Nordheide
15.07.2022 12:51:29
- #1
Rehabilitación
Hola,
nosotros también (él 48, ella 50) hemos rehabilitado completamente una casa antigua de dos familias. Sobre los costos y oficios quiero compartir un informe de experiencia. Aunque comparar casas no siempre es posible, seguramente se puede estimar qué partidas estarán generalmente en el plan.
Datos básicos:
Ubicación: Seevetal, a 10 km al sur de Hamburgo.
Casa de dos familias con fachada de ladrillo macizo. Año de construcción 1965. 210 m² de superficie habitable (planta baja 112, planta alta 90, escalera 8), sótano completo 100 m². Parcela casi 1000 m².
Electricidad según el estado del año de construcción + diversas ampliaciones confusas a lo largo de los años.
Calefacción de gasóleo de 1990. Ventanas de los 80.
Estructura del edificio muy buena, techo renovado en 2003 (incluida la aislación de las pendientes en el piso superior, pero no el techo en el gran desván).
Casa de los padres de mi esposa, ambos padres fallecidos hace poco tiempo. Hablamos, por tanto, de una herencia.
Nuestra casa anterior en 570 m² era de 1988 a unas calles de distancia en una antigua zona residencial nueva.
Bonito ladrillo y en realidad muy acogedora. También habíamos instalado nuevas ventanas en 2018 y modernizado algo. Pero con 3 habitaciones y 98 m² y mala distribución además de la parcela pequeña (perros) ya no era lo óptimo.
La decisión de vender y mudarse a la casa más grande estaba tomada. Las consideraciones de alquilar la casa anterior o usarla como casa de vacaciones quedaron descartadas. Aún debíamos unos 190.000 euros al banco (comprada en 1999 con 8% y 1% de amortización. Solo tras la refinanciación en 2009 aumentamos mucho la amortización). La cuota de 1450 euros no la habríamos recuperado con un alquiler convencional.
Una idea era vender ambas casas y mudarnos un poco más lejos a una casa con 12.000 m² junto al Elba (cinturón periférico de Hamburgo). Pero, además del beneficio de ambas casas, tendríamos que haber invertido 100.000 euros más en esa modernización parcial. Yo lo hubiera hecho, pero mi esposa no quiso vender dos casas y asumir deudas adicionales para una nueva compra. Además, la venta de la casa de los padres realmente no era una opción, aunque ya hubo visitas. Por la casa de dos familias (la actual) habríamos recibido 380.000 euros, parcialmente desmantelada y limpiada, pero tal como estaba.
Como no había que hacer nada con el techo relativamente nuevo, decidimos abordar la rehabilitación de la antigua casa y vivir en ella.
Objetivo: vivir en la planta baja y convertir la planta alta en un apartamento para vacaciones para gente que viaja con perros. No porque lo necesitemos financieramente, sino porque no usamos el espacio de arriba (2 personas + perros. Aunque apenas entramos en los 40, la hija ya se ha ido de casa). Más bien como hobby para unas semanas al año. Un terreno propio para que los perros corran directamente en el Elba cercano es atractivo para muchos amantes de los galgos como lugar para vacacionar. Y teníamos razón...
Vendimos la casa de forma privada. Tras más de 40 visitas en 10 días de maratón, elegimos un favorito entre 5 parejas que ya contaban con aprobación de financiamiento, y 2 meses después todo fue oficial. La entrega fue 6 meses después. Nuestro plazo era fijo. Inicio de los trabajos en junio de 2020. Entrega de la casa el 1 de diciembre.
Ya habíamos desmantelado bastante la casa en primavera (excepto el sótano, que no fue obra, ya que durante la rehabilitación fue necesario como almacén).
Luego se encargaron y coordinaron las siguientes empresas:
Mudanza y entrada.
Costes descendentes por partidas:
Calefacción incluyendo suelo radiante: 38.000
Ventanas: 36.000
Electricidad: 33.000
Revoque y spatulado: 20.000
Cocinas: 19.000
Trabajos de pavimentación: 13.000
Saneamiento: 12.000
Suelos incluyendo colocación: 6.000
Nuevo mortero/losa: 4.500
Quitar paredes/poner vigas: 4.000
Construcción seca: 3.500
Aislamiento insuflado: 3.500
Puertas interiores/marcos (hecho por nosotros): 3.500
Trabajos en azulejos: 2.500
Quitar mortero/losa: 2.500
Aislamiento techo planta alta: 2.200
Perito de construcción: 2.500
Desactivación depósito subterráneo: 1.200
Conexión de gas incluyendo trabajos de tierra: 1.000
Muebles/nuevo equipamiento: aprox. 35.000
(aquí entra todo, buzones, placas de timbre, pinturas, lámparas, muebles, satélite, etc...)
Pagamos muchos materiales pequeños con cuenta privada. Aquí seguramente suman otros 6.000 a 8.000, que también incluyo, porque en parte sirvieron para apoyar a los oficios.
En el plan original habría un aislamiento térmico exterior con un nuevo revestimiento de ladrillo fino (Riemchen). Teníamos tres ofertas. La más barata era de 88.000 euros. Se habría sumado la prolongación del alero, el corte de un balcón y el tendido de canaletas. Costos otros 20.000 más. Eso fue demasiado y también habría trastocado el calendario. Nuestro planificador de calefacción inicialmente nos ofreció una bomba de calor. Sabiendo que solo haríamos el aislamiento insuflado, la bomba de calor no me parecía rentable y optamos por la híbrida de gas. Sí, en aquel entonces pagaba 3,1 céntimos por kWh (ahora 6,2 con precio fijado hasta 10/23).
Consumo tras dos inviernos: aprox. 18.000 kWh al año (incluidas unas 30 semanas de huéspedes vacacionales - se alquiló más de lo planeado). Eso es aprox. 90 kWh/m² al año. Podría ser mejor, pero todavía es razonable. En la fase de calefacción tenemos 21-22 grados en todas las habitaciones. Los termostatos ni los toco. Al menos estoy satisfecho con la instalación. Un ajuste hidráulico preciso es condición previa.
Lo que muchos descuidan: áreas exteriores. Nosotros también.
Calculamos los trabajos de pavimentación (aprox. 120 m² de caminos). El resto queríamos hacerlo nosotros después. La prioridad fue el plazo de entrega, o sea la obra interior. Si lo hiciéramos otra vez, subcontrataría también las áreas exteriores inmediatamente y las incluiría en el crédito. De lo contrario, se convierte en una obra permanente.
Construcción de estanque, cubierta de terraza, terraza (con soportes), voladizos, vallas, iluminación exterior hago todo yo mismo... En realidad ya está casi todo listo, pero quedan pequeños trabajos. Costos otros 15-20.000 (solo materiales). También salió de la cuenta privada. Me gustan estos proyectos, soy hábil con las manos, pero hay que saber que siempre hay algo pendiente. Por eso fines de semana largos a veces simplemente fuera.
Lo que falta aún es:
Sin contar las áreas exteriores el desglose queda así:
Costos solo rehabilitación (llave en mano, por decirlo así): aprox. 215.000
Equipamiento: aprox. 35.000 (listo para vivir)
Total: 250.000
Claro que por eso no habríamos conseguido una casa nueva incluyendo demolición.
No es nada de lujo. Tenemos duchas al nivel del suelo con calefacción por suelo radiante, red en cada cuarto controlada desde el sótano, persianas eléctricas. Sanitario Grohe y cocinas modernas. Pero aún queda mucho margen. Sin domótica (que ya me fastidiaba en la casa antigua) ni otras pijadas.
Subvenciones: 31.000
Bafa: 21.000 (40% para todo lo que tiene que ver con el cambio de calefacción, incluso zócalos)
KfW: 10.000 (proyectos individuales ventanas y aislamiento)
Da un total de: aprox. 230.000
Incluyendo áreas exteriores y todos los trabajos pendientes
(y si se subcontratan), seguramente suman otros
70.000 y se llegan unos 300.000 por completo.
La venta de la casa nos dejó una ganancia de 220.000
(precio de venta menos saldo abierto, vencimientos anticipados, etc.)
Los oficios los contactamos temprano y al inicio de la época Corona tuvimos suerte de que la situación no estaba tan tensa como hoy. Coordinar los oficios uno mismo es la parte más agotadora de hacer la rehabilitación por cuenta propia, porque hay demasiadas dependencias. Elegimos todos los oficios de la zona para tener interlocutores disponibles y conocer experiencia y referencias.
Para mí lo más delicado: marcar la línea base que sigue todo el trabajo.
Vale la pena invertir en un buen láser rotativo, aunque casi no se use después.
Conclusión: ¿Otra vez? No. No hace falta. Una casa vieja con encanto pero en el fondo nueva por dentro. Nos sentimos a gusto. El sótano es un viaje al pasado. Pero eso también tiene encanto. Probablemente se abordará poco a poco. Lo principal es espacio y que esté seco. Por supuesto no falta un bar para el sótano. Un relicto.
El sentimiento de estar “limpio” y sin deudas nos vale mucho hoy en día. Aunque antes no tuvimos que prescindir de nada, con los focos actuales mundiales nada será más barato ni más planificable.
Saludos cordiales
Arne
Hola,
nosotros también (él 48, ella 50) hemos rehabilitado completamente una casa antigua de dos familias. Sobre los costos y oficios quiero compartir un informe de experiencia. Aunque comparar casas no siempre es posible, seguramente se puede estimar qué partidas estarán generalmente en el plan.
Datos básicos:
Ubicación: Seevetal, a 10 km al sur de Hamburgo.
Casa de dos familias con fachada de ladrillo macizo. Año de construcción 1965. 210 m² de superficie habitable (planta baja 112, planta alta 90, escalera 8), sótano completo 100 m². Parcela casi 1000 m².
Electricidad según el estado del año de construcción + diversas ampliaciones confusas a lo largo de los años.
Calefacción de gasóleo de 1990. Ventanas de los 80.
Estructura del edificio muy buena, techo renovado en 2003 (incluida la aislación de las pendientes en el piso superior, pero no el techo en el gran desván).
Casa de los padres de mi esposa, ambos padres fallecidos hace poco tiempo. Hablamos, por tanto, de una herencia.
Nuestra casa anterior en 570 m² era de 1988 a unas calles de distancia en una antigua zona residencial nueva.
Bonito ladrillo y en realidad muy acogedora. También habíamos instalado nuevas ventanas en 2018 y modernizado algo. Pero con 3 habitaciones y 98 m² y mala distribución además de la parcela pequeña (perros) ya no era lo óptimo.
La decisión de vender y mudarse a la casa más grande estaba tomada. Las consideraciones de alquilar la casa anterior o usarla como casa de vacaciones quedaron descartadas. Aún debíamos unos 190.000 euros al banco (comprada en 1999 con 8% y 1% de amortización. Solo tras la refinanciación en 2009 aumentamos mucho la amortización). La cuota de 1450 euros no la habríamos recuperado con un alquiler convencional.
Una idea era vender ambas casas y mudarnos un poco más lejos a una casa con 12.000 m² junto al Elba (cinturón periférico de Hamburgo). Pero, además del beneficio de ambas casas, tendríamos que haber invertido 100.000 euros más en esa modernización parcial. Yo lo hubiera hecho, pero mi esposa no quiso vender dos casas y asumir deudas adicionales para una nueva compra. Además, la venta de la casa de los padres realmente no era una opción, aunque ya hubo visitas. Por la casa de dos familias (la actual) habríamos recibido 380.000 euros, parcialmente desmantelada y limpiada, pero tal como estaba.
Como no había que hacer nada con el techo relativamente nuevo, decidimos abordar la rehabilitación de la antigua casa y vivir en ella.
Objetivo: vivir en la planta baja y convertir la planta alta en un apartamento para vacaciones para gente que viaja con perros. No porque lo necesitemos financieramente, sino porque no usamos el espacio de arriba (2 personas + perros. Aunque apenas entramos en los 40, la hija ya se ha ido de casa). Más bien como hobby para unas semanas al año. Un terreno propio para que los perros corran directamente en el Elba cercano es atractivo para muchos amantes de los galgos como lugar para vacacionar. Y teníamos razón...
Vendimos la casa de forma privada. Tras más de 40 visitas en 10 días de maratón, elegimos un favorito entre 5 parejas que ya contaban con aprobación de financiamiento, y 2 meses después todo fue oficial. La entrega fue 6 meses después. Nuestro plazo era fijo. Inicio de los trabajos en junio de 2020. Entrega de la casa el 1 de diciembre.
Ya habíamos desmantelado bastante la casa en primavera (excepto el sótano, que no fue obra, ya que durante la rehabilitación fue necesario como almacén).
Luego se encargaron y coordinaron las siguientes empresas:
[*]Contratar supervisión para KfW (no estándar KfW, solo medidas individuales). De BAFA hay que encargarse uno mismo.
[*]Quitar el mortero/losa (estricho)
[*]Desmontar sistema de calefacción incluyendo desactivar depósito subterráneo (los 4 metros cúbicos eran ideales para escombros y césped)
[*]Tendido de conexión de gas
[*]Instalación sanitaria de agua fría y desagüe completamente nueva
[*]Quitar paredes/poner vigas, aperturas para nuevas accesos a terraza
[*]Electricidad completamente nueva (los cables viejos permanecieron en la pared)
[*]Nueva instalación de calefacción (Buderus Logasys híbrida con solar para agua caliente y calefacción)
[*]Calefacción por suelo radiante en planta baja y alta completa
[*]Todas las ventanas y puertas exteriores nuevas con triple acristalamiento
[*]Nuevo mortero/losa - pausa forzada en pleno verano
[*]Construcción en seco, falsos techos y baños
[*]Revoque/spachtel (enyesado) de todas las paredes (600 m²) y pintura de techos
[*]Colocación de suelo sin juntas con vinilo rígido
[*]Techo de la última planta + 25 cm de aislamiento. Aislamiento abierto. Queda solo una estrecha franja para la chimenea
[*]Aislamiento insuflado en muro doble
[*]Marcos y puertas interiores nuevas
[*]Instalaciones de cocina
[*]Instalaciones sanitarias
[*]Lámparas, lámparas, lámparas
[*]Todos los muebles nuevos
Mudanza y entrada.
Costes descendentes por partidas:
Calefacción incluyendo suelo radiante: 38.000
Ventanas: 36.000
Electricidad: 33.000
Revoque y spatulado: 20.000
Cocinas: 19.000
Trabajos de pavimentación: 13.000
Saneamiento: 12.000
Suelos incluyendo colocación: 6.000
Nuevo mortero/losa: 4.500
Quitar paredes/poner vigas: 4.000
Construcción seca: 3.500
Aislamiento insuflado: 3.500
Puertas interiores/marcos (hecho por nosotros): 3.500
Trabajos en azulejos: 2.500
Quitar mortero/losa: 2.500
Aislamiento techo planta alta: 2.200
Perito de construcción: 2.500
Desactivación depósito subterráneo: 1.200
Conexión de gas incluyendo trabajos de tierra: 1.000
Muebles/nuevo equipamiento: aprox. 35.000
(aquí entra todo, buzones, placas de timbre, pinturas, lámparas, muebles, satélite, etc...)
Pagamos muchos materiales pequeños con cuenta privada. Aquí seguramente suman otros 6.000 a 8.000, que también incluyo, porque en parte sirvieron para apoyar a los oficios.
En el plan original habría un aislamiento térmico exterior con un nuevo revestimiento de ladrillo fino (Riemchen). Teníamos tres ofertas. La más barata era de 88.000 euros. Se habría sumado la prolongación del alero, el corte de un balcón y el tendido de canaletas. Costos otros 20.000 más. Eso fue demasiado y también habría trastocado el calendario. Nuestro planificador de calefacción inicialmente nos ofreció una bomba de calor. Sabiendo que solo haríamos el aislamiento insuflado, la bomba de calor no me parecía rentable y optamos por la híbrida de gas. Sí, en aquel entonces pagaba 3,1 céntimos por kWh (ahora 6,2 con precio fijado hasta 10/23).
Consumo tras dos inviernos: aprox. 18.000 kWh al año (incluidas unas 30 semanas de huéspedes vacacionales - se alquiló más de lo planeado). Eso es aprox. 90 kWh/m² al año. Podría ser mejor, pero todavía es razonable. En la fase de calefacción tenemos 21-22 grados en todas las habitaciones. Los termostatos ni los toco. Al menos estoy satisfecho con la instalación. Un ajuste hidráulico preciso es condición previa.
Lo que muchos descuidan: áreas exteriores. Nosotros también.
Calculamos los trabajos de pavimentación (aprox. 120 m² de caminos). El resto queríamos hacerlo nosotros después. La prioridad fue el plazo de entrega, o sea la obra interior. Si lo hiciéramos otra vez, subcontrataría también las áreas exteriores inmediatamente y las incluiría en el crédito. De lo contrario, se convierte en una obra permanente.
Construcción de estanque, cubierta de terraza, terraza (con soportes), voladizos, vallas, iluminación exterior hago todo yo mismo... En realidad ya está casi todo listo, pero quedan pequeños trabajos. Costos otros 15-20.000 (solo materiales). También salió de la cuenta privada. Me gustan estos proyectos, soy hábil con las manos, pero hay que saber que siempre hay algo pendiente. Por eso fines de semana largos a veces simplemente fuera.
Lo que falta aún es:
[*]Rehabilitación (barandilla y revestimiento) de la terraza en la azotea y el balcón.
[*]Pavimentación de la entrada
[*]Nuevo doble carport (el antiguo todavía es funcional pero feo)
Sin contar las áreas exteriores el desglose queda así:
Costos solo rehabilitación (llave en mano, por decirlo así): aprox. 215.000
Equipamiento: aprox. 35.000 (listo para vivir)
Total: 250.000
Claro que por eso no habríamos conseguido una casa nueva incluyendo demolición.
No es nada de lujo. Tenemos duchas al nivel del suelo con calefacción por suelo radiante, red en cada cuarto controlada desde el sótano, persianas eléctricas. Sanitario Grohe y cocinas modernas. Pero aún queda mucho margen. Sin domótica (que ya me fastidiaba en la casa antigua) ni otras pijadas.
Subvenciones: 31.000
Bafa: 21.000 (40% para todo lo que tiene que ver con el cambio de calefacción, incluso zócalos)
KfW: 10.000 (proyectos individuales ventanas y aislamiento)
Da un total de: aprox. 230.000
Incluyendo áreas exteriores y todos los trabajos pendientes
(y si se subcontratan), seguramente suman otros
70.000 y se llegan unos 300.000 por completo.
La venta de la casa nos dejó una ganancia de 220.000
(precio de venta menos saldo abierto, vencimientos anticipados, etc.)
Los oficios los contactamos temprano y al inicio de la época Corona tuvimos suerte de que la situación no estaba tan tensa como hoy. Coordinar los oficios uno mismo es la parte más agotadora de hacer la rehabilitación por cuenta propia, porque hay demasiadas dependencias. Elegimos todos los oficios de la zona para tener interlocutores disponibles y conocer experiencia y referencias.
Para mí lo más delicado: marcar la línea base que sigue todo el trabajo.
Vale la pena invertir en un buen láser rotativo, aunque casi no se use después.
Conclusión: ¿Otra vez? No. No hace falta. Una casa vieja con encanto pero en el fondo nueva por dentro. Nos sentimos a gusto. El sótano es un viaje al pasado. Pero eso también tiene encanto. Probablemente se abordará poco a poco. Lo principal es espacio y que esté seco. Por supuesto no falta un bar para el sótano. Un relicto.
El sentimiento de estar “limpio” y sin deudas nos vale mucho hoy en día. Aunque antes no tuvimos que prescindir de nada, con los focos actuales mundiales nada será más barato ni más planificable.
Saludos cordiales
Arne