Wer eine Immobilie nicht zur Eigennutzung erwirbt, sondern zur Vermietung, setzt sich automatisch der Angebots- und Nachfragesituation am Markt aus. Bei einer Selbstnutzung wäre diese weitgehend irrelevant, schließlich kauft man sich da einfach die Immobilie, in der man selbst künftig leben möchte. Bei der Vermietung ist hingegen zu bedenken, dass sich die Lage und Beschaffenheit der Immobilie maßgeblich auf die später erzielte Nachfrage auswirkt. Je stärker diese beschaffen ist, desto höher lässt sich auch der Mietpreis festsetzen - zumindest innerhalb des gesetzlichen Rahmens. Auch sonst ist eine hohe Nachfrage förderlich, da so mehr Auswahlmöglichkeiten bei der Auswahl eines geeigneten und sympathischen Mieters bestehen.
Angehende Vermieter sollten deshalb schon beim Immobilienerwerb unter anderem auf diese Punkte achten:
Speziell für erstmalige Vermieter, die noch dazu nur überschaubares Eigenkapital einbringen, ist auf einen etwaigen Modernisierungs- oder Sanierungsstau sowie gesetzliche Rahmenbedingungen zu achten. Deshalb sollte bei der Beurteilung des Investitionspreises auch immer aufaddiert werden: Von den reinen Kaufkosten, über die Kaufnebenkosten, bis hin zu Zinsbelastungen und weiteren notwendigen Sanierungsinvestitionen. Ein zusätzlicher Kredit kann helfen die Wohnung zu sanieren, verursacht aber in der Folge natürlich weitere Zinskosten.
Wer sanieren möchte oder es aufgrund von gesetzlichen Vorgaben muss, sollte sich zudem rechtzeitig über die Fördermöglichkeiten und die daran gekoppelten Anforderungen informieren. Einen Überblick über bundesweit geltende Fördermittel erhält man bei der dafür verantwortlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Potenziell existieren für Vermieter aber auch regionale oder von der Gemeinde freigegebene Fördermittel.
Eigentümer möchten mit ihrer Immobilie aus nachvollziehbaren eine Rendite erzielen - was einerseits über potenzielle Wertsteigerungen und andererseits über die Mieteinnahmen geschieht. Bei diesen ist aber zu beachten, dass in Deutschland Mieter eine Schutzpartei sind. Der Gesetzgeber stellt sie also dem Vermieter unter und räumt den Mietern im Gegenzug mehr sowie umfassende Rechte ein - auch die müssen Vermieter selbstverständlich kennen.
Bei der Ermittlung des "korrekten" Mietpreises gilt es die "goldene Mitte" zu finden: Der Mietpreis sollte so hoch sein, dass eine Rendite erzielt wird, darf aber im Gegenzug nicht so hoch sein, dass er gesetzliche Auflagen verletzt oder aufgrund der Höhe eine Nachfragevernichtung stattfindet. Speziell bei Wohnungen in Großstädten ist es daher empfehlenswert sich Vergleichsmieten aus dem jeweiligen Viertel oder sogar direkt der Straße näher anzuschauen.
Ebenfalls ist bei der Mietpreisfindung zu bedenken:
Vergleichswerte lassen sich dem Mietspiegel der Region entnehmen, wobei hierbei darauf zu achten ist, dass die eigene Immobilie entsprechend ihrem Baujahr, der Ausstattung, Größe und Lage korrekt einzuordnen ist. Sofern in der Region die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete höchstens 10 Prozent unter ortsüblichen Vergleichsmieten angesiedelt sein. Ohne Mietpreisbremse gilt eine Obergrenze von 20 %.
Der Mietvertrag gilt für die gesamte Mietdauer, was es aus Vermietersicht erforderlich macht, diesem genügend Zeit und Aufmerksamkeit zu schenken. Einerseits soll der Mietvertrag die Position des Vermieters stärken, andererseits die Rechte und Pflichten beider Parteien (Mieter und Vermieter) benennen. Spätere Änderungen sind nur bedingt möglich, zudem existieren eine ganze Reihe von Vorgaben des Gesetzgebers. Auch ist zu bedenken, dass viele ehemals beliebte Klauseln in Mietverträgen mittlerweile von den höchsten Gerichten Deutschlands für ungültig erklärt wurden. Wer solche Klauseln in seinen Mietvertrag schreibt, hat nicht nur dahingehend Nachteile, zugleich können andere Bestandteile dadurch nichtig werden - was dem Mieter enorme Vorteile und dem Vermieter massive Nachteile einräumt. Gegebenenfalls ist es daher empfehlenswert sich externe Hilfe bei der Ausgestaltung zu holen, zum Beispiel bei Fachanwälten, Maklern oder Hausverwaltungen.
Prinzipiell können Vermieter so ziemlich jede erdenkliche Arbeit auslagern - aber jede Auslagerung führt auch dazu, dass sich die Nettorendite aus der Vermietung reduziert, schließlich arbeiten Makler, Hausverwaltungen, Steuerberater und Co. nicht umsonst. Wird auf derartige Experten verzichtet, dann ausschließlich um Kosten zu sparen. Damit einher gehen muss aber entsprechendes Know-how darüber, wie man die Arbeit anschließend selbst erledigt.
Eine Hausverwaltung ist für Vermieter, die noch keine Erfahrungen damit haben und beispielsweise nicht einmal in der Nähe der zu vermietenden Wohnung leben, ein großer Mehrwert. Ebenso kann ein Makler bei all den genannten Punkten, von der Mietpreisfindung bis hin zu einem rechtssicheren Mietvertrag, eine große Hilfe sein - aufgrund des Bestellerprinzips entstehen dem Eigentümer dabei aber natürlich Kosten. Speziell für erstmalige Vermieter ist es nahezu immer eine wertvolle Hilfe, solche Experten an der eigenen Seite zu haben - darauf verzichten könnte man gegebenenfalls immer noch bei der zweiten oder dritten Vermietung.
Tipp #5 - Die eigenen Rechte und Pflichten kennen
Sowohl Mieter als auch Vermieter haben eine Reihe von Rechten und Pflichten. Dazu gehört beispielsweise das Recht auf eine Kaution, die aber maximal drei Kaltmieten betragen darf. Des Weiteren hat der Vermieter das Recht, die Wohnung in dem Zustand zurückzuerhalten, in dem sie zuvor übergeben wurde. Im Gegenzug gibt es auch viele Pflichten, zum Beispiel bezüglich der Ausbesserung von Mängeln.
Speziell zwischen Vermietungen, also bevor ein neuer Mieter einzieht, können Vermieter die Wohnung mitunter noch in Eigenregie herrichten. So etwas selbst zu machen ist natürlich günstiger als einen Experten dafür zu beauftragen. Wer entsprechendes handwerkliches Geschick hat, könnte beispielsweise Bodenbeläge und Parkett selbst verlegen oder die Wohnung eigenständig streichen. Falls man stattdessen einen Dienstleister beauftragt ist daran zu denken, dass diese Kosten im Zuge der Einkommenssteuererklärung abzugsfähig sind und geltend gemacht werden dürfen.
Fazit: Vermieter sein bedeutet mehr, als nur Miete zu erhalten. Einfach eine Wohnung kaufen, vermieten und Geld passiv verdienen - das hört sich leicht an, in der Realität ist eine Vermietung aber auch ein Stück weit zeitaufwändig und geht mit einigen bürokratischen Fallstricken einher. Deshalb ist es umso wichtiger, auch in Anbetracht des dort gebundenen Kapitals, sich die Vermietung genau zu überlegen und sich gegebenenfalls fachliche Hilfe an die Seite zu holen.
