Costos adicionales de construcción nueva en terreno existente

Hola a todos,

tengo que confesar que en algunos temas no soy capaz de diferenciar qué costes solo se generan con la compra de un terreno. He intentado informarme a través de literatura e Internet, pero con un éxito moderado.

Situación inicial: yo (o mis padres) poseemos un terreno (pareado). Ahora quiero construir una casa unifamiliar más en el "jardín". No me queda claro en los siguientes puntos si solo se generan en la compra de un terreno o también en la construcción de una casa:

- Costes notariales (¿Sí, para el contrato de compra con el constructor?)
- Impuestos (¿El impuesto de transmisión de propiedad no debería generarse al menos?)
- Inscripción en el registro de la propiedad (¿No, porque el terreno ya está en propiedad familiar? ¿Sí, porque es como un nuevo "número de casa"? El terreno no se divide.)
- Costes de medición (¿No, porque ya existe un plano oficial en la oficina catastral?)

Una indicación aproximada de los costes —si se puede evaluar de forma general— me ayudaría mucho.

Muchas gracias de antemano.

Un saludo,
Martin

Los costos de notaría y del registro de la propiedad se generan cuando se inscribe una hipoteca para un préstamo bancario.

A esto se suman los costos de las conexiones a la red pública (electricidad, teléfono, gas, agua y alcantarillado).

Sin embargo, es necesario realizar la medición. En su caso, las alturas donde se va a construir la casa. Como muy tarde antes de colocar la losa de cimentación. Posteriormente, realizar la medición de la casa.

El estudio del suelo también podría presentarse nuevamente para ustedes.

Estructurista, arquitecto posiblemente también.

Con nosotros, en total, aproximadamente 53.000€. De estos, 30.000€ corresponden al arquitecto.

¿Quién quiere construir en qué propiedad? ¿Ustedes? ¿Sus padres? ¿A quién debería pertenecer? ...¿y sin división (ideológica)?

La adquisición de la propiedad se produce al comprar (el terreno). En la construcción de una casa, nada sobre la casa.
Conexiones, por supuesto, siempre – ¿o acaso van a tender un cable de extensión y una manguera desde una casa a la otra?

Definitivamente falta la indicación de si en el terreno del dúplex se permite realizar más cimentación... índice de ocupación del suelo, coeficiente de edificabilidad, superficie edificable.

En consecuencia: todo como en la construcción común de una casa, pero ¿no se paga el precio de compra del terreno??? Pregunta arriba mencionada.

Hola Martin,

Siguiente situación inicial: Yo (o más bien mis padres) poseemos un terreno (doble). Ahora planeo construir una casa unifamiliar más en el "jardín".

¿Has aclarado si en absoluto te está permitido construir otra casa en el terreno? Solo porque desde tu punto de vista de profano parezca haber espacio suficiente, no significa necesariamente que la municipalidad/comuna/ciudad deba compartir esta opinión.

- Costos notariales (¿Sí, para el contrato de compra con el constructor?)

Los costos notariales en este caso normalmente solo surgen en medidas de promotores inmobiliarios. Dado que ya posees el terreno, este punto no aplica y construirás – siempre que esté permitido – de manera normal con un gestor de obras.

- Impuestos (¿No pueden surgir al menos impuestos por la adquisición de inmueble?)
- Inscripción en el registro de la propiedad (¿No, porque el terreno ya está en manos familiares? ¿Sí, porque es prácticamente un nuevo "número de casa"? El terreno no se divide.)

Me cuesta imaginar que un banco financie un proyecto de construcción en este terreno si no puede, en el peor de los casos, acceder a la parte construida. Por lo tanto, creo que el terreno debe dividirse. Sin embargo, no se genera impuesto de adquisición, dado que el terreno ya te pertenece en parte "x". Sí deberán cubrirse los costos de la división y a su vez del cambio en el registro de la propiedad.

- Costos de medición (¿No, porque ya existe un plano oficial en la oficina catastral?)

El extracto catastral no es suficiente para presentar una solicitud de construcción y esta la necesitarás en todo caso. Por ende, también deberá elaborarse un plano preliminar por un agrimensor.

Una indicación aproximada de los costos – si se puede evaluar de manera general y global – también me ayudaría mucho.

No es posible dar indicaciones exactas de costos con base en tu comentario, ya que faltan datos relevantes. Sin embargo, puedes obtener una primera visión general.

Saludos, Experto en Construcción

Hola experto en construcción,

gracias por tu rápida y competente respuesta.

Por supuesto, también muchas gracias al resto; me refiero a experto en construcción porque él abordó todos los puntos.

¿Has aclarado si en absoluto puedes construir otra casa en el terreno? Que como profano te parezca suficiente espacio no significa necesariamente que el municipio/comuna/ciudad tenga que compartir esta valoración.

Sí, solo el límite de la superficie edificable era un obstáculo, ya que el (muy antiguo) plan de desarrollo no preveía construcción en el tercio trasero del terreno. Sin embargo, en el ayuntamiento nadie pudo darme razones para esta situación y una correspondiente consulta formal previa de construcción para modificar el límite fue respondida positivamente.

Los costos notariales en este caso surgen generalmente solo en medidas de promotor inmobiliario. Como ya posees el terreno, este punto no aplica y construyes – si es que está permitido – normalmente con un gestor de construcción.

Eso suena bien.

Me cuesta imaginar que un banco financie un proyecto de construcción en este terreno, salvo que en el peor caso tenga acceso a la parte construída. Por lo tanto, creo que el terreno debe ser dividido.

Según mi asesor financiero, incluso obtengo mejores condiciones de interés si el terreno no se divide. Por supuesto, la casa de mis padres también se considera garantía. Dejé esta decisión a mis padres y no tienen problema con que el terreno no se divida.

Sin embargo, no se paga impuesto sobre la adquisición de la propiedad porque ya posees una parte "x" del terreno. Pero sí hay costos por la división y, en consecuencia, por la modificación del registro de la propiedad.

Esa es precisamente la cuestión. Actualmente el terreno pertenece a mis padres. No puedo imaginar que el estado haga la vista gorda solo porque mis padres me “regalen” la mitad del terreno.

El extracto catastral no es suficiente para presentar una solicitud de construcción, y esta necesitas en todo caso. Por lo tanto, también debe elaborarse un plano de situación preliminar por parte de un agrimensor.

Es bueno saberlo.

No es posible dar cifras exactas para tu publicación, ya que faltan datos relevantes. Sin embargo, puedes obtener una primera visión general.

No me di cuenta de que en los álbumes también hay información valiosa. Una buena pista.

¡Muchas gracias de nuevo a todos!

Hola Martin,

Según mi asesor financiero, incluso obtengo mejores condiciones de interés si el terreno no se divide.

Entonces el banco está mirando el patrimonio de tus padres.

Personalmente, como padre, no seguiría ese camino y eso tiene poco que ver con la confianza en mi hijo. Si tropiezas, ya sea por ejemplo por divorcio, enfermedad o accidente, tus padres "podrían" estar frente a las ruinas de su existencia. Como personalmente he experimentado lo rápido que puede suceder algo así, me negaría a firmar.

Esa es precisamente la pregunta. El terreno actualmente pertenece a mis padres. No puedo imaginar que el estado haga la vista gorda porque mis padres me "regalen" la mitad del terreno?!

Existen exenciones fiscales legalmente reguladas en las donaciones; estas también se aplican a ti.

Saludos, experto en construcción