建筑融资 - 关于贷款金额的初步指示

你好，亲爱的论坛成员，

我刚加入这里，过去几天已经读了不少内容。我们目前正面临有关购买土地和新建独栋住宅的问题。

收入：
男方：净收入6,400欧元（不含奖金）
女方：1,500欧元育儿津贴（2年育儿假至2021年底；育儿津贴仅2020年有；2021年降至0）；育儿津贴结束后重新开始兼职工作，收入1,800欧元
两个孩子 = 400欧元儿童津贴
自有资金 = 7万欧元（加上为突发状况准备的额外资金）
私人养老金约3万欧元（基金储蓄计划，不打算动用）

计划：
1. 购买土地，约21万欧元（含附加费用）
土地融资：初期1年变量利率贷款，之后通过建筑贷款整体偿还，建筑贷款利率固定，覆盖土地和独栋住宅（15年利率锁定）

2. 建造独栋住宅，2层楼加屋顶，建筑面积约160-180平方米（加地下室）
独栋住宅规划处于初期阶段，已联系建筑师以初步了解土地上的可行性及法律许可。关于预制房、砖混结构或建筑师设计房屋尚未决定。

问题：
1. 用全部自有资金购买土地是否合理？
替代方案：部分自有资金支付土地，剩余部分下一年用于建筑贷款？银行更倾向哪种做法？
2. 我们对上述独栋住宅的大致费用还没有清晰概念。
预计约50万欧元（含地下室、屋顶、建设附加费用、厨房、地板、墙面）。
这是否较为现实？我知道上限没有限制，但基本上可能吗？
3. 总预算约71万欧元（土地21万 + 独栋住宅50万），减去7万自有资金，即约64万欧元贷款额。
3a）在上述情况下，640,000欧元的贷款对我们来说能否基本负担得起，还是银行会直接拒绝？你们怎么看？
3b）基于经验/评估，我们的最高贷款额度应该是多少？

希望我没有想得太天真，期待你们的建议和启发。

提前感谢！

1. 人们应该始终为实际建设预留流动资金。如果土地划入融资，您还能存钱吗？

3a 这要看情况。净收入为8,200时，感觉7万的自有资金已经非常少了。

500k 全部投入购买一栋有180平方米和地窖的房子，我认为相当激进，如果不是不现实的话...

如果地皮平整，我会考虑粉刷地下室。这样的话，费用也不应该成为问题。

1. 购买土地时是否有必要全部使用自有资金？
替代方案：部分使用自有资金，其余明年用于建筑贷款？银行更倾向哪种方式？

提前使用自有资金总是明智的。至少在建房阶段，很多银行甚至我们也会要求这样做。

2. 我们对上述方案中独栋住宅的大致费用还没有整体的概念。
我们预算了大约50万欧元（包括地下室、屋顶、附加建筑费用、厨房、地板、墙壁）。
这个大致现实吗——我知道上限没有限制，但基本上可行吗？

不，这会非常紧张。以你们的收入，推测是较高的生活水平，这也会体现在房屋建设上。正常建筑费用从20万欧元起（较高生活水平更高）加上地下室、附加建筑费用、厨房、花园及更多费用。

3a) 以上述情况，64万欧元的融资金额对我们来说是否大致可负担，银行会直接拒绝吗？或者你们怎么看？

64万欧元，5%的年金还款，每月约2700欧元——这样你们的生活开销远超大多数首次购房者（贷款前）。
银行对此非常宽松。你们是否宽松，我不知道。年龄？职业生涯长度？储蓄率（以收入来看自有资金较少）？生活方式？

非常感谢您的回复。附上一些补充信息：
年龄：男士三十多岁，女士二十多岁末，职业生涯约还有30年。孩子：婴儿和学龄儿童
当前储蓄率：3-4千欧元（其中约3千现金，剩余投资于ETF和养老保险）
自有资金：正在积累中——过去几年我们各自独立生活，过着简单的生活（度假、汽车、外出就餐等）。由于有了孩子，优先事项和年龄的变化，重点更多放在资产保值而非纯消费上。部分资金投入了股票，目前不适合变现
生活方式：正常——每年两次度假，拥有两辆车，没有奢侈购物，目前我们在莱茵-美因地区以非常低廉的价格（含暖气900欧元）居住