1967年单户住宅翻新:成本框架现实吗?

  • Erstellt am 2015-08-02 10:25:34

SanieHaus

2015-08-02 10:25:34
  • #1
你好,
前天我在“综合”部分提出了这个问题,但遗憾的是我忽略了这个论坛部分其实是为我的问题设立的。因为我的事情非常重要,所以我在这里再次发布:
我考虑在埃斯林根/斯图加特地区对父母的房子进行翻修。
基本情况:典型的单户住宅(连排别墅:房-车库-房-车库……),建于1967年,约130平方米的居住面积,土地面积200平方米,带完整地下室,阁楼已改造,燃油供暖,
布局:一层:1.5个房间(客厅-餐厅),二层:3个房间+浴室,三层(阁楼):2个房间+小浴室。

    [*
      状况:至今未进行任何维修/翻修工作(一切仍保持1967年建造时的状态!)。
      [*]我本人住在北莱茵-威斯特法伦州,因工作原因只能偶尔去斯图加特。房屋翻修后将用于出租。位置很好,周边基础设施也好。
      [*]我想知道:
      [LIST]
      [*]下面的费用估算是否现实?目前由于房子需要在未来几个月逐步清空,所以暂时无法进行专业的建筑评估。
      [*]是否可以通过与当地建筑师/施工管理远程合作来实施此项目(避免巨大的施工缺陷,避免费用失控,也避免心脏病发作)?
      [*]一次组织良好的翻修大约需要多长时间?
      [*]翻修值得吗,还是卖房更好?(欢迎个人意见和经验)


我做了一些调查,收集了以下大致的数字。我知道仅从外部不能完全准确评估。但我想知道,资金范围是否基本现实。(基础是一个Excel表格,这里因格式调整有些偏移,且无法更改)。
装修不需要豪华,但要长远看起来好且耐用。我计划不使用任何补贴(例如KFW)。

A部分
节能翻修费用

能量咨询 1,500欧元
屋顶隔热 40,000欧元
地下室天花板隔热 5,000欧元
外墙隔热 30,000欧元
窗户更新 15,000欧元
暖气更新 15,000欧元
施工监理?可能参考建筑师
暖气片更新 7,500欧元
其他费用(预备金) 10,000欧元

A部分费用 124,000欧元

B部分
其他翻修费用

卫生设备更换 15,000欧元
水管更换 15,000欧元
电线和天线 5,000欧元
抹灰 5,000欧元
地面覆盖物更新 7,000欧元
内墙(壁纸)更新 6,000欧元
厨房更新 5,000欧元
门(入户门) 3,000欧元

建筑师/施工监理 20,000欧元
施工现场布置 5,000欧元
其他费用 10,000欧元
B部分费用 96,000欧元

A+B部分费用 220,000欧元

C部分
拆除:壁纸、地面覆盖物 5,000欧元
花园造景(小花园区) 3,000欧元

C部分费用 8,000欧元

A+B+C部分费用 228,000欧元

期待经验和建议!
 

Bauexperte

2015-08-02 10:29:14
  • #2
早上好,

我已经删除了你的另一条帖子;一次就够了

莱茵地区的问候
 

Koempy

2015-08-03 12:04:05
  • #3
你有没有看过,如果你把房子卖了,会得到多少钱(Immoscout 或市场价值评估)?你预计租金收入是多少?你遇到的最大问题是距离。当然,你可以雇一个建筑师或建筑工程师来监督施工,但那也需要相应的费用。可以先在HOAI计算器里输入一个估算的金额。整个过程会是一个数学游戏。如果你能通过租金在10到15年内支付计划中的维修费用,那可能值得投资。否则我可能会选择出售。为了你的精神健康,可能最好是卖掉。我们也有过彻底翻新一栋房子的经历,但那也是因为我们投入了很多自我劳动。像这么老的房子,总会出现很多意想不到的问题,这种情况下在现场会好很多。因为意外通常意味着花更多的钱。关于你的数字,听起来并不不现实,但这要具体情况具体分析。根据建筑物类型和状况,这些数字可能会有较大幅度的波动。
 

miho

2015-08-03 13:22:35
  • #4
你的总金额大致符合我从两个大致可比项目中了解到的费用。我对此没什么大顾虑。

是否值得作为投资,很难说。远程出租也不那么容易,或者你必须介入一个物业管理(费用)。租房的人通常最终想自己建房,因此不会长期在你这里租房。

问候
迈克尔
 

SanieHaus

2015-08-03 14:17:54
  • #5
你好
感谢你们迄今为止的回复!
@ Koempy: 租金收入大约在每平方米10-10.50欧元(冷租,已翻新)。附近的新房价格在40万欧元起。这里毕竟是斯图加特的周边地区,所以价格非常高。目前销售价格大约在18万欧元。但这是我个人的估计。

@ Miho: 我之前估计的翻新费用约为15万欧元。那本来不是问题。但超过20万欧元对我来说确实太高了。如果租户不靠谱,分期付款可能会让人破产……

不幸的是,我居住地的房价也差不多这么贵。我自己并不在乎住在自有住房。归根结底是为了退休或孩子的未来找到一种安全且合理的投资方式。而在目前我还没看到合适的途径。嗯。
 

Koempy

2015-08-03 15:40:47
  • #6
那么,经过近15年,按130平方米和大约235,000欧元的冷租金,你天真地计算了一下收入。但其中还要扣除税费和备用金,而且你可能还需要为改造贷款。我还没有考虑租金增长。依我感觉,这里必须非常精打细算,而且不能出太多差错,才有可能值得投资。

凭直觉,我更倾向于卖掉,然后把钱更合理地投资到别处,压力也会小一些。更倾向于投资自己的房产。
 

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