Evaluación del marco financiero - Proyectos de construcción en el área metropolitana de Múnich

Hola a todos,

he estado leyendo aquí desde hace un tiempo y ahora con un posible proyecto de construcción en nuestra familia tal vez se está volviendo más concreto. Ya estamos buscando terrenos y paralelamente me estoy ocupando del tema de los costos de construcción... Actualmente no estoy seguro de cuál es realmente el máximo que podemos financiar.
Por eso, me gustaría mucho conocer sus opiniones.

General:
- tenemos 40 y 43 años, vivimos de alquiler en el cinturón metropolitano de Múnich
- dos hijos: 7 y 3 años, no habrá más :-)
- esposa: profesora funcionaria, actualmente trabaja al 65% en jornada parcial
- yo: empleado a tiempo completo en una consultora de TI mediana en Múnich, trabajo desde casa

Ingresos y patrimonio:
- ingreso neto actual del hogar: aprox. 8.100€ más 500€ de subsidio por hijos = 8.600€
- cambiará desde agosto de 2025, cuando mi esposa vuelva a trabajar a tiempo completo, entonces: aprox. 9.600€
- ambos con pagas extraordinarias de 13º mes equivalentes a un salario mensual cada uno (-> posible amortización especial (?))
- capital propio: aprox. 530.000€ (ETFs + efectivo)
- no se espera herencia, sin deudas

Gastos:
- mensual aprox. 4.600€ (de los cuales 1.800€ de alquiler frío para una casa adosada intermedia)

Tasa de ahorro hasta ahora:
- aprox. 4.000€ (últimamente más invertidos en plazo fijo y cuenta de ahorros por el proyecto de construcción que planeamos)

Nuestro deseo/sueño sería una casa unifamiliar de aprox. 140-150m², alternativamente una casa pareada, más sótano habitable.
No tenemos muchas exigencias más (un garaje individual estaría bien, equipamiento simple pero razonable, fotovoltaica + domótica, etc., nada obligatorio o también más adelante, etc.).
Paredes sólidas o casa prefabricada - aún no hemos pensado en eso.
El mobiliario está completo y de calidad, la cocina también la moveríamos al principio.

Nos gustaría poco mudarnos de la localidad. Aquí en el municipio los precios de los terrenos están alrededor de 1.400€ / m² en adelante (posiblemente con un margen de negociación mínimo, debido a la situación general (?)).

Mis preguntas concretas son:
- ¿Dónde estaríamos con respecto al costo total en los dos escenarios (a) casa unifamiliar en un terreno de 430m² o (b) casa pareada en un terreno de 350m² de forma realista según los requisitos mencionados? No puedo estimar los costos actuales de construcción, el rango parece bastante amplio. No hemos tenido conversaciones con contratistas generales todavía.
- ¿Cuánto crédito podríamos/deberíamos considerar? El deseo sería haber terminado de pagar la casa para el retiro (o al menos el 90%)
- tal vez revisar el año próximo cuando mi esposa vuelva a tiempo completo (y precios e intereses tal vez un poco mejores - lo sé, bola de cristal...)

Agradezco cualquier opinión :-)

Superficie habitable: 150 m² x 3.500 € = 525k + 50 costos adicionales de construcción.
Veo los 150 m² también como un buen equilibrio, ya que necesitan 2 dormitorios para niños y 1 oficina.
Terreno:
Una vez 430 m² x 1400= 600k
Dúplex 350 m² x 1400= 490k
Por lo tanto, aproximadamente 1,1-1,2 millones. Los costos de construcción debido a Múnich están directamente un poco más altos + costos adicionales de construcción considerables.
Con una necesidad de financiación de 700k, se llega a una cuota de aproximadamente 3k (plazo de 28 años, es decir, hasta la jubilación, sin embargo -> amortización anticipada) que, en mi opinión, pueden permitirse bastante relajadamente. Para el dúplex, con una cuota de 2,6k. La carga adicional en comparación con el alquiler neto es de 1-1,5k y actualmente ahorran 4k. Incluso con trabajo a tiempo parcial y tiempo completo todavía hay potencial de aumento. En mi opinión, también pueden permitirse tranquilamente la casa unifamiliar.

Superficie habitable: 150 m² x 3.500€ = 525k + 50 costos adicionales de construcción.

Desafortunadamente, olvidaste el sótano habitable.

Nuestro deseo/sueño sería una casa unifamiliar de aproximadamente 140-150 m², alternativamente un dúplex, más un sótano habitable.

¿Para qué debería servir el sótano habitable? Hoy en día no es más barato que el espacio habitable y, sin embargo, está bajo tierra.
Nadie necesita 50 m² de espacio de almacenamiento y técnico, y vivir es mejor con luz natural.
Yo tomaría tales decisiones dependiendo del terreno (tamaño) o del plan de construcción.
Desde el punto de vista del cálculo, las casas adosadas tienen un precio similar al de las casas unifamiliares, solo el tamaño del terreno marca la diferencia.

Desafortunadamente olvidaste el sótano habitable.

¿Con cuánto debo contar aquí en costos adicionales en comparación con una losa de cimentación? ¿Excavaciones + construcción del sótano = aprox. 100.000€?

Yo tomaría tales decisiones dependiendo del terreno (tamaño) o del plan de desarrollo urbano.

Hm, gracias por las sugerencias. Principalmente en el sótano encontrarían espacio nuestra sauna + rincón de fitness, así como una habitación de invitados (y por supuesto almacenamiento y técnica).
Pero coincido en que preferiría tener todo eso en algún lugar arriba. Sin embargo, el tamaño requerido del terreno para ello ya supera la barrera de los 500 m², lo cual se vuelve complicado en cuanto al precio para nosotros (¿o me equivoco)?

¿Con qué costos adicionales debo contar aquí en comparación con una losa de cimentación? ¿Trabajos de tierra + construcción de sótano = aprox. 100.000€?

Para el cálculo se puede considerar una superficie habitable de 3000€/m², ya sea sótano o ático. Mi predecesor propone 3500€... en todo caso es solo un cálculo, sirve solo como referencia. También depende del estándar/calidad utilizado.
Con una proporción de 90 en planta baja y 60 en ático, tienes 90 de sótano, lo que da aproximadamente 250.000€, con una villa urbana 75/75 (planta baja/alta) serían unos 200.000€.

No olvidar: estás hablando de 150m² más sótano habitable, haciendo un total de aprox. 225 - 240 m² de superficie habitable.
Un sótano no construido para uso habitable es, por supuesto, más barato.