Cálculo de la altura media del centro de gravedad (excluyendo muro de contención)

Hola,

presentamos la solicitud de construcción en el procedimiento de autorización simplificado según el §57 HBO. Aquí el proyecto de construcción

Ahora, durante la tramitación de la solicitud de construcción se constató que "tras la comparación realizada..., el sótano es un piso completo según el §2(4) HBO. Por lo tanto, resultan 2 pisos completos, lo cual es inadmisible según las especificaciones del plan de ordenación... y afecta a un principio básico de la planificación. Les recomendamos modificar la planificación en consecuencia".

Según la foto adjunta, delante de las entradas noroeste al Mudroom y al sótano DG hay un muro de contención. Este se extiende hasta el techo del sótano o se encuentra debajo de la escalera exterior (hasta el descansillo intermedio de ésta).

Según el § 2(4) dice:
(4) Los pisos son pisos sobre el nivel del suelo si el borde superior del techo se eleva en promedio más de 1,40 m sobre la superficie del terreno; de lo contrario, son sótanos. ... Los pisos completos son pisos sobre el nivel del suelo que tienen una altura de al menos 2,30 m... La altura de los pisos se mide desde el borde superior del suelo bruto hasta el borde superior del suelo bruto del techo superior, en pisos con tejados hasta el borde superior de la estructura portante.

Complementariamente se menciona en la recomendación de actuación para la HBO:
“El ‘suelo bruto’ en el sentido del § 2 apartado 3 oración 3 es el borde superior de la estructura portante estática. El borde superior, por ejemplo, del aislamiento acústico y del mortero o calefacción por suelo radiante no pertenece al suelo bruto.
La altura media de un edificio se obtiene de la suma de todas las superficies expuestas de todas las paredes exteriores (limitadas por la superficie del terreno y el borde superior del suelo - medida en bruto - del piso más alto) dividida por el perímetro del edificio”.

El “evaluador” de la solicitud de construcción opina que la superficie detrás del muro de contención (ver también la marca roja en el adjunto “Vista Noroeste”) no debe contarse como superficie del sótano, que está en el terreno.

En el cálculo final estamos aproximadamente 7 cm por encima de los 1,40 m. Ahora existen las siguientes opciones:
a) Suprimir la puerta del Mudroom --> reducir el muro de contención --> se alcanza 1,40 m
b) Reducir la altura del sótano en 7 cm --> se alcanza 1,40 m
c) Bajar la casa 7 cm --> se alcanza 1,40 m
d) La fórmula de cálculo es “superficies expuestas / perímetro”. Por ello, también sería posible aumentar el perímetro. --> se alcanza 1,40 m

¿Cuál solución consideran sensata? ¿Cuál de las opciones mencionadas podría provocar que se tenga que retirar la solicitud y presentarla de nuevo?

¿Cómo ven en general la exclusión de la “superficie del muro de contención”? Encontré lo siguiente al respecto:
"Una excavación que es insignificante en relación al edificio no cambia la superficie del terreno (Nr. 2.4 VV Bauordnung NW). Una excavación que abarca todo el ancho del edificio y hace que todos los espacios allí ubicados reciban luz y se conviertan en habitables no es una excavación insignificante en relación al edificio (OVG NW, sentencia del 18.4.1991 - 11 A 69/87 - aaO. Rn8).

¡Muchísimas gracias por su ayuda! Retirar la solicitud y presentarla de nuevo sería §%&$.

PD: En las imágenes todavía se calculó con el suelo (medida final). En ese momento estábamos en unos 25 cm. Pero como el cálculo debe hacerse según la medida en bruto, se pueden descontar 18 cm.

El "inspector" de la solicitud de construcción opina que la superficie detrás del muro de contención (véase también la marca roja en el anexo "Vista Noroeste") no debe contarse como parte de la superficie del sótano que está bajo tierra.

Estoy completamente de acuerdo con él.

¿Qué solución consideráis sensata?

Si el dinero no fuera un problema, habría planificado la pared exterior noreste alineada con la planta baja, es decir, d). Sin embargo, eso probablemente conllevaría una nueva presentación ahora. Si estás seguro de que b) y c) son suficientes, yo preferiría c). Para una replanificación según a) probablemente también se necesitaría una nueva presentación. Habla con el gestor encargado para saber cuál solución considera él que sería la más sencilla.

¡Muchas gracias por vuestra ayuda! La retirada de la solicitud de construcción y una nueva presentación sería §%&$.

¿Se supone que al final de la frase debe representar una palabrota de un bocadillo de Astérix?

Estoy completamente de acuerdo con él.

Me alegra que el especialista también tienda a pensar como yo, pero: ceterum censeo, deberías ver este escollo de la autoridad de construcción como una señal divina para no construir esta casa tan terriblemente fea y mal diseñada.

Gracias por vuestro apoyo!

¿Existe un párrafo que trate sobre las razones para la revocación o para la necesaria nueva presentación? ¿Y/o hay un listado de tales razones?

¿Cómo es en el lado opuesto? Allí hay una ventana (baño infantil) debajo de la superficie natural del terreno. Aquí se debe realizar una excavación en el sentido de un pozo de luz. Pero esta excavación (ya que es mínima) no se considera una superficie expuesta, ¿verdad?

Acepto la falta de estética tal cual. Pero me parece bastante importante que el principio sea que la forma sigue a la función. Sin embargo, a menudo estoy solo con mi opinión, especialmente en combinación con un toque de dadaísmo. Como dije, para nosotros la función de los espacios es determinante y decisiva. Aquí tiene lugar gran parte de la vida o sobre todo para esto debe estar presente la sensación de bienestar. Cómo se vea la casa desde afuera, especialmente para «otros», me da (relativamente) igual. Yo/nosotros debemos sentirnos bien. Claro que se podría poner la casa de Nicolás, que todos tienen en la calle, en el pueblo. Pero la pendiente es ideal para esta forma escalonada. Seguramente habrá excelentes terrazas en la azotea. Las ventanas están colocadas para que entre mucha luz en la casa. El lado norte está casi cerrado. Muchas cosas también son un compromiso. Tampoco estaríamos en contra de superficies de ventanas completamente abiertas, pero eso cuesta y reduce, por ejemplo, el espacio de almacenamiento. El «hotel» se va a llevar a cabo… en el sentido de Gargamel «y aunque sea lo último que haga»… J

A propósito, en otros temas, por ejemplo, también procedo así. Prefiero el Lotus poco práctico para el día a día al Golf práctico para el día a día. También aquí la forma sigue a la función. El propósito para mí absolutamente más prioritario es la diversión.

¿Existe un párrafo que aborde las razones para la revocación o para la necesaria nueva presentación?

§61 HBO
(2) ... Para la eliminación de defectos menores, la autoridad de supervisión de la construcción debe establecer inicialmente un plazo. Si los defectos no se subsanan dentro del plazo, la solicitud se considera retirada.
No quiero decir ahora que tuviste suerte de que no rechazaran tu solicitud, pero considero justo que la autoridad de supervisión de la construcción califique como defecto menor la clasificación de la planta completa con la posibilidad de una corrección.

¿Y/o existe una lista de tales motivos?

Dada la gran cantidad de posibles defectos, considero imposible establecer una lista. En todo caso, no conozco ninguna.

Pero esta excavación (al ser menor) no se cuenta como superficie expuesta, ¿verdad?

Creo que tendrás que acatar el parecer de la autoridad de supervisión de la construcción.
Recomendación de acción HBO:
2.5 ... Si se trata de un relleno / excavación como parte de un proyecto de construcción sujeto a autorización, la autoridad de supervisión de la construcción no está obligada a fijar la superficie del terreno de una parcela según la solicitud de forma que, debido al relleno / excavación, se pierda o se cree la condición de planta completa de una planta. ...
A esto podrías contraponer algo un poco más abajo bajo el mismo número
...
En relación con el edificio, excavaciones menores delante de paredes exteriores, por ejemplo, delante de ventanas de sótano, no modifican la superficie del terreno. ...
pero probablemente eso terminaría en una disputa jurídica, por lo que quizás podrías comenzar la construcción dentro de dos años. Habla con la gente personalmente. En general, la autoridad no es enemiga del promotor, aunque ocasionalmente haya funcionarios que se comporten así.

Con respecto a la superficie roja, podrías argumentar que una pared a lo largo de la línea discontinua crearía una habitación de sótano que contribuiría claramente a la determinación de la altura media de la pared (aunque no sé si eso será suficiente). ¿O qué tal si intercambias el Mudroom y el sótano DG, como se planeó originalmente, solo que el sótano DG se accedería desde el Mudroom?

¿Qué dice tu arquitecto al respecto?

Muchas gracias de nuevo por el apoyo. La solicitud de construcción ha sido retirada por nosotros. La única posibilidad de que se acepte un cambio en la "antigua" solicitud de construcción habría sido la eliminación de la puerta "Mudroom" (es decir, el punto a).

Ahora se presenta la "nueva" con un descenso de la casa de 12 cm. Espero que ahora se apruebe rápidamente...