dankosos
2021-05-12 10:15:28
- #1
大家好，
我去年这里已经发过一个帖子——不过自那以后发生了不少变化，考虑到清晰度，我觉得开一个新帖子会更好（如果不需要，可以直接删除）。
我们找房子已经超过一年了，越来越明显的是，市区买房比预想的要贵得多——根据房价的变化，我们很快可能会面临七位数的金额。我想借此算个当前的例子，我通过家庭账本觉得“可以承受”，但考虑到还款比例和贷款金额，还是有些担心。
关于你们的一般情况：
[*
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支出情况：
住房费用：
交通费用：
保险费用：
生活费用：
储蓄支出：
收入和支出汇总（当前）：
收入和支出汇总（女友兼职工作）：
我们知道支出和储蓄计划可能偏高，但我们希望尽量不长期降低当前的生活水平。偶尔1-2年减少度假（比如第二个孩子那年）没问题，但不希望长期如此。我们也不想陷入汽车贷款分期还款等情况。
例外可能是养老储蓄，但这方面保障非常好：
建筑或购买成本：
成本汇总：
我们希望保留现有房产。计划如下：
贷款：
设想是我们每月支付2000欧，持续20年。女友若恢复工作，这完全没问题，还能多还一些提前还款。20年后我们会检查剩余贷款情况：贷款还剩多少？有没有继承遗产？如果我们完全没额外还款，也没有继承财产，可能会卖掉其中一套房产（20年通胀应该能抵消潜在贬值？），如果仍不足，再偿还剩余贷款；在极端情况下，也会卖掉第二套房产。
我觉得这计划比较稳妥。你们怎么看？有没有什么没考虑到的？
我去年这里已经发过一个帖子——不过自那以后发生了不少变化，考虑到清晰度，我觉得开一个新帖子会更好（如果不需要，可以直接删除）。
我们找房子已经超过一年了，越来越明显的是，市区买房比预想的要贵得多——根据房价的变化，我们很快可能会面临七位数的金额。我想借此算个当前的例子，我通过家庭账本觉得“可以承受”，但考虑到还款比例和贷款金额，还是有些担心。
关于你们的一般情况：
[*
- 你们多大了？37岁，37岁和2岁
[*]计划要孩子吗？明年要一个
[*]职业是什么？工业软件开发员（IG BCE AT部门），旅游业从业者
[*]工作多少小时？全职（37.5小时）和计划兼职（20小时）
收入和资产状况：
[*]你们的收入是多少（税前/税后）？
[LIST]
[*]我：税前8000欧，税后4585欧（税级I）
[*]女友：目前0欧，估计兼职税后约900-1000欧（转行中，因她的雇主未能度过疫情）
[*]儿童补贴：219欧
[*]租金收入（归女友所有）：
[LIST]
[*]市郊独栋房（120平方米）：冷租450欧
[*]市中心排屋（120平方米）：冷租640欧， 公寓（80平方米）+ 店铺冷租300欧（40平方米租给社会组织）
[*]光伏发电：219欧
[*]总计，扣除出租和光伏发电税费后（因为女友目前没工资，税费较低），我们在一个孩子的情况下净收入约6150欧，两个孩子时约6350欧。兼职工资的话，净收入约7000欧。
[*
- 你们有多少自有资金？
[*]45万欧现金/股票
[*]独栋房价值约30万欧
[*]排屋价值约30万欧
[*]你们打算用多少自有资金投入买房项目？
[*]41万欧
[LIST]
[*]4万欧作为两房物业的维修及其他意外支出备用，以及首期家具家电支出
[/LIST]
支出情况：
住房费用：
[*]当前冷租：980欧
[*]当前热租：1130欧
[*]电费：50欧
[*]燃气费：76欧
[*]电话、网络、手机：80欧（为岳母支付手机合约）
交通费用：
[*]公交地铁月票（包括孩子们）：250欧
[*]汽车贷款（或新车储蓄）：0
[*]保险：全险，针对1年车龄、已还清汽车35欧
[*]税费：15欧
[*]燃油费：70欧（我乘坐公共交通，女友目前不工作）
[*]其他：ADAC会员11欧
保险费用：
[*]责任险（含宠物）：14欧
[*]失能险：40欧（我）
[*]家财险：15欧
生活费用：
[*]成人食品支出：500欧（包括餐馆和日用品店）
[*]成人服装：150欧
[*]托儿/学费（及伙食费）：伙食费50欧（费用只对第二个孩子的第一年有影响约300欧，但那时有儿童补贴和早期育儿金）
[*]第一个孩子费用：预算500欧（服装、玩具、食品、尿布、家具、校外活动、零用钱，视生活阶段）
[*]第二个孩子费用：预算500欧（同上）
[*]清洁费：100欧/月
[*]订阅服务：25欧
[*]捐款：5欧
[*]税务顾问：40欧
[*]账户费用：5欧
[*]隐形眼镜订阅：28欧
储蓄支出：
[*]休闲和假期：500欧（含所有休闲活动、俱乐部、爱好和年假）
[*]出租房维修储备：200欧
[*]新房维修储备：150欧
[*]家具和家电：100欧
[*]电子产品：100欧（笔记本、智能手机、相机等）
[*]汽车：200欧（含维修）
[*]养老储蓄：150欧 ETF储蓄计划
收入和支出汇总（当前）：
[*]总收入：6150欧
[*]总支出：5090 欧 - 980 冷租 = 4110欧
[*]余额：2040欧
收入和支出汇总（女友兼职工作）：
[*]总收入：7000欧
[*]总支出：5090 欧 - 980 冷租 = 4110欧
[*]余额：2840欧
我们知道支出和储蓄计划可能偏高，但我们希望尽量不长期降低当前的生活水平。偶尔1-2年减少度假（比如第二个孩子那年）没问题，但不希望长期如此。我们也不想陷入汽车贷款分期还款等情况。
例外可能是养老储蓄，但这方面保障非常好：
[*]我通过法定养老金和企业年金，每月约3000欧税前。ETF储蓄只由我负责。
[*]我女友是独生女，除了已有的不动产外，还将继承两处各约50万欧的物业。
建筑或购买成本：
[*]我没有具体房源，但确实可能需要投资约105万到110万欧（全包——房价、翻修、厨房、家具等），购买一套独立别墅，面积150到180平方米（我们刚看过一个这样的项目）。或许可以便宜10万到20万，但这是我们最高能接受的价格，前提是地段、邻里、土地等都满意。
成本汇总：
[*]总成本105万欧
[*]可用自有资金41万欧
[*]贷款金额约65万欧
我们希望保留现有房产。计划如下：
贷款：
[*]贷款金额：65万欧
[*]利率锁定：20年
[*]利率：1.28%（ING银行报价）
[*]融资金额约65万欧
[*]月供：2000欧
[*]20年后剩余贷款约29万欧
设想是我们每月支付2000欧，持续20年。女友若恢复工作，这完全没问题，还能多还一些提前还款。20年后我们会检查剩余贷款情况：贷款还剩多少？有没有继承遗产？如果我们完全没额外还款，也没有继承财产，可能会卖掉其中一套房产（20年通胀应该能抵消潜在贬值？），如果仍不足，再偿还剩余贷款；在极端情况下，也会卖掉第二套房产。
我觉得这计划比较稳妥。你们怎么看？有没有什么没考虑到的？