总承包商的支付计划是否过于仓促？

你好，Hausbau-Forums-User，

我们与一个总承包商（小型开发商）即将签约，现在收到了付款计划。依我看，付款时间相比房产经纪人和开发商条例来说有些过早。

你们怎么看？有人能给我一些建议吗？

5% 在提交建筑申请文件后
（根据个别设计，建筑法规预审，建筑申请和排水图完成后）
4% 在收到建筑许可证后
（包括排水图许可）
14% 在完成基础地基后
（包括基本管线完工，基础地基区域的土方工程，基础和
保温底板的制作）
15% 在完成一层钢筋混凝土楼板后
（包括一层毛坯墙完工）
18% 在屋架架设完成后
（包括铺设衬瓦和安装防水膜）
21% 在安装窗户和外门后
（包括阁楼毛坯墙的完成）
7% 在内部抹灰大部分完成后
（包括电气预装）
10% 在铺设水泥砂浆地面后
（包括铺设防潮层和砂浆隔热层及暖气预装）
2% 在大部分铺设瓷砖后
（不含室内门区域的踢脚线）
2% 在安装楼梯后
2% 在最终验收后
（及安装室内门）
_______
100%

非常感谢大家的帮助！

对我来说绝对不可接受。[Für den geschlossenen Rohbau zahlst Du bereits 77%.] [Nach dem Verlegen des Estrichs bist Du schon bei 94%.] 如果你问我的话，这根本行不通。

呃，这听起来很糟糕，尤其是我们对供应商（也有来自两个独立来源的反馈）相当满意。这是否与经纪人和开发商条例的规定相冲突？我无法准确对应这些称谓。

毛坯结构仍处于最大限度内，几乎用尽了最后一个百分点。但94%的地面找平层是不行的。房地产经纪人和开发商条例规定在交付使用时需支付94.4%，而仅凭地面找平层的铺设显然远远达不到这一要求。

你好，

我们与一家总承包商（小型开发商）即将达成协议，并且现在收到了付款计划。在我看来，这些付款比房地产经纪人和开发商条例规定的时间要早一些。

“早” 并不准确，因为这些费用总是在某一工程“x”完成后才开具发票。但这对业主来说非常严苛，我会认真考虑是否接受这个付款计划。

在提交建筑申请文件后支付5%
（依据个性化规划、建筑许可预审、建筑申请和排水图完成情况）
获得建筑许可后支付4%
（含排水图的许可）
地基完成后支付14%
（包括基础管道完成、地基作业、基础和保温底板的制作）
完成一层钢筋混凝土板后支付15%
（包括一层毛坯墙体完成）
屋架搭建完成后支付18%
（包括安装檩条和防水透气膜）
安装窗户和外门后支付21%
（包括阁楼毛坯墙体完成）

到这里，通常称为封闭结构，此时工程款应支付不超过58-60%。原因很简单：如果因任何原因你与供应商产生问题，合同可能终止，你还可以用剩余的40%资金完成房屋建设。

一切顺利——这是每个人的祝愿——工程进度未超额支付，供应商的利润尚未全部到账，这样他才有充分的理由继续完成约定的工作。

内部抹灰工作大致完成后支付7%
（包含电气预安装）

这个表述很有趣——“大致完成”由谁来界定？电气预安装应优先于抹灰，这是合乎逻辑的。

铺设找平层后支付10%
（包括铺设防潮层和找平层隔热层以及采暖管道预安装）
大致铺设瓷砖后支付2%
（室内门区域无踢脚线）

这两处表述都挺有意思……

楼梯安装后支付2%
最终验收后支付2%
（并安装室内门）
_______
共计100%

根据这个付款计划，不可能是开发商合同，否则初期付款的安排会不同；你很可能指的是普通的无地块工程合同。如果我的假设正确，那么我认为有些付款期次缺失——11期付款次数不够，而且持续超额支付。

一个更合理、双方都能接受的付款计划大致如下：

[*]6% - 提交建筑申请后
[*]6% - 获得建筑许可后
[*]10% - 完成地下室地基/底板后
[*]10% - 完成一层墙体后
[*]10% - 完成一层楼板后
[*]5% - 完成屋架搭建后
[*]5% - 完成屋面覆盖后
[*]5% - 安装窗户/玻璃后
[*]10% - 完成电气、给排水及采暖系统预安装后
[*]7% - 完成内部抹灰后
[*]10% - 完成外部抹灰或铺贴外墙面后
[*]10% - 完成电气、采暖末端安装及楼梯安装后
[*]4% - 完成瓷砖安装及室内门安装后
[*]2% - 交付或验收时支付，且最迟在业主使用前支付

所有付款计划的关键是，“大头款”不仅在前期支付，而且应合理且公平地根据交付成果在后期分摊。显而易见，这样的付款计划意味着你几乎每两周就得去银行一趟。这样虽然跑动次数多一些，但能确保施工进度与付款时间基本匹配。

此致
敬礼

好的，谢谢你这么快速的回复！因为我们明天有谈判，我应该调整哪些数字？或者坚持哪些数字？