在他人土地上的建设

大家好！

我和我丈夫目前处于以下为难的境地：我们计划建一栋房子，希望总成本大约为35万欧元（不包括车库/外部设施），其中土地费用约为8万欧元。我们已经准备了接近20万欧元的自有资金用于融资。此外，我们目前单靠我丈夫的工资净收入约2400欧元（我希望在第二个孩子断奶后也能有收入），实际上资金流动性足够，可以应付剩余的融资。但遗憾的是，我丈夫是个体经营者——而且仅有一个完整的财政年度（药剂行业，因此对来年的财务报表没有不确定性）。银行通常只有在完成3个财政年度后才发放贷款。我们不想等那么久：目前利率非常好，有大量自有资金，现在又不用缴房租（因此可以无压力地建房，避免双重负担）。现在我父亲好心提出要作为担保人参与融资，但银行也拒绝了这个提议：现在似乎不再接受保证人了，所以我父亲必须作为贷款人之一加入。如果他只是跟我和我丈夫一起作为贷款人，那么银行会将我父亲的收入按五口之家来审核（我们有两个孩子）。而他的收入又不足以支持这样的开支。我们别无选择，只能让整个贷款都由我父亲承担，把我们的自有资金赠与他，等贷款结束后由我父亲再以赠与方式把房子转给我们（或者有没有其他替代方案——也许有人了解？）。

现在我们在买土地前想了解，我们是否能直接用自己的资金买下土地，然后由我父亲用余下的自有资金和贷款资金帮我们建房，还是他应该更早成为土地所有者？否则会有问题吗？是否能像业主协会那样对整套物业进行分割？我们的信用非常好，但银行给我们设置了许多障碍。谁能给些建议？

谢谢，来自北莱茵-威斯特法伦的问候

我希望你不是能生孩子的男性突变体 :oops:

整个事情有点混乱。

请提供更多关于你们的详细信息，谁是谁，多大年纪，你们的背景故事是什么，哪家银行因为什么具体原因拒绝了，土地属于谁等等...

我无法想象在超过50%的自有资金加上额外担保（这个担保除了工资外还有什么价值？是否有房产/储蓄资产？）的情况下，银行会拒绝这笔融资。

你们有2400欧元，共三人，银行却不愿意放贷15万欧元？银行选错了。主办银行怎么说？还是这就是主办银行？

我是女性... 由我丈夫登录;)

我无法想象一家银行会在> 50%自有资金和额外担保的情况下拒绝这笔融资

...首先谢谢你的回复。不过，情况正是如此。无论是在主办银行，还是在全国性的中介那里，都告诉我们，担保首先被认为是一种“过时的模式”，如今银行基本上不会采用。法律风险太多。顶多可以让父亲作为共同借款人参与，这是目前融资中需要第三方时的常见做法。主办银行还算合作，表示他们还看到让父亲加入的微小可能，但不一定会完全认可他要承担5口之家的全部生活费用。他们现在要对此进行审核。两大互联网中介一开始就直接拒绝了，他们告诉我们，他们更倾向于“不涉及第三方、借款人为固定职业且独立承担责任的简化业务”，借款人必须独自登记在土地登记簿上。

关于我们更详细的信息：

两人均30岁，自营药剂师，目前上述自由职业代理收入（有上升趋势），另一位是育儿科学家，正处于育儿假期（目前除育儿津贴外无收入；预期净收入1000元），有两个2岁以下的孩子。父亲净收入约2200元，独居，拥有一套无贷款的产权公寓。自有资金：20万。贷款需求15万。土地尚未登记在任何人名下，因为我们不想犯错。按理说我们明天就能现金支付。至今没有融资批准。

好的，现在变得更清晰了。

先说一句：这又一次显示了直销银行和中介机构的条件来源。千万别搞复杂的业务，那里的工作量最大，收益却最少。

担保确实不受欢迎，这点没错，但这并不是不用它的理由。相关的法律框架是存在的。大家就是不想弄它。见上文。用他作为借款人简直可笑。

无论是担保人还是借款人……万一出问题都得承担责任。无论哪种情况。但我认为，这完全可以不依赖牵强的借款人结构和担保来解决。

银行所有反对意见的终极理由必须是：“0.0%的风险——经济上完全保障，而且你们甚至必须得到最优条件。”

这家银行属于哪一类？你们理想的融资伙伴应当是一家在名字中带有两个职业群体的特定合作银行。

他们对这个行业了解得非常透彻。

我能理解一些银行会持反对态度。
如果我没理解错，你的丈夫是药剂师，做临时代理工作，而且才做了一年。
这意味着没有自己的药店，没有固定工资等等。
如果有足够的代理工作，你丈夫收入不错。
但如果国家的经济状况恶化，肯定没有那么多工作机会了，因为只有在病假超过四周的情况下，才会有代理的需求。
银行绝不会把这样的情况视为稳定收入。
银行认为这是一个巨大的问题，我能理解。
他们已经遭遇了很多失败。
你目前没有可扣押的收入。
所以尽管你们有较高的自有资本，银行仍然觉得未来的前景太不稳定。
大概只有等到你们有连续三年的税务申报，且收入明显上升，同时你也恢复工作，情况才会好转。
那时银行的风险会更容易评估。

Sylvia