Construcción en propiedad ajena

¡Hola a todos!

Mi esposo y yo nos encontramos actualmente en la siguiente situación complicada: Planeamos construir una casa con un coste total aproximado de 350.000 euros (sin incluir garaje/áreas exteriores), de los cuales aproximadamente 80.000 euros corresponden al terreno. Ya aportamos casi 200.000 euros de capital propio para la financiación. Además, con unos ingresos netos actuales de aproximadamente 2400 euros por un solo salario sin contar conmigo (que espero también aportar tras finalizar la fase de lactancia del segundo hijo), estamos suficientemente líquidos para cubrir el resto de la financiación. Lamentablemente, mi esposo es autónomo, y solo desde hace un año fiscal completo (sector farmacéutico, por lo que no hay incertidumbre respecto a los próximos balances anuales). Los bancos suelen conceder préstamos solo después de tres años fiscales completos. Pero no queremos esperar tanto tiempo: los intereses están muy bajos, tenemos mucho capital propio y actualmente no pagamos alquiler (por lo que podríamos construir sin carga doble y sin estrés). Mi padre amablemente ha ofrecido participar en la financiación como garantía, pero los bancos también rechazan esta opción: hoy en día parece que no aceptan avales, por lo que mi padre tendría que entrar como prestatario. Si solo entra junto con mi esposo y conmigo, los bancos evaluarán los ingresos de mi padre para sostener un hogar de cinco personas (tenemos dos hijos). Su ingreso no alcanza para eso. Por lo tanto, no nos queda otra opción que que toda la financiación esté a nombre de mi padre, regalarle nuestro capital propio y, al final de la financiación, que mi padre nos transfiera la casa mediante una donación (¿o existen alternativas - tal vez alguien esté familiarizado?).
Ahora nos preguntamos antes de comprar el terreno si es posible comprar el terreno directamente con nuestro dinero y que mi padre construya nuestra casa con el resto de nuestro capital propio y el capital ajeno, o si él debería ser también ya propietario del terreno. ¿Hubiera problemas de otra manera? ¿Sería posible una división del objeto total como en una comunidad de propietarios? Tenemos una solvencia excelente, pero los bancos nos ponen muchas trabas. ¿Alguien sabe qué aconsejar?

Gracias y saludos desde NRW

Espero que no seas una mutación masculina que pueda traer niños al mundo :oops:

Todo es un poco caótico.

Por favor, más detalles sobre vosotros, quién es quién, cuántos años, cuál es vuestra historia, qué banco rechazó qué exactamente y por qué, a quién pertenece el terreno, etc...

No puedo imaginar que un banco rechace esta financiación con > 50% de capital propio Y una garantía adicional (¿qué tan valiosa es junto con el salario? ¿Hay propiedades/ahorros disponibles?)

Tenéis 2400 euros y sois 3 personas y el banco no está dispuesto a desembolsar 150.000 euros? Banco equivocado. ¿Qué dice el banco principal? ¿O ese era el banco principal?

Soy mujer... Login de mi marido;)

No me puedo imaginar que un banco rechace esta financiación con > 50% de capital propio Y una garantía adicional

...primero gracias por tu respuesta. Lamentablemente, ese es exactamente el caso. Tanto el banco principal como un intermediario a nivel nacional nos dijeron que la garantía es inicialmente un "modelo en desuso" que los bancos hoy en día ya no utilizan. Demasiados riesgos legales. Como mucho, podrían aceptar al padre como co-prestatario, eso sería la práctica común hoy en día cuando se requiere un tercero para la financiación. El banco principal fue un poco más cooperativo, ya que todavía ve una pequeña posibilidad de incluir a mi padre, pero sin asumir que él mantenga solo a la familia de cinco personas. Ahora quiere revisar eso. Los dos grandes intermediarios de internet quedaron descartados desde el principio porque nos dijeron que prefieren "el llamado negocio sencillo" sin terceros, con el salario fijo clásico del prestatario único, que además debe figurar solo en el registro de la propiedad.

Más detalles sobre nosotros:

Ambos de 30 años, farmacéutico autónomo, con los ingresos mencionados anteriormente por representaciones freelance (con tendencia al alza) y pedagoga en permiso parental (por lo tanto, actualmente sin ingresos excepto la cuestionable prima por cuidar del hogar;), próximamente se esperan 1000 netos adicionales), dos hijos menores de 2 años.
Mi padre tiene un ingreso de aproximadamente 2200 netos, vive solo, propietario de un piso libre de deudas. Capital propio: 200.000. Necesidad de crédito 150.000. El terreno aún no pertenece a nadie, ya que no queremos cometer errores. Podríamos pagarlo en efectivo mañana. Hasta ahora, ninguna confirmación de financiación.

Está bien, ahora se vuelve más transparente.

Un adelanto: Ahí se ve una vez más de dónde provienen las condiciones en los bancos directos y los intermediarios. Nada de negocios complicados, ahí el esfuerzo es mayor que el beneficio.

Que las fianzas sean más bien impopulares es cierto, sin embargo, no es razón para no utilizarlas. El marco legal para ello sí existe. Simplemente no tienen ganas de hacerlo. Véase arriba. Tomarlo como prestatario es ridículo.

Si uno es fiador o prestatario... en caso de necesidad estás involucrado de todas formas. De una u otra manera. Pero creo que eso también debe poder hacerse sin la construcción de prestatario inventada y la fianza.

El argumento definitivo para todas las objeciones del banco debe ser: "0,0 % de riesgo - completamente asegurado económicamente y además os tienen que ofrecer la mejor condición.

¿A qué tipo pertenece el banco principal? Vuestro socio perfecto para la financiación debería ser un determinado banco cooperativo con dos grupos profesionales en el nombre.

Ellos conocen el sector más que bien.

Puedo entender que algunos bancos se pongan en contra.
Si entendí bien, tu marido es farmacéutico, que realiza sustituciones por vacantes y esto solo desde hace un año. Eso significa que no tiene una farmacia propia, ni un salario fijo ni nada parecido. Tu marido gana bien cuando hay suficientes sustituciones. Sin embargo, si la situación económica empeora en el país, con seguridad ya no habrá tantas ofertas, porque solo se solicitarán sustituciones por enfermedad en ausencias mayores a 4 semanas.
Una situación así no es en absoluto aceptada por el banco como un ingreso estable. El banco ve esto como un gran problema, lo cual puedo entender. Ya han fracasado en masa por esto.
Actualmente no tienes un ingreso embargable. Por lo tanto, a pesar de vuestro alto capital propio, la situación es demasiado incierta para los bancos con respecto a la previsión futura.
Lo que probablemente ayude es esperar hasta que tengáis los 3 años de declaraciones de impuestos requeridos con una tendencia claramente ascendente y tú vuelvas a trabajar. Entonces funcionará, porque el riesgo para el banco será más calculable.

Sylvia