Sótano y pared en nueva construcción - experiencias

Hola a todos,

llevo mucho tiempo leyendo este foro, ya que hemos decidido construir una casa unifamiliar con un arquitecto. Durante nuestro período de búsqueda, surgieron muchas preguntas que se resolvieron por sí solas gracias a mucha lectura. Pero todavía quedan preguntas pendientes. Me gustaría plantearlas aquí y recibir vuestra opinión/comentarios. Si está en el foro equivocado, por favor, solicito que lo muevan.

- Tema sótano:
Como el agua subterránea en nuestro terreno comienza ya a 3 metros de profundidad y teniendo en cuenta que en nuestra región (VIE) la minería a cielo abierto debería haber terminado las medidas de reducción del agua subterránea en algún momento (2016?), tendríamos que construir un sótano con una “[Weißen Wanne]”. Según una oferta, un sótano prefabricado impermeable aislado de unos 100 m^2 (KFW 55) costaría unos 50.000 € más la excavación que rondaría los 20.000 €. Si quiero crear varias habitaciones de reserva (incluyendo ventanas, aislamiento y suelo radiante) en la planta baja y/o superior, con este precio, según un cálculo aproximado, obtendría alrededor de 40 m^2 (a un precio de unos 1400 € por m^2). ¿Puede ser así, o he olvidado algo en mi cálculo?

Terreno: 15 m de ancho x 24 m de largo
Área edificable: 9 m de ancho x 15 m de largo

- Tema estructura de la pared
Como he leído aquí y en otros lugares, no existe una solución óptima para el tema del muro. Depende de muchos factores. Dado que construiremos cerca de una vía férrea, nos hemos decidido (hasta 60 dB durante el día) por una mampostería de piedra caliza arenisca con una ventilación central controlada para la vivienda. Como queremos calentar bastante poco, no queremos una pared estándar delgada, sino un poco más de aislamiento. ¿Cuánto más caro es poner un aislamiento de 240 mm en la casa en lugar de uno de 160 mm de lana mineral?

Estructura de la pared
1,5 cm de yeso
17,5 o 24 cm de piedra caliza arenisca (clase de densidad aparente 1,2)
24 cm de lana mineral WLG032
1,5 cm de enlucido de cemento

Muchas gracias de antemano por vuestras respuestas.

Saludos, Sebastian

Hola Sebastian,

Según una oferta, un sótano prefabricado impermeable y aislado (KfW 55) de aproximadamente 100 m^2 cuesta alrededor de 50.000 € más la excavación valorada en unos 20.000€. Si quiero crear varias salas de reserva (incluyendo ventanas, aislamiento y calefacción por suelo radiante) en la planta baja y/o planta superior, por ese precio obtendría según un cálculo aproximado unos 40 m^2 (a un precio de unos 1400€ por m^2). ¿Puede ser esto cierto o he olvidado algo en mi cálculo?

No, eso se ajusta aproximadamente al sótano; un sótano siempre es un trastero muy caro, y si se añaden medidas adicionales de impermeabilización, más aún, porque solo con el hormigón impermeable (WU) no basta. ¿Por qué tu arquitecto calcula un coste de excavación de 20.000 €?

Ventana edificable: 10 m de ancho x 16 m de largo

¿Por qué quieres construir un sótano con esta ventana edificable y dadas las condiciones del terreno y la minería a cielo abierto? ¿Las condiciones del plan urbanístico (B-Plan) son tan restrictivas que solo puedes construir de una planta sin buhardilla? Si no es así, yo intentaría con el arquitecto una solución diferente, que en última instancia debería ser mucho más económica.

Como construiremos cerca de una vía férrea, (hasta 60 dB durante el día), hemos optado por una estructura de muro de piedra caliza con un sistema centralizado de ventilación controlada en la vivienda. Como queremos calefacción reducida, no usaríamos una pared estándar delgada, sino que querríamos un poco más de aislamiento. ¿Cuánto más caro es añadir a la casa un aislamiento de 240 mm en lugar de uno de 160 mm de lana mineral?

No puedo responder eso así, para eso tendría que conocer las cantidades del edificio. ¿Qué te dice tu arquitecto o el estructurista?

No debes olvidar que cuanta más aislación pongas, más pequeños serán los espacios interiores, ya que tienes que respetar el límite de la ventana edificable. Siempre suena poco cuando dicen que son solo 8 cm más. Calcula eso alrededor de cada planta.

Mmm... no sé si recomendaría piedra caliza; vía férrea o no. La protección acústica es excelente, pero pierdes en aislamiento térmico; ni hablar de la capacidad de acumulación térmica.

Saludos cordiales

Hola experto en construcción,

gracias por tu respuesta. No esperaba una contestación tan rápida.
Para entender mi pregunta, debo decir que estamos justamente en las primeras conversaciones con el arquitecto; solo queríamos estimar a grandes rasgos cuántos m^2 se pueden obtener para un sótano si se construye sobre la superficie.

No, eso es más o menos correcto para el sótano; un sótano siempre es un trastero muy costoso, se añaden medidas adicionales de impermeabilización, aún más porque no basta solo con el hormigón WU. ¿Por qué tu arquitecto fija los costes de la excavación en 20 mil euros?

No queremos usar este sótano solo como un “gran espacio de almacenamiento”, sino también como una oficina completa y sala de hobbies/medios. Por eso debe tener una altura de 2,5 metros (el aumento está incluido en la oferta por unos 2500 euros) y disponer de calefacción por suelo radiante. Claro que en el sótano estarán también la técnica de la casa (ventilación controlada centralizada, tanque acumulador, caldera de gas con conexiones/preparaciones para bomba de calor de agua salina, distribución, posiblemente control de la casa), trastero y lavadero. Con un cálculo aproximado de las estancias en el sótano llegamos a 50 m^2.
En el precio (50 mil euros) ya están incluidos el aislamiento y la ejecución como "caja blanca".

¿Por qué quieres construir un sótano con esta ventana constructiva y dada la situación del suelo y la minería a cielo abierto? ¿Las normativas del plan urbanístico son tan estrictas que solo puedes construir de una planta sin muro de tejado? Si no, buscaría con el arquitecto otra solución que en última instancia debería resultar considerablemente más barata.

La mina de lignito está bastante alejada de nosotros. Solo que aquí rebajan mucho el nivel freático al bombear agua subterránea. Según el plan urbanístico, la distancia del nivel freático al suelo está hoy en día aproximadamente a 3 m bajo el nivel del terreno.
No sé si las normas son demasiado estrictas. Saqué los siguientes datos del plan urbanístico:
Altura al alero: 4,5 metros
Tejado a dos aguas 38°-42°
Dos plantas
Índice de ocupación del suelo: 0,4

El arquitecto ya dijo de inmediato que construiría sin sótano. Para nosotros solo se trataba de estimar qué es más rentable y qué nos aporta. Porque como novato en construcción se ve: costes sobre el suelo > costes bajo tierra. Pero ya que tú también das esa recomendación, algo tendrá de cierto.
Entiendo también que si no se excava el suelo, hay menos problemas con el agua subterránea, pero uno conoce el sótano de antes, en casa de los padres...

No puedo responder eso así, para eso tendría que conocer las medidas del volumen de construcción. ¿Qué dice tu arquitecto o el estructurista?

Tampoco debes pasar por alto que cuanta más aislamiento pongas, más pequeños serán los espacios interiores pues tienes que moverte dentro de la ventana constructiva. Siempre suena lindo decir “son solo 8 cm más”. Calcula eso alrededor por cada planta.

Mmm... tampoco sé si recomendaría piedra caliza arenosa; la línea de tren o no. La protección acústica es excelente, pero a cambio compras un pobre aislamiento térmico; ni hablar del almacenamiento de calor.

Por supuesto, vemos que el espacio habitable se vuelve más pequeño, solo queríamos estimar si el aislamiento adicional vale la pena con el tiempo. Porque si el aislamiento de 160 mm cuesta X €/m^2 y con 240 mm cuesta el doble, no vale la pena construir mejor que Kfw 70 ahora.
El valor dB indicado es el del plan urbanístico. Cuando estuvimos una noche allí junto a la vía del tren, oíamos los trenes solo muy débilmente cuando estábamos en silencio. Además, instalaremos una ventilación controlada en la casa para oír aún menos.

Saludos

Sebastián

Hola Sebastian,

No queremos utilizar este sótano solo como "gran espacio de almacenamiento", sino también como una oficina completa y una sala de hobby/medios. Por esta razón, debe tener una altura de 2,5 metros (el incremento está incluido en la oferta con aproximadamente 2500 euros) y contar con calefacción por suelo radiante. Claro que en el sótano están la técnica de la casa (ventilación central controlada del espacio habitable, tanque de acumulación, caldera de gas con conexiones/preparaciones para bomba de calor geotérmica, distribución, posible control de la casa), cuarto de almacenamiento y lavadero. Haciendo un cálculo aproximado de las habitaciones del sótano llegamos a 50 m^2. En el precio (50k euros) ya están incluidas la aislación y la ejecución como piscina blanca.

Entonces debo —por más que me duela— corregir mi primera respuesta. En un sótano habitable —independientemente de las conexiones/técnica de la casa— con "piscina blanca" (este término es en realidad incorrecto, pero lamentablemente se ha establecido; creo entender lo que quieres decir) no serán suficientes 50 mil euros. Ni siquiera si asumo que se trata únicamente de un sótano WU.

La minería a cielo abierto de lignito está bastante lejos de nosotros. Solo que aquí bajan el nivel freático considerablemente mediante el bombeo de agua subterránea. Según el plan de urbanismo, la distancia al nivel freático en la superficie del suelo es actualmente de alrededor de 3 m bajo el borde del terreno.

Eso aún no explica los 20 mil euros asignados para las obras de tierra.

No sé si los requisitos son demasiado estrictos. He sacado los siguientes datos del plan de urbanismo: Altura de alero: 4,5 metros, techo a dos aguas 38°-42°, II pisos, coeficiente de ocupación del suelo: 0,4

Si se permite un edificio de dos plantas (II pisos), una altura de alero de 4,50 m no tiene sentido, porque esa altura es más bien para un edificio de un piso con incendio correspondiente. Supongo que en la zona urbanística se permiten hasta dos pisos y solo olvidaste añadir aquí la altura de la cumbrera; debería estar en algún lugar entre 9,00 y 10,00 m; cualquier otra cosa no tiene sentido.

El arquitecto .....

¿También de Viersen o alrededores?

Este nivel de decibelios indicado es el del plan de urbanismo. Cuando estuvimos una noche allí junto a la vía del tren, solo escuchamos los trenes muy bajo, cuando estábamos en silencio. Además, vamos a instalar una ventilación controlada del espacio habitable en la casa, por lo que escucharemos aún menos.

Entonces ahórrate el dinero para aislamiento adicional —sobre el sobreprecio KfW 55 también deberías pensarlo dos veces (el ahorro mensual en costes energéticos respecto a KfW 70 no se amortiza realmente si consideras los costes de inversión)—; al menos una suma en el rango de 25 mil euros — y piensa en una construcción de muro monolítico de 36,5. Entonces el sótano ya no dolerá tanto.

Saludos cordiales

Hola experto en construcción,

te doy las gracias por responder a nuestras preguntas. Porque en este hilo hemos avanzado más que en las conversaciones con los vendedores de casas de construcción sólida. Algunos incluso se molestaron cuando se les hicieron preguntas sobre la técnica y la estructura de la pared. Triste pero cierto. Y así quieren vender una casa... ¡con nosotros no! no en vano existen muchos refranes sobre el tema de “ser amable”.

Luego tengo que - aunque me duela - corregir mi primera respuesta. En un sótano habitable - independientemente de las conexiones de la casa/técnica - como "bóveda blanca" (este término es en realidad incorrecto, pero lamentablemente se ha establecido; creo saber a lo que te refieres) no serán suficientes TEUR 50. Incluso si supongo que se trata solo de un sótano WU, no.

Eso todavía no explica los TEUR 20 presupuestados para las obras de tierra.

Con ello me refería en realidad a un sótano WU prefabricado. Este tiene adicionalmente un aislamiento entre las dos paredes exteriores, para cumplir con los requisitos KfW en el sótano. Pero también debo señalar que los costos de 50 mil euros solo se refieren al sótano puro sin ningún equipamiento. Se añaden costos adicionales para las tuberías, papel pintado, revestimientos de suelo y calefacción.
Los trabajos de tierra los había estimado solo como aficionado. Ahora estoy más informado y veo los costos más bien entre 6k y 8k euros.

Si se permite II-plantas, 4,50 m de altura de alero es absurdo, pues esta es en realidad una altura para una vivienda de I planta con tambor correspondiente. Supongo que en la zona de construcción se permite hasta un edificio de II plantas y simplemente olvidaste añadir aquí la altura de la cumbrera; debería estar entre 9,00 y 10,00 m; cualquier otra cosa no tiene sentido.

Para ser sincero, ahora me confundes. Porque todos con los que hemos hablado dijeron que sería una casa de 1,5 plantas (sea lo que sea eso).

En el plan de desarrollo pone lo siguiente:
WA = zonas residenciales generales
0,4 = índice de ocupación del suelo
TH 4,5m = altura del alero 4,5 metros
SD 38-42 grados = tejado a dos aguas 38-42°

Puedo enviarte el enlace del plan de desarrollo por mensaje privado si quieres.

¿También desde Viersen o alrededores?

Alrededores, pero de fácil acceso. ¿Por qué preguntas?

Entonces ahórrate el dinero para aislamiento adicional - sobre el sobrecoste KfW 55 también pensaría dos veces (el ahorro mensual en costos de energía respecto a KfW 70 realmente no se amortiza considerada la inversión); al menos una suma en el rango de TEUR 25 - y piensa en una construcción de pared monolítica 36,5. Así el sótano no duele tanto

Ya habíamos pensado que tal vez económicamente sea mejor construir solo KfW70. Pero como no somos expertos no pudimos demostrarlo. Porque cuando escuchas a los constructores de casas pasivas que hablan de costos mensuales de calefacción de 50 euros, suena muy bien. Pero si luego calculo un sobrecosto de 25k, el dinero SIN costes de mantenimiento ni intereses solo se recupera aproximadamente en 30 años, ya no es tan atractivo. --> Así que se confirmó nuestra suposición de que actualmente no vale la pena construir mejor que KfW70. Y eso solo para el crédito con intereses bajos.
El único “lujo” que queremos permitirnos en este sentido es una calefacción por suelo radiante y una ventilación residencial central controlada con recuperación de calor y humedad. Pero un poco hay que ser también poco económico y apoyar a la industria alemana.
¿Qué quieres decir con que si se usa una pared monolítica el sótano no duele tanto? ¿Eliminarlo o incluir los costos en el presupuesto?

¿De qué material debería ser preferiblemente esta pared monolítica entonces?
¿T8/T9 o incluso T7?
¿Hormigón celular (Ytong Planblock W PP)?

Saludos

Sebastián

Hola Stefan,

te agradezco que respondas nuestras preguntas....

No tienes que agradecerlo; lo hago con gusto teniendo en cuenta que a los "vendedores/ofertantes" que describes se les hace un poco más difícil vender su "oficio" a los propietarios; lo mismo aplica, por supuesto, para la otra cara de la moneda.

Pero también debo señalar que los costos de 50k euros se refieren solo al sótano puro sin ningún equipamiento. Además se suman costos adicionales por conducciones, papeles pintados, revestimientos de suelo y calefacción.

Tiene sentido para mí.

Las obras de excavación las había estimado solo como aficionado. Ahora soy más sabio y veo los costos más bien entre 6k y 8k euros.

Esta estimación es realista si se trata de las clases de suelo 3-5; si tu suelo presenta otras clases (p.ej. arcilla o parecido), tendrás que enfrentarte a costos adicionales de cimentación hasta unos 8.000 euros.

Honestamente, ahora me desconcertas. Porque todos con los que hablamos decían que sería una casa de 1,5 plantas (lo que sea que eso signifique).

*Sonrisa – 1,5 plantas es un término coloquial; solo existen 1, 2, o 3 o más plantas. En nuestro trabajo siempre hablamos de plantas completas. Con los datos que ahora mencionas:

"En el plan de ordenación está como sigue: WA = zonas residenciales generales, 0,4 = coeficiente de ocupación del suelo, TH 4,5 m = alero 4,5 metros y SD 38-42 grados = tejado a dos aguas 38-42°"

se trata claramente de 1 planta completa (planta baja) más zócalo – hasta una altura de alero de 4,50 m – medido desde la parte superior del suelo terminado o nivel medio de la calle de xyz (está en las disposiciones textuales)

En tu respuesta de ayer listaste los siguientes datos: "Altura de alero: 4,5 metros, tejado a dos aguas 38°-42°, planta II, coeficiente de ocupación: 0,4"

Si se permite una verdadera planta II, la altura de alero de 4,50 m no encaja en absoluto, porque significa que el tejado sobre la planta baja + zócalo no puede superar en el punto de intersección el alero indicado de 4,50 m; una verdadera planta II tiene al menos un alero de 6,00 m (2 plantas completas con una altura útil mínima de 2,50 m + 1-2% del punto de medición indicado – parte superior del suelo terminado o nivel de la calle). Si la autoridad de construcción permite en cambio una planta II calculada, entonces es diferente y se queda con una planta completa más un zócalo aprovechado al máximo hasta la altura permitida de 4,50 m.

En mi respuesta de ayer asumí que puedes construir verdaderas plantas II y solo olvidaste nombrar la altura cumbrera. Hay áreas de construcción en las que se permiten tanto plantas I como II cerca una de la otra; por eso se nombran conjuntamente tanto la altura de alero como la altura cumbrera.

Entorno, pero de rápido acceso. ¿Por qué preguntas?

Pura curiosidad; vives y construyes en mi zona de ventas. Últimamente me han encontrado con frecuencia en una constelación similar arquitectos del Bergisches y hacia Siegerland y siempre me he preguntado qué motiva a los propietarios a contratar arquitectos cuyos despachos están tan lejos de la obra.

Nosotros mismos ya habíamos pensado que podría ser mejor desde el punto de vista económico construir solo KfW70. Pero como no somos especialistas no pudimos demostrarlo.

No tienes que “demostrarlo” como aficionado – un buen vendedor te lo explica por sí solo y sin preguntar.

Porque si escuchas a los constructores de casas pasivas que hablan de costos de calefacción mensuales de 50 euros, suena muy bien. Pero si entonces tomo como base costos adicionales de 25k, el dinero SIN costes de mantenimiento e intereses se recupera en al menos unos 30 años, y eso ya no es tan bueno. -->Así que nuestra suposición se confirma de que actualmente no vale la pena construir mejor que KfW70. Y eso solo para el crédito con bajo interés.

Puedes asumir – si todos los planificadores involucrados en el proyecto de nueva construcción hacen bien su trabajo – que con una casa eficiente KfW 70 (equipada con bomba de calor aire-agua y ventilación controlada de espacios habitables) tendrás costos operativos de € 6-800,00 para calefacción y agua caliente; según el uso de la ducha. Una casa eficiente KfW 55 requeriría en mi opinión € 500,00, mientras que una verdadera casa pasiva debería consumir solo el 15% de energía externa. Ahora puedes calcular fácilmente por ti mismo si y cuándo vale la pena el esfuerzo adicional de construir una KfW 55 o incluso una casa pasiva construida en masa.

El único “lujo” que queremos permitirnos en este sentido es calefacción por suelo radiante y una ventilación controlada central con recuperación de calor y humedad. Pero un poco hay que ser poco rentable y fomentar la industria alemana.

Eso no es un lujo; la calefacción por suelo radiante es hoy en día estándar y la ventilación controlada es, en mi opinión, un must have indispensable.

¿Qué quieres decir con que si se utiliza una pared monolítica, el sótano ya no duele tanto? ¿Omitirlo o cubrir los costos en el presupuesto?

Sí, lo último.

¿De qué material debería ser preferentemente entonces esta pared monolítica? ¿T8/T9 o incluso T7? ¿Hormigón celular (Ytong Planblock W PP)?

Oh – ese es un “tema Jehová” y haré todo lo posible para no dar una recomendación aquí. Cada material tiene ventajas y desventajas; si preguntas a nuestros constructores dos te hablarán maravillas del ladrillo perforado, dos del ladrillo de arena caliza, dos del hormigón ligero y dos del hormigón celular, etc. Si preguntas en el foro, en su mayoría te venderán las ventajas de un sistema de aislamiento térmico exterior – incluso discuto ese tema con mi pareja en familia sobre la conveniencia de un sistema exterior. No me gusta nada ese material porque no querría vivir en una bolsa de plástico; entonces podría vender casas prefabricadas y eso tampoco es lo mío por varias razones.

Saludos cordiales