作为资本投资的房屋：新建房屋的计算租金收入方法？

我想建造一栋新楼作为纯粹的投资物业，用于出租。融资应且将仅通过租金收入来偿还。

有人知道或者有经验吗，银行如何将预估租金收入纳入融资计算？相比工资收入，是否有风险折扣？

该房产的位置将是柏林郊区。因此出租率肯定很高，并且在可能出现的租金上限或类似政策方面没有政治风险。

非常感谢大家的回复

Ziegenhals

有人知道或者有经验，银行在贷款中如何计算租金收入吗？相比工资收入，有没有风险折扣？

一般会将80%的净租金作为收入考虑。20%作为管理费用。这样你的收入会增加，另一方面生活费定额也会增加。

所以完全出租是确定的，没有关于可能的租金上限或者类似政策风险。

LOL 和 ROFL
你看过绿党的政策吗？（比纳粹时代或东德更严厉的租金上限——租金基准将基于过去20年统计，这会导致很多法定租金降低）。或者红党的联邦租金上限？等选举后我们再谈。

我想建设一座全新建筑，作为纯粹的出租投资。

是什么类型的房产？

非常感谢你的回复。银行所说的冷租金是指市场上当前可实现的租金吗？还是更倾向于采用统一标准（例如租金地图，但该地点没有）？20%的折扣是否考虑了租金风险和预估的维护费用？

这处物业只是一栋双拼别墅。我知道这对出租来说不是最理想的。但这块地上不能建更多。这块地多年来价值已经有五十万左右，却没有任何土地收益。我更愿意在上面开发。而且我已经完成了另一个双拼别墅的出租项目。该项目从第一天起就有正向现金流。但当时的融资申请是基于我的收入，而不是基于预估的租金收入。

银行那边所谓的冷租金就是当前市场上能够实现的租金吗？

是的。

20%的折扣是考虑到了租金损失风险和预计的维护成本吗？

是的，还有其他无法转嫁的运营成本。例如，也可能涉及一个管理机构。

但这个地块不能再多盖建筑了。它已经几年闲置，价值大概有五十万欧元却没有任何地租收入。我宁愿把它建起来。

我这里有两个建议。卖掉地块，投资一栋二手多户住宅。或者把地块转成地役权。保留所有权，每年获得无风险的稳定收益。资本投入为零。