terreno difícil - ¿regulación de protección contra el ruido?

Hola, querida gente,

Información sobre el terreno:
mi colega posee desde hace 20 años un terreno sin edificar y me gustaría comprarlo y construir (que lo construyan).

Pero antes de firmar el contrato de compraventa, quiero conocer todos los costes. No me importan unos cuantos cientos de euros, pero miles de € más los veo problemáticos.

El terreno tiene 1100 m² y cuesta 25.000 €. Así que es bastante barato.
Sin embargo, está ubicado en zona urbana junto a una carretera federal y al principio tiene una pequeña pendiente (diferencia de altura de 1,5 m).





Los constructores de casas:
Tuvimos conversaciones con 3 constructores de casas
1. Despacho de arquitectura - Pros: estética, distribución de espacios - Contras: precio, equipamiento
2. Town & Country - Pros: precio, equipamiento - Contras: estándar, reputación
3. Luxhaus - Pros: ¿casa prefabricada?, tiempo de construcción - Contras: precio, ¿casa prefabricada?

Problema 1: ruido de la calle
El ruido en el terreno es limitado para nosotros, además queremos construir un muro en la calle.
Debido a que el terreno real está algo más bajo, ya se absorbe mucho ruido. Por eso la casa no debe estar en el límite del terreno, sino a unos metros de distancia.
PERO: en nuestra última consulta con Town & Country nos informaron que, debido a las directivas europeas, hay nuevas ordenanzas sobre protección contra el ruido. Clasificaron el terreno en una categoría de ruido 5 y dijeron que no se puede construir una casa normal allí.

Serían necesarias paredes y ventanas especiales --> suplemento de 45.000 €, de lo contrario no se obtiene el permiso de construcción.

Las otras 2 empresas no saben nada al respecto.

Problema 2: la pendiente
Por un lado será necesario un sistema de bombeo para aguas residuales (5.000 €), por otro lado se necesita una entrada al terreno (10.000 €). Town & Country dijo que también debe poder acceder un camión de 40 t, por eso el alto precio.

Mi pregunta principal:
¿Alguien tiene experiencia con las ordenanzas de protección contra el ruido?
¿Casa de obra o prefabricada, cuál ofrece mejor protección contra el ruido?

Incluso sumando los costes debidos al terreno (excepto la protección contra el ruido), el coste por m² sigue siendo aceptable.

Con la protección contra el ruido para nosotros se acabó.

Sobre la protección contra el ruido, lamentablemente no puedo decir nada.

Me gustaría saber por qué la entrada debe ser adecuada para un vehículo de 40 toneladas. ¿Se refiere esto solo para la construcción o debe ser así en general para la entrada?

¿Se permite construir un muro en la frontera? Puede ser que allí no se permita un muro, sino solo un seto o algo así. Infórmate antes.

La casa debe construirse 1,5 metros por debajo del nivel de la calle. Pero me lo pensaría dos veces. No se trata solo de la adquisición de la estación de bombeo, sino que también debe mantenerse, repararse y en algún momento renovarse. Si la casa está más alta y se puede prescindir de una instalación así, seguramente sería mejor. Por favor, sigue teniendo en cuenta que una parcela situada más baja puede llenarse más o menos completamente de agua debido a la lluvia. En caso de lluvia intensa o una rotura de tubería en la calle, rápidamente tendrás una casa flotante.

Me lo pensaría bien.
En nuestra zona de nueva construcción, algunos terrenos están junto a una carretera rural, allí solo se permite 50, sin embargo son zona 4 y tienen que asumir costes adicionales considerables.

Gracias por las respuestas rápidas:

[B]Gartenfreund
¿Acceso para un camión de 40 toneladas?[/B]
solo para la construcción

¿Una pared en la frontera?
está permitido

no solo la adquisición de la estación de bombeo
¿Son tan propensas a fallas?

Rápidamente una casa flotante
es cierto, pero entonces aumenta la contaminación acústica.

RobsonMKK
Zona 4
Eso es muy interesante. ¿Dónde está la base legal de esta clasificación?
No pude encontrar absolutamente nada al respecto.

Se ha elaborado un informe para la zona. Olor, ruido, luz y está incluido en el [Bebauungsplan]. No puedo decir nada sobre la base en este momento, pero con gusto echaré un vistazo esta noche.

Hola,

aquí tienes los extractos del plan de urbanismo:

Zonas residenciales generales - Área de nivel de ruido IV Dentro de las áreas establecidas en las zonas residenciales generales, los elementos de fachada (es decir, ventanas, paredes exteriores y superficies del techo) de las habitaciones que requieren protección según el Cap. 4 de la DIN 4109 deben cumplir con los requisitos de aislamiento acústico de elementos exteriores según las tablas 8 y 9 de la DIN 4109 de noviembre de 1989 - Protección contra el ruido en la construcción en altura, requisitos y comprobaciones - (disponible en la editorial Beuth, Berlín) para el área de nivel de ruido IV.

Hay otras cosas más, pero todo gira en torno a la DIN 4109. Quizás simplemente deberías buscar sobre eso.
Si quieres, también puedo decirte dónde encontrar nuestro plan de urbanismo para que puedas leerlo tú mismo. Al parecer, se han tomado algunas consideraciones al respecto.