Evaluación de las posibilidades de financiamiento

Hola a todos,
nosotros - somos mi esposa y dos niños pequeños - estamos en los inicios de la construcción de nuestra casa y nos gustaría recibir una valoración de ustedes.
Durante mucho tiempo he dudado si debería crear este hilo o simplemente ir al banco, pero ahora, entre / después de los típicos "muertos" días festivos bancarios (ok, no solo allí está todo parado :-)), nos pica la curiosidad, ya que la cita pendiente será hasta mediados de enero. Vivimos en el suroeste de Alemania (BW - cerca de Baden-Baden), poseemos desde mediados de 2015 el terreno de nuestros sueños y nos gustaría dar el paso en los próximos dos años. Considerando el Baukindergeld (subsidio para la construcción de viviendas para familias), se podría decir que el Estado nos está empujando un poco ahora. Pero eso no ha sido el único factor decisivo. El plan para los próximos años ya estaba establecido desde hace tiempo.

Algunos datos básicos:

- Terreno de 825m2, financiado, quedan 99.000 euros pendientes (de originalmente 150.000 incluyendo costos adicionales de adquisición). Valor actual del terreno aproximadamente 250 €/m2.
- Contrato de ahorro para la vivienda (Bausparvertrag) en el banco de la casa desde mediados de 2017. Suma de ahorro para la casa 200.000 euros, cuota mensual actual 500 euros. Hasta ahora pagados 7.000 euros (los primeros meses fueron la comisión de apertura). Interés 1,95% al momento de la adjudicación.
- Cuota del terreno 800 euros mensuales, resto de deuda 99.000, interés 2%
- Actualmente renta fría 690 euros + 300 euros de gastos adicionales (aproximadamente 1.000 euros)
- Ingreso neto mensual como asesor fiscal freelance aproximadamente 5.000 euros netos
- Dos niños (uno de 2 años y otro de 3 meses). No cuento la prestación por paternidad ya que mi esposa no planea trabajar a tiempo completo después del permiso parental. Antes 30k bruto)

Actualmente pagamos para este “proyecto” ya 1.300 euros (terreno + contrato de ahorro), más el alquiler frío de 690 euros. Eso nos deja en 2.000 euros. No me gustaría gastar mucho más "en frío" para esto, quizás máximo otros 200-300 euros, con eso ya no tendríamos problema. Tampoco tendría problema con una financiación que al final del plazo deje algo pendiente. No es necesario que al terminar (25-30 años) quede cero deuda. Ambos tenemos 30 años.

Me preocupa la pregunta de cómo se tendrá en cuenta el terreno ya comprado y parcialmente pagado, y cuál sería una suma realista para una casa nueva con los ingresos actuales.
Durante los últimos 5 años, hemos invertido todo lo que ha sido financieramente posible (después de vacaciones :-)) en el proyecto futuro (en forma del terreno y el contrato de ahorro) y nos hemos manejado cómodamente con la carga mensual hasta ahora. Lamentablemente, solo llevo casi tres años trabajando como freelance. Desde hace unos 1,5 años con el ingreso mensual constante mencionado, con tendencia al alza, pero claro, a los bancos no les importa eso. Siempre he sido independiente, pero prácticamente con un nuevo comienzo profesional como mencioné hace casi tres años. Quizás ahí está nuestro punto débil.

Por lo demás: ninguna deuda privada ni empresarial. Solo un leasing de vehículo y una financiación de vehículo. SchufaScore en ambos >99% sin irregularidades.

Espero una valoración razonable y realista. ¿Qué crédito tomarían ustedes con las condiciones mencionadas o qué cantidad sería posible para la casa? ¿Consideran que el momento es realista y adecuado?

Muchas gracias, saludos cordiales y a todos un feliz año nuevo.

Me preocupa la pregunta de cómo se considera el terreno ya comprado y parcialmente pagado

Sí, no el valor en sí, sino lo que les pertenece se cuenta como capital propio. En su caso, 1/3 del terreno.

De lo contrario: ninguna deuda privada ni empresarial. Solo un leasing de vehículo y una financiación de vehículo. Puntaje Schufa en ambos >99% sin irregularidades.

Una financiación ES una deuda. Cualquier obligación SON deudas.

Hola y bienvenido,

¿Hasta cuándo dura la fijación en el terreno? Aquí podría haber problemas porque el banco que financia la construcción tendría que ir en segundo rango. El primer banco no tiene que cederlo. Queda por ver si encuentran uno o si la tasa de interés es atractiva.

Probablemente, y también debido a tu profesión como trabajador independiente, terminará siendo con el banco principal. No entiendo muy bien el alto ahorro para la construcción. Yo lo eliminaría y tomaría los 500 € para la financiación principal y así aumentar la amortización.

Hola,

puf, eso no va a ser fácil.
Primero sobre vuestro capital propio: La compra de vuestro terreno fue hace 3-4 años y parece que, desde vuestro punto de vista, su valor ha aumentado. Vuestro objetivo debería ser que el banco también lo vea así.
¿El precio de compra fue de 150.000 € que financiásteis completamente? Si es así, temo que el banco solo tomará en cuenta esos 150.000 € como valor. Si todavía quedan 99.000 € por pagar, por supuesto que solo se considerarán como capital propio los 51.000 €. Si el valor del terreno se calcula por el banco como 825 x 250 €, naturalmente será correspondientemente más.

¿Cuánto queda pendiente del préstamo del coche? Tendréis que restar esa cantidad de vuestro capital propio.
¿Hay otras reservas aparte de los 7.000 € del plan de ahorro para vivienda?
No conozco mucho los planes de ahorro para vivienda, pero creo que no fue una buena idea. Jamás conseguiréis la asignación de ese enorme contrato de ahorro para vivienda, al menos no si ahora queréis usar ese dinero para la financiación. El 1,95 % de interés al momento de la asignación actualmente tampoco es muy bueno. Podéis cancelarlo y usar el dinero, pero las comisiones de cierre se perderán.

En cualquier caso, deberíais disponer de medios líquidos para cosas que no deberían financiarse => equipamiento como la cocina, los muebles o también los costes adicionales de la construcción.

Sobre los ingresos por cuenta propia, tendréis que hablar con el banco.
2.000 € solo para la casa me parecen bastante justos para 4 personas. De los otros 3.000 € se deducen, además de los costes habituales (comida, ropa, etc.), la financiación del coche y el leasing.

Vuestros hijos son aún baratos ahora. ¿Cómo será después con los costes de cuidado (KITA)?

Hola a todos,

Hola y bienvenidos,
¿Hasta cuándo sigue vigente la fijación del terreno? Aquí podría haber problemas ya que el banco que financia la construcción tendría que pasar a segundo rango. El primer banco no tiene que ceder. No sé si encontrarán uno o si la tasa de interés es atractiva.
Probablemente, y también por tu profesión como trabajador autónomo, terminará siendo el banco principal. No entiendo muy bien el alto contrato de ahorro para la construcción. Yo lo eliminaría y tomaría los 500 € para la financiación principal y así aumentar la amortización.

La fijación del terreno dura hasta 2030. Es el banco principal, por lo que de todas formas será el mismo banco. El contrato de ahorro para la construcción lo tenemos también en el mismo banco. ¿Por qué lo contratamos? El clásico: nos lo recomendaron. Bueno, el banco se alegró por la comisión de apertura de 2.000 euros. Pero nos parecía sensato para asegurar la tasa inicialmente. Junto con el terreno, entonces (esa era la idea) ya tendríamos asegurados 325.000 a un 2%. Claro, solo después de la adjudicación, pero al menos.

Una financiación ES una deuda. Todas las obligaciones SON deudas.

Perdón, eso es por supuesto correcto. Lo que quería decir es que no hay créditos de consumo puros ni otras cargas antiguas. El vehículo podría venderse fácilmente y en su lugar tomarse otro contrato de leasing, lo cual sin embargo no preferiría ni tengo intención de hacer.

Hola,
¿El precio de compra fue de 150.000 € y lo financiaron completamente? (...)

¿Hay otras reservas además de los 7.000 € en el contrato de ahorro para la construcción?
(...)
En cualquier caso, deberían tener aún fondos líquidos disponibles para cosas que no se deben financiar => mobiliario como por ejemplo cocina, muebles o también los costos adicionales de construcción.
Con respecto a los ingresos por cuenta propia, tienen que hablar con el banco.
2.000 € solo para la casa me parece bastante justo para 4 personas. De los otros 3.000 € además de los costos habituales (alimentación, ropa, etc.) están la financiación del vehículo y el leasing.
Sus hijos aún son baratos ahora. ¿Cómo será más adelante con los costos de cuidado (guardería)?

Terreno: precio de compra aprox. 140.000 + costos adicionales. Se financiaron 125.000 euros. El resto (25.000) fue capital propio. Tuvimos suerte, el terreno se anunció algo oculto y tuvo que venderse rápido. Es una larga historia, pero los terrenos vecinos se vendieron poco después por 225-250.

Hay reservas para mobiliario, costos adicionales de construcción, etc.

Solo el leasing del vehículo es privado y se descuenta del "neto". El vehículo financiado pertenece a la empresa y ya fue considerado en el neto mencionado.

Sobre el cuidado infantil: no guardería, sí jardín de infancia. Pero lo dejo a un lado, ya que mi esposa trabaja conmigo como empleada de ayuda (450 €) y eso junto con la asignación por hijos (y actualmente aún la prestación por maternidad) debería cubrir todos los costos de los niños, en mi opinión.
Dicho de otro modo: 5.000 netos + 450 minijob + asignación por hijos + prestación por maternidad. Después del permiso de maternidad quizás volver a trabajar a tiempo parcial, pero eso todavía está por decidir, así que lo dejo aparte.

¡Gracias por sus respuestas!

Mantennos informados sobre qué oferta les hace su banco principal.

Probablemente el contrato de ahorro para vivienda sea conveniente porque solo pueden hacer un periodo corto de tasa fija.