otorgante de licencias que le ofrece eso. Normalmente, usted queda con el problema con el contratista general y sale perdiendo. Por lo general, estas empresas subordinadas son licenciatarias que deben ceder una parte significativa de la prestación pactada con usted al otorgante de licencias. Sale más barato buscar las empresas usted mismo, solicitar ofertas y luego contratar por separado a un arquitecto para la planificación y a un ingeniero para la dirección de obra. Estos últimos responden por sus actividades. Un otorgante de licencias no.
Estos son algunos de los aspectos básicos que un futuro promotor debe considerar. OHG o no, no importa. Y con ofertas demasiado buenas para ser verdad, debe ser doblemente precavido.
Si ya ha firmado y/o la construcción debe comenzar o ya está en marcha, puede reducir los riesgos de la siguiente manera:
a. Preste especial atención a los planes de pago, que a menudo permiten pagos excesivos porque los bancos rara vez los revisan. Esto puede rápidamente conllevar una violación del "deber de mantenimiento del valor respecto al préstamo hipotecario".
b. Busque un supervisor de obra "INDEPENDIENTE" adecuado, que le apoye técnica y asesorativamente, porque de otro modo las recepciones de obra se reducirán rápidamente a meras inspecciones. Recuerde que el director de obra de la empresa contratada vela por sus propios intereses y no le será de ayuda en este sentido.
c. Tenga en cuenta que ante retrasos de plazo de la empresa contratada, demoras en la construcción o defectos, es necesaria una comunicación escrita y vinculante conforme a la forma legal, para no verse perjudicado. Los correos electrónicos no tienen validez, sino solo cartas formales que debe enviar por "correo certificado con acuse de recibo" y adicionalmente como "correo certificado con comprobante de entrega".
d. Los acuerdos orales no sirven. Pida siempre confirmación por escrito. Si esta confirmación no llega, como en el punto anterior puede documentar "por las formas" lo acordado por escrito y enviarlo a la empresa contratada.
e. Recuerde exigir por escrito la recepción de la estructura, la recepción de las instalaciones de la estructura y una pre-recepción antes de la recepción final, usted tiene derecho legal a ello.
f. Asegúrese que en la recepción final no solo se registren los defectos, sino también los descuentos, plazos para la reparación de defectos y otros asuntos contractuales finales (por ejemplo, ¿cuándo es el pago final?). Es importante que participe una persona autorizada para firmar de la empresa contratada, para que los acuerdos puedan formar parte del contrato.
g. Tenga en cuenta que para asuntos contractuales de construcción no existe seguro de protección jurídica.
h. En los pagos, respete siempre las pautas establecidas por el banco financiador, que también tiene la obligación de control. Involucre a los bancos.
Estos son solo algunos puntos para mencionar y minimizar sus riesgos. Para más preguntas estamos encantados de atenderle gratuitamente por teléfono.
Atentamente, su Servicio de Emergencias para Promotores de Obra