Estimación de costos de renovación

Hola a todos,

similar a Altbau1930 nos ofrecieron una casa a un precio relativamente bajo:

1000 m² de terreno, 190 m² de superficie habitable por ~210.000€

En realidad hay que hacer todo, ayer estuvimos con un asesor financiero independiente que consideró buena nuestra estimación. Pero si veo algunos costos aquí, tengo un poco de miedo de equivocarme. Ayer vinieron los primeros artesanos (electricidad y una pequeña empresa de construcción para pladur, etc.). Con nuestras estimaciones estábamos aproximadamente un 20 % por encima de los precios orales. Las ofertas deberían llegar pronto.
El techador, instalador de calefacción, deshollinador y carpintero estarán el viernes.
Nuestro trabajo propio sería hacer las ranuras para electricidad y calefacción (en caso de que las tuberías para agua sanitaria tengan que ser nuevas).
El desafío es una ampliación de piscina de unos 40 m², que actualmente se usa como taller con una estructura de madera bastante inestable y tablas baratas. Aquí nos gustaría poner la sala de estar/comedor.
Para esto hemos presupuestado 10.000 € para los suelos. La planta baja restante tiene suelo de madera maciza, que se acondicionó hace 4-5 años y se puede seguir usando así. Las habitaciones de los niños también tienen parquet de 4-5 años, solo habría que poner suelos nuevos en el pasillo y la cocina (unos 40 m²).
La empresa constructora debe levantar al menos 3 paredes, desactivar la vieja chimenea, hacer perforaciones para una nueva chimenea en la sala/comedor y reducir dos grandes ventanas al jardín (antes era el salón comedor de 50 m², queremos tener 3 habitaciones allí). Las puertas incluyen una nueva puerta principal por unos 6500 € y varias puertas interiores sencillas por 300 €. También habría que renovar completamente 2 baños.

Electricidad 15.000 €
Calefacción 20.000 €
Empresa constructora 15.000 €
Suelos 15.000 €
Baños 25.000 €
Papel pintado/pintura 5000 € (solo material)
Aislamiento del tejado 7.500 €
Puertas 10.000 €
Ventanas 5.000 €

¿Son realistas nuestras estimaciones de 117.500 € (pediríamos 120.000 al banco) o estamos equivocados? También se ha solicitado un asesor energético para KFW, para lo que tomaríamos unos 35-40.000 € del KfW151.

¡Muchas gracias por cualquier aporte!

Hola Kayser,

una estimación desde la distancia siempre es un poco difícil, eso lo noto aquí mismo. Sin embargo, 210.000€ de precio de compra para una casa con tal esfuerzo de renovación es bastante alto. No obstante, 1000 m² de terreno es mucho y también depende de la zona.

Nosotros tenemos alrededor de 520 m² de terreno y actualmente se valora en 120€/m², es decir, solo el valor del terreno ronda los 63.000€. Pagamos en total 100.000€ (donación parcial).

Tu cálculo de costos debería aproximarse, sin embargo, echo de menos tu cálculo para la nueva chimenea. ¿Se supone que será una chimenea de acero inoxidable exterior? Entonces habría que contar al menos otros 5000€, más (si se desea) estufa de leña por unos 5000€ con instalación. También tus 10.000€ para las puertas nuevas son bastante altos, ¿o incluye alguna puerta principal (cara)?

Además, si al final todo cuadra, se debería calcular en la financiación una cocina nueva y posiblemente varios muebles, a menos que no se necesiten nuevos o se haya ahorrado ese dinero de otra forma.

A menudo se lee aquí: en reformas de casas antiguas sumar alrededor del 20% a la estimación de costes, porque siempre puede surgir algo imprevisto durante la renovación, o bien se puede usar el dinero después para las áreas exteriores, si es necesario.

Para nosotros el punto más importante es el tejado, porque actualmente no podemos estimar esos costes. Dentro de dos semanas viene un maestro techador que además es asesor energético y entonces tendremos una idea aproximada del precio. Si solo el tejado costara, por ejemplo, 50.000€, pagaríamos en consecuencia menos por la casa, eso está acordado así.

El techador también nos dirá qué nuevas ventanas armonizan con el futuro aislamiento del tejado: doble acristalamiento o triple. Porque queremos evitar a toda costa un aislamiento exterior, y con triple acristalamiento podría ser que la normativa energética también obligue a un aislamiento exterior, porque las ventanas son demasiado herméticas y la condensación buscaría salir por los muros (así lo entendí).

También hemos consultado a un asesor financiero independiente y aspiramos a una suma total de 250.000€. Cuando tengamos el presupuesto del techador y el concepto energético, el asesor evaluará diferentes escenarios de financiación, también con el banco KfW y los impuestos que luego recuperaremos. Todo es bastante complejo de todas formas...

Estimación de costos hasta ahora:

- Electricista: 12.000€ (3 plantas de 60 m² cada una, todos los trabajos incluidos los nuevos cuadros de distribución)

- Ventanas: 11 unidades, algunas en tamaños especiales, con nuevas persianas manuales: 11.000€

- 2 baños nuevos (prescindimos de bañeras): 10.000€ con al menos 50% de trabajo propio (demolición y posiblemente colocación de azulejos con ayuda profesional)

- puertas interiores/marcos nuevos: 2.000€

- posible nueva tubería de agua (aún debe verificarse): 4.000€

- 2 calentadores instantáneos nuevos, estándar nuevo: 1.100€

- 1 apertura de pared de 2,50 m de ancho: 3.000€ incluido soporte de acero

- impuesto de donación: alrededor de 20.000€

- materiales para trabajos propios (construcción en seco, masilla, pinturas, papeles pintados, piezas pequeñas, lámparas, máquinas/herramientas, alquiler de lijadoras para suelos, contenedor de residuos): 8.000€

- dinero para ayudar de colaboradores: aprox. 2.000€

Hasta aquí 73.000€

El resto, como se mencionó, se invertirá en el tejado. Queremos hacerlo todo ahora, dentro de 5 o 10 años no se quiere empezar de nuevo en algún sitio ni invertir más dinero.

De todos modos, empezaremos con las obras no antes de finales de año. El tiempo estimado de reforma para nosotros es de 4 a 6 meses.

Ayer también discutimos que sería mejor involucrar a un arquitecto, que puede evaluar los costos de reforma de manera más realista que nosotros. Eso da un poco de seguridad. Ya veremos.

Tu cálculo suena bien.
Lo que no suena bien es otra vez lo de las ventanas.
También las ventanas nuevas de doble acristalamiento son herméticas. La humedad se acumula donde se supera el punto de rocío. Si el valor de aislamiento de las ventanas es peor que el del muro, generalmente es primero la ventana.
De lo contrario, pueden ser las paredes.
Sin embargo, esto depende de la humedad del aire. Y esta se controla mediante el comportamiento de calefacción y ventilación.
En principio, uno mismo tiene el asunto bajo control.
Pero un asesor energético tiene realmente sentido y debería saberlo.

¡Estoy realmente curioso por saber qué nos dirá el experto en energía sobre esto!

Por cierto, encontré valores orientativos para trabajos de construcción en seco:

- Revestir techos con Rigips/Vermacell: aproximadamente 60€/m² completo (estructura secundaria/material/instalador)

- Revestir techos inclinados con Rigips/Vermacell: 40€/m² completo/como arriba.

Luego se suman pintura o papel tapiz. Aquí se calcula entre 7 y 10€/m² completo con todo, dependiendo de las exigencias en material/calidad.

Saludos

Faltan los [Bodenbeläge] en el listado, ¿o me he saltado algo?

Antes de una rehabilitación completa de este tipo siempre se debe realizar un inventario/levantamiento del estado, en el que se registre la condición actual de conservación y el esfuerzo de rehabilitación necesario. Por ejemplo, posibles daños en la construcción o problemas de humedad pertenecen a esto y deben ser solucionados antes de continuar con trabajos de rehabilitación adicionales. El levantamiento del estado y la planificación de la rehabilitación con estimación de costos posterior la realiza un arquitecto.

En una rehabilitación sin este trabajo previo y sin una planificación de la rehabilitación en el contexto general del edificio, se debe contar con que habrá trabajos descoordinados de los artesanos, daños en la construcción no detectados que solo se muestran durante la remodelación y soluciones constructivas improvisadas. Tampoco se pueden excluir errores físico-constructivos en las medidas de aislamiento. Las empresas de oficios no son planificadores.

En la lista falta el aislamiento del edificio. Ventanas nuevas en un edificio de los años 30 sin aislamiento pueden causar condensación en el lado interior frío de las paredes exteriores, si el valor Uw de las ventanas es menor que el de las paredes. Para una planificación de la calefacción es necesario un cálculo de carga térmica y una dimensionamiento de la instalación. Este debe tener en cuenta naturalmente el estado rehabilitado=aislado, porque de lo contrario se instalará un generador de calor sobredimensionado que, en caso de un aislamiento posterior del edificio, funcionará de forma no económica y posiblemente fallará técnicamente más temprano.

Según su descripción, algunas de las obras previstas en la estructura podrían ser presuntamente intervenciones relevantes desde el punto de vista estructural en el sustrato constructivo y por tanto requieren solicitud de permiso de obra.

También deben considerarse los requisitos del reglamento de ahorro de energía respecto al aislamiento del edificio y la tecnología de la instalación, por ejemplo, las obligaciones de actualización.

Por lo tanto, se recomienda encargar a un arquitecto/asesor energético de edificios una evaluación y planificación exhaustiva.