Relleno de terreno en zona de "inundaciones"

Hola a todos,

actualmente estamos pensando en comprar un terreno y me gustaría escuchar sus opiniones o experiencias, especialmente en cuanto a costos adicionales o riesgos.

Datos clave:

[*]Tamaño del terreno: aprox. 576 m²
[*]Distancia al Danubio: aprox. 150 m
[*]Ubicación según el mapa de riesgo de inundaciones: HQextrem (dato del plano de construcción)
[*]Precio: aprox. 180.000 €
[*]Localidad: Baviera, código postal: 93*

Extracto del plano de construcción:

«Según el mapa de riesgo de inundaciones de la Agencia de Medio Ambiente de Baviera, la zona de construcción se encuentra en el área de riesgo de inundación HQextrem.
Las arcillas blandas de la capa superior cohesionante no son adecuadas para la cimentación de construcciones sin medidas adicionales, ya que debido al comportamiento desfavorable de carga/asentamiento pueden provocar torsiones e inclinaciones.
Las arcillas al menos rígidas de la capa superior cohesionante, en cambio, son generalmente adecuadas para la cimentación de construcciones.
En caso de no tener sótano en los edificios, solo son necesarias medidas de retención de agua secundarias (por ejemplo, sumideros de bombeo, drenajes de tuberías).
Se debe prever un sellado contra el agua presionante según DIN 18195-6.
Los sótanos no están recomendados expresamente.»

Situación:

El terreno se encuentra actualmente unos 1,5 m por debajo del nivel de la calle, es decir, en una especie de «fosa». Según el plano de construcción, el terreno debe rellenarse hasta la altura de la calle.

Este problema afecta a todas las parcelas dentro de la calle planificada, unas más y otras menos. Aquí seguramente se podría colaborar con los futuros propietarios.

Mis preguntas:

[*]¿Con qué costos adicionales para el relleno necesario y la mejora del suelo se debería contar de forma realista (orden de magnitud)? ¿Y para el «sellado contra el agua presionante»?
[*]¿Existen riesgos o desventajas por la ubicación en la zona HQextrem, incluso si no está prevista la construcción de sótanos? Según un vecino (que lleva viviendo allí unos 20 años), las inundaciones se han podido controlar bien hasta ahora con un dique, pero quién sabe cómo será en los próximos años…
[*]¿Alguien tiene experiencia sobre cómo se gestionan los permisos de construcción en estas zonas (por ejemplo, requisitos adicionales o temas de seguros)?
[*]¿Compraríais personalmente bajo estas condiciones?

Imágenes del plan de ordenación, Google Maps para evaluar la proximidad al Danubio y foto de la «fosa».

¡Gracias de antemano por sus opiniones y experiencias!

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¿Existen alternativas? Ten en cuenta cuánto cuestan todos los suplementos, ¡los 180000 parecen baratos probablemente porque se han descontado todos los demás costos!

¿Cómo es el tema de los seguros allí? ¿Se puede obtener alguno contra daños por inundaciones o todos los rechazan? Esa sería una información importante, aunque debo decir que personalmente probablemente no construiría allí, pero eso es por supuesto una valoración subjetiva del riesgo. Sobre los costos, lamentablemente no puedo decir nada.

¿Son accesibles para el municipio las exploraciones geológicas? ¿Dónde afloran las arcillas duras de la capa superior cohesiva?

También se construyó justo en el Danubio.

Deberías consultar a un constructor de tierra cuánto cuesta material de relleno útil (entregado e instalado) en la zona.

Tienes siempre la impermeabilización contra la humedad ascendente.

Adaptar el método de construcción a la situación. En mi opinión, más bien solo masivo.

[*]¿Con qué costos adicionales para el relleno necesario y la mejora del suelo se debería contar de manera realista (orden de magnitud)? ¿Igualmente para la "impermeabilización contra el agua a presión"?

La gran incógnita, que tampoco puedo responder. En Inglaterra y los Países Bajos he visto casas construidas sobre un pontón en una bañera que pueden ajustar su nivel mediante soportes a la altura del agua. También en Emsland se han probado estos métodos constructivos. No tengo precios exactos, pero creo haber leído que el orden de magnitud para una casa unifamiliar es de 200.000 €. Estas casas son asegurables, aunque los costos son algo más altos que en una casa estándar sin riesgos. Aproximadamente calcularía un recargo del 25 %. La instalación del pontón requiere mantenimiento, para el cual estimaría 1500 € anuales.
En todo caso, ese sería el camino que seguiría. En proyectos excepcionales a veces se encuentran subvenciones y cosas similares. Hay que ser creativo.

[*]¿Compraríais personalmente en tales condiciones?

Con pontón: sí, sin él: más bien no.