1982年建造的单户住宅评估，平面设计存疑

大家好，
我正在考虑买一栋独栋住宅，还没去看过。
Scout ID 126812574 / 户型图通过链接可以在没有登录的情况下查看360°全景。（最好右键新窗口打开）

建造年份82年
根据房产经纪人信息，建筑面积170平方米，包括套房
用30厘米厚的砖砌成，地下室我觉得是混凝土，山谷一侧有入口，后半部分从高层底层（我称之为一层）可以平地出入。
可惜一层和阁楼之间只有木梁天花板，地下室天花板是混凝土。

几乎所有房间都在一层，还有一个阁楼工作室（膝墙很高，非常实用）。二楼的其余部分（图纸下部）还有一个阳台（屋顶凹槽用木板覆盖）和一个没法站立的储藏室，屋顶装了太阳能板。

我根据户型图大致计算了房间面积：
一层：
客厅31.5
工作室12.8
祖父母房20.8
父母房16.32
儿童房13.75

二层：
办公室31.5平方米
阳台
储藏室

地下室：
油锅炉、游泳池、屋内车库的房间
套房（租出去了）我只看过图纸，大约有30平方米的居住面积，加上卫生间和小厨房。

户外设施：
大露台，满是混凝土荒漠
花园仅限于两边的篱笆，其他大多是草坪和通往侧门及套房入口道上的大量洗盘混凝土砖块。
面积上有较大前院和车道，后面区域虽然能看到邻居花园，显得空间宽敞，但就地块而言不大。

你们会如何评估这个价格？（60万欧元，显然几乎没有议价空间）。我估计装修工作相当全面。一层的客厅、厨房、走廊和工作室多数没抹灰，墙面是白色涂刷的砖石。
没有客用洗手间，两个卫生间都是建造年代的旧款。

暖气大约25年了（Viessmann 燃油暖气），得马上更换。
套房曾经装修过，比其他部分状态好，据经纪人说。
有个约20万-25万欧元的现代化改造报价（换暖气，更换地面，修补墙面和天花板，换所有窗户，厨房开门，包括地下室的一些改造如油库墙体开洞、重新铺瓷砖、修补抹灰），总价稍微超过我的预算。
像户外设施和保温改造还没包括，但对我不太重要。

我能投入大约17万欧用于装修（补贴未计入）。
我也愿意自己动手，有两只左手，但暂且不算入价格。

我喜欢这房子的地理位置和显然良好的建筑结构，地下室目前比较忽视/有些破旧，除了游泳池，几乎每个房间天花板或墙上都吊着暖气管道、污水管等，走廊里有个成人高的热水箱。现在看着不美观，但如果将来投入大笔资金，潜力巨大。

让我失望的是露台和车道上的混凝土洪流，还有房产广告里大量的全大写字母。
再加上屋顶低斜度，感觉很硬朗，就像典型七十年代建筑。

目前我只有一些比较笼统的问题，更具体的等看房后再说。
你们怎么看这个户型适合带两个小孩的家庭吗？实用吗，还是我自欺欺人？
这个价格太高了吗？
考虑到我的装修预算，是否值得请鉴定师？
看房时特别应该注意什么？

你们如何评价这个价格？（600k€，显然几乎没有议价空间）。

从购买价格中，我会先扣除土地的价值，这样才能更好地评估房子。那里的土地指导价是多少？

以我的装修预算，聘请鉴定师值不值得？

你的装修预算不小，但如果屋顶有严重缺陷，那情况就麻烦了。我想你也计划进行的不是完全的核心修缮。我建议找个鉴定师。但第一次看房可以先不带，直到你能确定想买这房子。现在听起来你对这个房产的看法还在犹豫。

你们如何评价适合有两个小孩的家庭的户型？好用吗，还是我自我感觉良好？

我觉得这个户型适合四口之家。

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我在户型图里没找到附属单元公寓。它在哪里？

我正在考虑买一栋独栋住宅，还没有去看房。
Scout ID 126812574

我觉得这比最近在霍夫海姆的那栋房子好多了 - 伊德斯坦的位置也很棒。威斯巴登、林堡、法兰克福都很近，离陶努斯山脉和莱茵高也不远。

BJ82

浴室让我很怀疑。我以前的房子（建于1972年）里也有这样的地砖，1982年，30厘米厚的外墙也已经很少见了。不过，我不明白你所谓的“可疑的户型”是什么意思：除了那排车库外，我觉得这栋房子没有任何缺点。自己有游泳池我倒是不需要，但这类设施是判断“别墅”维护状况的好指标。整体来看，这更像是一栋既不是空置，也没有明显破败的高收入人士住房。我觉得这个价格对于这个地段来说不算可疑，而是合理的范围。听说套房可能就是露台下面那个画得模糊的结构？
如果照片是最近拍的，我会说：除了一点审美上的陈旧，这是一处无可挑剔的房产。

感谢反馈！

那里的土地参考价是多少钱？

817平方米*280欧元 = 288,760欧元
报价减去土地价值 = 308,240欧元

例如，如果屋顶有严重缺陷，那情况就不好了。

在3D图像中可以看到阁楼地板上有很大的水渍（直径更接近米而非分米），尤其是在窗户下方，但据称屋顶是密封的。我觉得这可信，因为卧室就在木梁天花板下方。如果还漏水的话，水迟早会滴落到那里。（有强制通风）
阁楼完全用木材包覆，应该怎样评价它的状况？

你想的修缮应该不会是全面的核心翻新吧，我猜。

是的，肯定少于全面翻新。主要是美化+暖气+窗户。但如果下面有40年的老管线，做墙体装修有意义吗？

现在听起来你的看法对这处房产还在摇摆。

是的，所以欢迎其他意见。一方面我试图理性评估价格和装修预算是否足够让房子变得漂亮，我想对自己和论坛都尽量坦诚；另一方面，我确实觉得建筑的某些方面很难看。屋顶倾斜度、阳台上巨大的透明波纹屋顶、阳台全方位的现浇混凝土、洗石混凝土板和楼梯、巨大的（混凝土）铺砌车道、未抹灰的混凝土挡土墙……
我主要被优越的位置和美丽的景观所吸引。

我在平面图里没找到附属公寓。它在哪儿？

在图纸左下方，估计之前是游泳池的附属房间。

另一个问题是，我确实觉得这栋建筑的一些方面很难看。屋顶坡度，露台上方巨大的透明波纹屋顶，露台各个方向的现浇混凝土，洗面混凝土板和楼梯，巨大的（混凝土）铺装车道，未经抹灰的混凝土挡土墙……

除了屋顶坡度之外，这些都是可以用很少的钱解决的问题。在我这里，这些问题会最后考虑。依我看，这是一栋乍看之下合理且价格合理的房子。谁有能力/曾有能力买游泳池，那也付出了合理的建筑质量费用。四个人使用非常合适。附言：“仅仅”涂漆的石头，也就是未经抹灰的墙面，曾经非常现代，且为此花费了很多钱。可以利用这些特点，而不必直接全面抹灰。

浴室让我明显产生怀疑。我之前住的公寓（建于72年）里有地砖，1982年30厘米厚的外墙也很少见。

我也有怀疑！所以我一开始就说，看起来像70年代的东西，尤其是整个混凝土部分。

但我不明白你所说的“可疑的平面图”是什么意思：除了串联车库，我在这个房子里找不到什么让人不快的地方。

简而言之：
我从没住过平房，对住在一个平面上有疑虑。除此之外，门厅太大，客厅相比之下有点小，卧室开向露台的窗户让我觉得奇怪，厨房不好安排家具，因为那里有一扇通往第二个露台的花园门，但又没有足够空间放鞋子，方便进出花园。厨房和客厅间的墙拆开，家具布置也不会更容易。

承认这些都不算太严重，但我确实在考虑这些问题。