Enfoque de casas prefabricadas

Hola a todos,

me gustaría recibir un consejo de los constructores de casas más experimentados o de expertos.

1. Situación inicial:
Familia con 3 hijos, el hombre es el único que trabaja, a finales de los 30, ingreso neto aproximado de 6200 euros mensuales en posición de funcionario vitalicio. Tenemos que mudarnos por motivos laborales a Baden-Württemberg y queremos invertir en propiedad de vivienda. Nuestro presupuesto ronda aproximadamente entre 500.000 y 600.000 euros todo incluido, de los cuales el capital propio es de aproximadamente 40.000 euros.

Principalmente nos gustaría comprar. Sin embargo, llevamos observando el mercado desde hace algún tiempo y tenemos que constatar que está prácticamente "muerto". Así que ahora podría seguir el Plan B: construir.

2. Planificación / Cálculo
Dado que también hay escasez de terrenos y no tengo ni idea de si nuestro presupuesto permite una casa con nuestras exigencias, primero quiero hacer un cálculo aproximado para saber en qué rango de precios los terrenos podrían considerarse para nosotros. Se desean un dormitorio principal y 3 dormitorios para los niños en la planta superior y una oficina en el sótano, aunque la tijera de recortes podría convertir el sótano habitable en sótano de uso y trasladar la oficina a la planta baja, ya veremos...

En mi ingenuidad me he acercado a varios fabricantes (ya hemos estado en dos parques de casas prefabricadas) para hacer este cálculo aproximado. Pero ni pensarlo, las listas de precios solo las tienen unos poquísimos fabricantes. Normalmente solo se escucha el precio por metro cuadrado (1500-1600 estándar, 1800 diseño personalizado). Y cuando se recibe un precio base, queda totalmente abierto cuánto se deben estimar los sobrecostos seguramente resultantes de deseos especiales.

En principio pensé que se podría abordar la compra de una casa como la compra de un coche, es decir: elegir fabricante y modelo y luego marcar en la "lista de extras" y sumar. Claro que luego cambiará algo, pero la dirección general estaría dada inicialmente.

Mi estado actual es que he creado una tabla Excel en la que he incluido 13 casas de diferentes fabricantes que, por los datos externos y también visualmente, "podrían encajar". Con algunos he podido obtener precios base. Voy a destacar tres como ejemplos (conscientemente muy diferentes, ya que el terreno o la posibilidad de construir aún no están decididos):

[*]1) Weberhaus CityLife 600, 197 m² de superficie habitable, tejado a cuatro aguas, precio 263.000 euros (fase de acabado desconocida, sin sótano, precio encontrado en Internet)
[*]2) Hanse Haus Cubus 183, 183 m² de superficie habitable, tejado plano, precio 347.000 euros (llave en mano incluyendo sótano habitable, precio según empleado de Hanse)
[*]3) Kern-Haus Bauhaus Futura, 183 m² de superficie habitable, tejado plano, precio 279.900 euros (llave en mano, equipamiento Soul, sin sótano, según lista de precios del fabricante)

Ahora entráis vosotros en juego. La cuenta "presupuesto total menos precio del terreno y costos adicionales de construcción" aún la puedo hacer. Lo que me falta es la variable x para los equipamientos especiales. Sé que nadie puede darme una cifra exacta. Pero necesito una orientación aproximada para poder calcular y mirar el mercado de terrenos. ¿Estamos hablando de 10.000 - 20.000 euros o de 80.000 - 120.000 euros?

¿Alguien tendría un buen consejo sobre cómo obtener mejor la información relevante? ¿Puede un empleado de las empresas fabricantes darme información al respecto? ¿Existe quizás un catálogo de equipamientos especiales con indicación de precios?

Lo único que he encontrado de este tipo fue un folleto de la compañía Danwood, en el que se enumeran las equipaciones especiales con imágenes, pero tampoco incluye precios.

¡Muchas gracias!

Bueno, las opciones especiales estarán entre 10.000 y 200.000 euros. Depende de lo que queráis (KNX, ventilación controlada de viviendas, baldosas de piedra natural especialmente grandes o parquet caro, equipamiento exclusivo de baños, etc.) - en total, con vuestro presupuesto podéis construir la casa que deseáis con un equipamiento decente, siempre y cuando el terreno no sea exorbitantemente caro.
¿Necesitáis un sótano? (entiendo por tu mensaje que básicamente se trata de una oficina) - es mucho más barato ubicar la oficina en la planta baja/primera planta (o incluso en el ático, si no hay techo plano) y simplemente construir una casa un poco más grande.
Sin embargo, lo más importante al principio es el terreno, ya que de él dependen el tipo de casa (plan de desarrollo) y la orientación de las habitaciones, etc.

Lo entiendo, pero con eso obviamente estamos dando vueltas en círculo. Si no sé más o menos cuánto del presupuesto total se destina a la casa, no puedo comprar un terreno. Los precios de estos últimos, si no me equivoco, están entre 90.000 euros para los menos atractivos y 150.000 euros, ambos más gastos adicionales. Claro que puede ser mucho más caro, pero para nosotros no tiene que ser así.

El sótano es obligatorio para nosotros. Solo se puede discutir sobre la pregunta "sótano habitable sí/no". Pero sin sótano no es posible.

En cuanto al equipamiento, al pensarlo rápidamente se me ocurren: escalera de madera maciza, puertas correderas en la zona de estar hacia el jardín, ducha a nivel del suelo, grifería seguramente de mayor calidad, cocina abierta con placa de inducción ancha, azulejos en baño/aseo/cocina, y en los demás suelos parquet y en las habitaciones de los niños laminado. Con los suelos no se llegará a regiones de precios absurdos. Mis suegros instalaron recientemente un parquet por 45 euros/m², que estaría totalmente bien.

Si nadie me puede dar aquí una orientación aproximada, queda la pregunta de dónde puedo obtener esta información. ¿Los fabricantes publican listas de precios?

Con buenos proveedores puedes hacer una preselección sin problemas, así lo sabrás con seguridad. De lo contrario, es imposible decirlo porque cada fabricante calcula de manera diferente.

Lo del trastero caro y húmedo me lo pensaría otra vez, por otro lado, el presupuesto probablemente lo permita.

La discusión sobre el sótano preferiría dejarla fuera de aquí. Tomo la sugerencia y la tendré en cuenta. En el mejor de los casos, de todos modos hay un sótano habitable. Porque cuanto más aislada esté mi oficina, mejor.

Gracias por la información sobre la llamada preselección. Entonces preguntaré específicamente por eso. ¿También pueden los empleados en los parques de casas prefabricadas revisarlo conmigo?

Además de los tres fabricantes mencionados, tengo en mi lista a Bien-Zenker, Haas, Fingerhaus, Schwörerhaus y [I]Fingerhut Haus [/I]. ¿Entran estos, también Fingerhaus, en la categoría de "buen proveedor"?

Pues ya hemos hecho comparaciones de casas prefabricadas y ahora construimos de forma sólida con sótano con una empresa constructora de la región, ya que los precios están mucho más cerca de nuestras expectativas. Solo hicimos una preselección con 2 proveedores. El que nos pareció más simpático fue Keitel-Haus. Sobre todo en el equipamiento sanitario yo añadiría un buen margen. Grifería empotrada (300 € cada una), duchas a ras de suelo (1000 € cada una), otras puertas (recargo de 50 € cada una), parquet (120 m² recargo total en lugar de laminado solo 700 €), puerta doble (500 €). La escalera de madera maciza estaba incluida, cocina abierta (pero no se pueden dar precios... entre 10 y 25 mil €, es posible mucho) y así sucesivamente. Como ves, no es fácil dar cifras exactas. Pero como ya se dijo, una empresa seria te permite hacer una preselección de materiales. Una empresa seria también te muestra su obra y puedes ver cómo se construirá tu futura casa. Keitel-Haus ofrece todo esto y además los empleados son realmente muy competentes y amables.
Al final construimos de manera sólida, el banco está contento con eso, nos dijeron, porque las casas sólidas con sótano siguen considerándose de mayor valor y el valor de reventa no se puede comparar con una casa prefabricada. Nosotros tampoco queremos prescindir del sótano (¡una casa sin un buen sótano útil o habitable aquí no es una casa!) y estamos dentro de nuestras expectativas de precio (Keitel-Haus, Bien-Zenker y Luxhaus costaron lo mismo sin sótano).
Así que si no estás apegado a las casas prefabricadas, pregunta en una empresa constructora de vuestra región.