Financiabilidad de un proyecto de construcción

Hola a todos,

también me gustaría dirigirme a ustedes para analizar la viabilidad financiera básica de un proyecto de construcción o la compra de una propiedad existente desde diferentes perspectivas. Agradezco cualquier tipo de retroalimentación.

Situación siguiente
YO: 30 años, soltero, empleado a tiempo completo y en la empresa desde hace 10 años - salario neto actual: 3.500 EUR, 50% propietario de una casa unifamiliar (valor aproximado: 150T EUR)
Mi pareja: 29 años, soltera, empleada a tiempo completo y en la empresa desde hace 3 años - salario neto actual: 1.500 EUR
Capital propio: 15T EUR

Sin hijos ni deseo de tenerlos,

Región:
Rheinkreis Neuss - preferentemente Kaarst

Costos del terreno: aprox. 100T EUR más costos adicionales
Proyecto de construcción: obra nueva casa unifamiliar "Flair 113" de Town & Country (llave en mano), precio de lista 121T EUR --> yo asumo más bien 180T EUR
No es necesario lujo

Alternativamente, propiedad existente hasta 280T EUR más costos adicionales

Planeo en un futuro próximo presentarme en el banco principal con estos datos básicos para abordar inicialmente el tema general de la financiación inmobiliaria - en principio me interesa la información sobre si un paso de este tipo tiene sentido considerando las condiciones existentes o qué requisitos deben cumplirse para que tenga sentido.
El hecho es que sólo mi salario debe servir como base para el cálculo - y sólo yo figuraré correspondientemente en el registro de la propiedad.
Sin embargo, no me queda claro aún cómo y si las condiciones de propiedad del 50% pueden incluirse positivamente en la financiación - tal vez mediante una tasa de amortización más baja al principio. Está excluida una hipoteca.

¿Cómo podrían los fondos públicos, como por ejemplo el préstamo KFW para un proyecto de construcción propio, incorporarse positivamente en el cálculo?

Como se mencionó, agradezco cualquier comentario para poder ir abriéndome camino poco a poco en esta selva.

Muchas gracias y saludos cordiales

Hola, shan!

El 50% de la propiedad existente puede ser hipotecado por ti, es decir, servir como garantía adicional. Con un valor de préstamo del 60% y un valor de mercado estimado de manera realista por tu parte, serían 150T€ x 0,5 x 0,6 = 45T€.

Tu/Su capital propio sería entonces aproximadamente de 60T€, lo que representaría alrededor del 20% de la inversión total. Junto con tu salario, en mi opinión eso debería funcionar.

Si no, simplemente tienen que ahorrar 1500€/mes durante 2 años, eso debería ser fácilmente posible para ustedes y aumentaría su capital propio en 2 años en nada menos que 36T€.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola Shan,

lo que hasta ahora falta en tu desglose de costos son los gastos adicionales de construcción [Auflistungen gibt es genügend im Forum], los costos para el interior (paredes, techos, suelos), áreas exteriores, mobiliario, cocina, etc. Sobre esto deberías leer un poco en el foro, ya que allí se acumula rápidamente bastante más.

Si puedes financiar la casa también depende de tu tasa de ahorro actual (hasta ahora no has ahorrado mucho capital propio), tu renta fría y tu estilo de vida. Sobre esto también deberías reflexionar y - si quieres un feedback fundamentado - publicar algo al respecto en el foro. Sobre esto ya se ha mencionado bastante en otros hilos de financiación.

El programa KfW 153 se puede incorporar relativamente bien y es subordinado y atractivo.
Por lo demás, deberías intentar mejorar un poco tu cuota de capital propio ;-)

Saludos cordiales
Jochen

Si el banco no debe tener acceso a la casa, no te servirá de nada para la financiación. A menos que la vendas y utilices el beneficio como capital propio.

Sobre los costos deberías informarte, como dije, de nuevo, simplemente lee un poco en los cuatro subforos (Baufinanzierung).

Situación siguiente
YO: 30 años, soltero, empleado a tiempo completo y en la empresa desde hace 10 años - salario neto actual: 3.500 EUR, propietario al 50% de una casa unifamiliar (valor aproximado: 150.000 EUR)
Mi pareja: 29 años, soltera, empleada a tiempo completo y en la empresa desde hace 3 años - salario neto actual: 1.500 EUR
Capital propio: 15.000 EUR

Costos del terreno: aprox. 100.000 EUR más costos adicionales
Proyecto de construcción: casa unifamiliar nueva "Flair 113" de Town & Country (llave en mano), precio de lista 121.000 EUR --> yo más bien calculo 180.000 EUR
No se necesita lujo

Alternativamente inmueble existente hasta 280.000 EUR más costos adicionales

El hecho es que solo mi salario debe servir como base para el cálculo - y solo yo estaré inscrito en el registro de la propiedad.
Solo que aún no me queda del todo claro cómo y si acaso las condiciones de propiedad del 50% pueden contarse positivamente en la financiación - tal vez mediante un interés de amortización más bajo al principio Sin embargo, queda excluida una hipoteca.

El 50% de la propiedad del inmueble existente puede ser tomado como préstamo por ti, es decir, servir como garantía adicional. Con un valor de préstamo del 60% y el valor de mercado realista estimado por ti, serían 150.000€ x 0,5 x 0,6 = 45.000€.

Tu/nuestro capital propio sería entonces de aprox. 60.000€, lo que representaría aprox. el 20% de la inversión total. Junto con tu salario, debería ser posible en mi opinión.

Hola Dirk,

si lo leo correctamente, no quiere hipoteca/gravamen sobre su 50% del inmueble. Por lo tanto, este capital no se contabilizaría como capital propio.

Si no se quiere utilizar el salario de la pareja para la financiación, ¿se pueden usar los 15.000€? (aunque probablemente ni siquiera cubrirían los primeros costos adicionales)


¿Tienes capital propio adicional libre?
¿Cuál es vuestra tasa de ahorro actual?
¿Vivís de alquiler o en tu casa del 50%? Si vivís de alquiler, ¿cuánto es el alquiler sin gastos actualmente?
¿Hay créditos adicionales (por ejemplo, con respecto a la casa unifamiliar del 50%) / cargas?
¿Sería una alternativa vender la casa unifamiliar del 50%?
¿No queréis hijos? ¿Hay ya algunos “en libertad” (=pago de manutención)?
Si se quiere mantener fuera el salario de la pareja, ¿queréis cubrir todos los gastos de vida con eso?

Supongo una financiación total de 280.000 euros.
De forma general, con un 6 % de anualidad (interés + amortización) se tendría una carga de 1.400 euros al mes (duración 20 - 23 años). Posiblemente también podríais elegir una anualidad del 5 % (aprox. 1.170 euros al mes) - entonces el plazo sería más largo (estimado aprox. 30 - 33 años).

Por ahora eso es todo.
f-pNo

En principio, ya se han planteado casi todos los puntos y preguntas importantes.
: Como los costos adicionales de construcción aún no están incluidos, creo que serán incluso más de 280.000 €, porque los 15.000 de capital propio con toda probabilidad no serán suficientes para los costos adicionales.

La pregunta que me surge es: ¿Por qué tienen solo 15.000 de capital propio si ganas tanto y llevas 10 años en la misma empresa?
No tienes que respondernos necesariamente a nosotros, sino a ti mismo.