土地规划 角地 市中心 无开发计划 (§34)

大家好，我已经关注这个论坛有一段时间了，非常感叹这里的参与度之高。希望你们也能帮我解决我的一些问题。

首先这里主要是关于地块规划，暂不深入讨论户型设计。也就是说，怎样合理利用这块地，建筑物的朝向和位置怎么样最合理。

该地块位于镇中心，目前建有一栋年代不详（19世纪）的老旧小型独栋角屋，我和我的女朋友现在住在那里。地块中部有一个半开放式的棚子/小屋/牛棚，目前仅作为汽车车棚使用，邻边一侧是用砖砌成的。地块后部（最西侧）大约15年前曾有一座谷仓，后来被拆除。现在那里只有一个车棚和一个旧铁皮车库。地块东侧的街道是镇上的主干道（限速30公里），上下班高峰时段交通较为繁忙，且有电车经过（车站就在旁边）。北侧街道交通不算太繁忙，但流量还是比较大。

因为我们俩准备组建家庭，想换个居住环境。现有房屋需要彻底翻新，且户型不佳。出于这个原因，加上街道位置对我们不利，我们计划拆除地块中间的棚子，在该位置建造一栋独栋住宅。在施工期间我们还能继续住在现有房屋里，施工完成后再拆旧屋，以便建设一栋带两户住宅的新楼作为隔音屏障。

现在是问卷部分：

规划方案/限制

- 所在省份：巴登-符腾堡州

- 地块面积：445平方米（约10x45米）
- 是否有斜坡：无
- 容积率/建筑面积比：无详细规划方案
- 建筑限制线、建设界线：新建房屋需要满足与邻居的最小间距（至少2.5米），街道方向无需留空隙。地块可在东西向全宽范围内建设。
- 边界建筑：南侧邻居之间可以考虑互相签订建设权负担协议。我们已做过简短沟通试探。
- 车位数量：车位规定为每户需1.5个车位。
- 建筑层数：参照邻居建筑，可建2层楼加地下室和可利用的阁楼。
- 屋顶形式：无特别限制
- 建筑风格：无特别限制
- 朝向要求：无特别要求，但应保证自然采光充足。
- 最高限高：参照邻居建筑，屋檐高度约7.5米。

业主需求
- 建筑风格、屋顶形式、建筑类型：传统风格，简单，立方体形，双坡屋顶。
- 地下室、楼层数：无地下室，两层楼加阁楼（作为储藏室/可未来改造空间）
- 住户人数、年龄：目前2名成年人（28岁，32岁即将到来）+计划未来有2个孩子。
- 空间需求：一楼：厨房带储藏室，餐厅，客厅，技术/储藏室，小型淋浴卫生间。二楼：3个房间+卫生间。阁楼：预留可开发空间，储藏用。
- 阳台、屋顶露台：不需要，因为有花园。

地块设计方案
设计者：自我构思。

特别喜欢什么？为什么？
最大化空间利用。可以创造大量居住空间。通过两户住宅隔音屏蔽噪音。
可能的租金收入可以自行承担两户新住宅的建设费用。
独栋住宅的入口在内院，孩子不会直接奔向街道。
居住区直接平地通向花园。

不喜欢什么？为什么？
独栋住宅南侧无采光，东侧采光较少。
通过建设权负担协议，南侧可能会有邻居在独栋住宅旁扩建设施，导致建筑主体朝西侧推挤2-3米，减少室内采光。

独栋住宅的预算上限（含装修）：理想约35万欧元，但可能难以实现。

为什么设计成现在这样？
我们考虑了两点：

1. 是否与南侧邻居保持边界距离建设？
保持距离优点：
- 可从南侧获得采光，窗户可开。
- 无建设权负担，邻居施工亦需遵守间距。
边界直接建设优点：
- 邻居无视线直接进入房屋/花园。
- 无狭窄难用的花园条带。
- 增大花园面积。
- 更好的空间利用。
- 对主干道更好的噪音屏蔽。

2. 建筑位置选中部还是靠西侧邻居？
靠西优点：
- 棚子可保留。
靠中部优点：
- 有效屏蔽主干道噪音。
- 邻居难以直接窥视房屋/花园。
- 花园有西晒。

请用130字总结规划中的最重要/根本问题：
你们怎么看前面两户住宅的规划？你们对边界建筑是支持还是反对？

此致
古纳尔。

可能的租金收入足以自我融资建造这栋两户住宅的新建筑。

例外情况下这是可能的，但通常我认为这只是美好的愿望。

除此之外，我喜欢这个计划——有关于独栋住宅的外观设计，或者至少关于房间布局的想法了吗？

我不会建第二栋房子

1. 你们那边的租金情况如何。我们这边你可以出租，但租金非常低。

2. 最重要的一点，地皮很小。我觉得这对一栋独栋住宅来说已经是极限了。

3. 隔音
现代房子有更好的隔音效果。我们的新房子比之前的老房子交通噪音少得多。老房子里常常感觉卡车就在厨房里。
交通流量怎么样？我们这边晚上明显安静很多，晚上窗户可以开着。
你可以采取隔音措施。

我会把车库建在现在住宅的位置，像你们计划的那样建住宅。
隐私也可以通过种植灌木来保护。

拆除和新建不符合预算。

现在就开始找拆除公司和建筑公司。我们找了超过12个月，才有人愿意以合理价格帮我们拆除一切。

这应该只在特殊情况下才可能，通常我认为这只是痴心妄想。

否则我很喜欢这个计划——已经有关于独栋住宅外观的想法了吗，或者至少房间布局的计划？

你好 11ant，是的，有一个大致的构想。不过我想为此单独写一篇帖子。
基本上厨房和餐厅是开放式的。厨房和储藏室在东北方向，餐厅在朝向花园的西北方向。客厅是半开放式，如果可能的话可隔开，位于西南方向。入口在东侧通往院子。楼梯的位置和形状还不清楚。二楼有两个卧室朝西。还有一个房间（可用作家务间，也可以作为额外卧室）和浴室朝东。阁楼如前所述预留作为未来父母卧室，带独立卫生间和储藏室。后续的规划我们也打算找建筑师帮忙。

[QUOTE="haydee, post: 298898, member: 9254"]我不会建第二栋房子。

1. 你们那边的租金是多少？我们这边能出租，但租金很低。

2. 最重要的是，地皮很小。我觉得这对于独栋住宅来说已经是边界值了。

3. 隔音问题
现代住宅的隔音效果更好。我们的新房比之前的老房子听到的交通噪音少得多。以前你常有卡车就坐在厨房里的感觉。
交通流量怎么样？我们这里晚上安静很多，晚上可以开窗睡觉。
你可以做一些隔音措施。

我建议把车库建在现住房的位置，像你们规划的那样建主楼。灌木丛也可以起到保护隐私的作用。

拆除重建，预算肯定不够。

你们现在就开始找拆除公司和建筑公司吧。我们找了12个月才找到愿意以合理价格拆除的人。[ /QUOTE]

1. 我们的租金大约是每平方米7到13欧元冷租，适用于60到90平方米的公寓，具体取决于是老房子还是新房以及地段。租赁市场比较紧张，因为我们正好在卡尔斯鲁厄的直接辐射范围内。坐S-Bahn或开车15分钟就能到市中心。我认为出租这些公寓不会有问题。

2. 我们这边独栋住宅地块通常在新开发区大概是200到最多300平方米。因此450平方米的地块相对来说比较宽敞，因为我们可以采用界线建筑。我们还有超过150平方米的花园，够用。2个家庭不需要花园。

3. 窗户关上的时候我同意你的看法，这点我不用担心。交通确实夜间会少得多。可惜夏天经常有一些年轻人开着响亮的汽车和摩托车，半夜或者清晨以60公里每小时甚至更快速度穿过这条街道，并且在房子前的路口还会加速。对面街道的S-Bahn也不安静，每小时都有一次夜间运行。
我夏天喜欢开窗或微开窗睡觉，这确实是个问题。但我们打算把卧室朝西，可能面积不会太大。

我也会按照你们计划的那样做。将临街的前楼作为隔音屏障，后面重新建造。南侧的建筑风险是存在的——但我认为这并不紧迫。至少从图片上看，无法看出邻居后方区域有进一步建筑的通道。而且并不是所有人都打算立刻建造。

我会把隔音考虑进整个规划中。包括露台、窗户、房间布局等等。

这里是紧凑的建筑区，土地面积也很小。但这符合当地的特点，是可以接受的。想要更多空间的人，只能搬到乡下去。

预算加上2.5层和拆除费用可能不现实。不过这方面别人可能更了解。也许把前楼卖掉更好？

这13欧元仅够支付资本服务和维护，其他几乎不够。不会接受租户。我们没有市郊快铁，有的是青春期少年，尤其是目前有一个，他比较克制——已经被稍微严肃地要求保持安静。建造时配备通风设施并考虑隔音。