方法及寻找合适的建筑开发商

... Helma 作为一家大型的混凝土房屋供应商，同时也以节能建筑为己任，预约几乎是必然的。虽然我们这里没有学到太多新东西，但至少他们的价格似乎也比较合理。建筑服务说明看起来很扎实，尽管还会增加一些项目。

... Aktiv Massivhaus Plus 地区性的混凝土房屋供应商以交付手工扎实的作品闻名。但他们是否真的比常见的预制房屋供应商质量更高呢？我怎么知道？！建筑服务说明看起来符合合理的标准，除此之外基本上什么都有可能。我们也针对我们的需求，作为符合KfW 55标准的能源加分房进行了报价计算。价格与Schwörerhaus大致相当，但这是一个半独立式住宅，适合一个真正优越地段的实际地块设计。因此如果服务合适，我们也会接受“半独立式住宅”的妥协。不过让我有点烦的是经纪人的“挤压”。我明白他想卖/必须卖，但他说另一半已经卖出，只等第二半卖出后才开工，这让我不太认同。难道提前建造第一半边不成问题吗？而且临近冬季，事情也不会有太大进展，我也不需要现在就作出迅速决定…… 我们目前感觉还没有准备好（=自我了解不足），不想（现在）就动工，我们得太依赖他们的方案。 我们也有些怀疑，是否这里提供并安装了完美匹配的技术，因为这个供应商在“节能建筑”领域似乎经验不算最丰富。相比之下，像Kampa会协助申请各种资助并进行讲解，而这儿只是让你自己去办理。作为外行，这不仅增加了工作量，还可能漏掉一些东西。顺便说一句，作为空气-水热泵，他们向我们推荐了带有集成通风系统的Stiebel Eltron LWZ 303i，较燃气供暖/太阳能系统多14732欧元的价格，但我们目前很难判断这好坏，或许有人对这个品牌更了解？

但问题是，我们是否应该找一个独立的能源和建筑顾问来协助我们的项目？！ 但我们也不太清楚对这类顾问应有什么要求，或如何选人——毕竟谁都能称自己是能源顾问。

我们现在还有一些公司放在心里（Hanse Haus、Bien-Zenker、Weberhaus、Fingerhaus、Ambiente Massivhaus 和 [B]Dennert Massivhaus），[/B]我们在 Hanse Haus、Bien-Zenker、Fingerhaus 以及其他一些公司已经预约了，但我们也可能数年都在咨询和比较，没迈出一步。正如所说，我们最需要的是一家公平透明，懂得高效建筑并注重标准配置的供应商。也许这些公司能被某种方式分类或筛选，因为我们迟早得缩小范围，做出决定。那时，成本细目和配置问题可以更详细地讨论。

配置和特殊需求

最后简单说一下我们除上述条件外，若要让他们报价时需要额外说明的配置和特殊需求。需要什么，不太必要的是什么，什么可行，尤其重要的是：我们漏了什么？

- 平面图可调整尺寸，承重墙高度和屋顶斜度可变
- 电动卷帘
- 加密的智能家居方案，用以控制卷帘/暖气，接着的问题是：电缆线路用KNX总线系统还是无线？哪个更合理？而且现在新型暖气系统和卷帘是不是本身就能智能控制？
- 主卫两个洗手盆
- 无障碍淋浴间
- 转角浴缸
- 通过推拉门半开放式厨房
- 花园及厕所用水的蓄水池。关于这一点，我们也听过不同意见，到底有无意义，或者由于过滤系统复杂和维护繁琐而不划算？

正如所说，我们还处于比较早期阶段，但面对这么多信息，作为外行需要去了解和弄明白的东西堆积如山。某些方面，或许稍许天真（或者说信任）其实有助于进展。即使是最好的也避不开麻烦，但我们想尽量降低风险。

期待许多有用的回复！

谢谢，祝好！ Manu1986

有没有想过——如果你们有了一个地块（你们的房子就依赖于地块）——去找建筑师？凭借他的设计和你们的配置需求，你们可以委托一个HU。否则，几乎无所谓你们委托哪家房屋建筑公司。每家公司都能建造一个合理的房子——但你们也必须在每一家做出妥协。

你好，
如果想建 KfW 55，确实有更多需要注意的地方。但基本上听起来你们很不确定。也许你们应该停止跑去每个供应商那里听他们的胡扯。
如果我从头再来，我会完全反过来做。首先我会选好我的土地。没有土地这没有意义。
有了土地，我会找一个建筑师，规划我的平面图。最好是完全没有开发商参与。因为我是个爱动脑筋的人，我已经自己完成了梦想的平面图，但“第一次”我只会写下房间和各自的平方米数以及可能的要求。然后让人帮我设计。
现在我会考虑，想在里面放些什么东西。所有的东西。从水龙头、窗户、地板种类、墙壁到插座制造商——所有东西。我这里不仅指数量，还有品牌、制造商、颜色——所有小玩意儿。如果有什么我真正无所谓的（我想不到有什么），我就用供应商的标准版。否则我会把我想要的版本和供应商的版本进行比较。
这样你们就能感觉哪个供应商适合你们。如果你们在找装饰的小清单，我想这清单这里应该已经发过几次了。否则我也可以再找找看我那里的清单。
供暖问题是个特殊的事情。找你们地区有好口碑的三家供暖安装工。让他们给你们建议。选一家，并且最好跟他们一起建。当事情变复杂时，好的本地供应商总是优先选择。
那么，祝一切顺利，顺便把平面图发上来吧。

嗯，我认为看看不同的建筑公司是正确的——无论是通过目录、样板房还是直接联系。不过，不一定一开始就要对某个特定的房子进行详尽的设计和定价。收集印象，剔除那些让你们感觉不好的建筑公司。没人想被逼到绝境，一个好的直觉比预付5000欧元更有价值。盖房子不像比较新的电价那样可以用表格来对比。感觉也很重要，做决定时也要做出妥协。可能你们在找地的时候会遇到开发商……那决策可能会被替你们做出。我也不会过于执着于这个或那个设计。一年后会有其他种类和款式的超棒瓷砖或浴缸。暖气技术方面也要有好的感觉：最新的技术如果让人不舒服，又有什么用呢？！问候 Yvonne P.s. 也去看看附近一些小建筑公司吧

这样的列表总是会引来各方大量的异议，因为它们当然永远不会是完整的，每栋房子也都不同。因此，这里是我们大多数费用因素的列表。如果你们对这些东西知道自己想要什么，那么你们很可能已经拼凑出一栋房子。当然，也可以安装更多的技术设备，并让人给屋顶装一个风向标。但这就得各人自己琢磨了。许多东西也会被省掉，仅仅是因为你们的地区可能基础设施更完善。我上次只是作为最后的成本问题，简单提到所有的费用。有些开发商会承担某些费用，并将这些费用算入房价中。不能保证完整。

土地
房屋土方工程
渗透
蓄水池
污水处理装置
地基板，地下室（防水层，厚度，当地特殊情况）
砌体，砖石（保温功能，隔音功能，厚度）
天花板：高度，隔音
屋架
屋顶覆盖
屋顶上的能源设备
烟囱
避雷针
窗户包括安全装置
电动卷帘
电气设备：插座，开关，电话、电视、互联网等连接装置，每个房间一套
建筑用电箱
瓷砖
卫生设施：浴缸，厕所，洗手盆，水龙头，淋浴等所有湿区
无障碍淋浴
毛巾加热器
门包括门把手组件
推拉门
入户门
地板（复合地板，地毯，实木板，镶木地板等）
地板采暖
暖气
深孔钻探（如有必要）
通风与换气
抹灰
楼梯
室外楼梯
油漆，墙面颜色，壁纸
门廊顶棚
壁炉
碎石排水沟
水井
户外设施
停车位，车道
露台和道路

纯粹的费用问题：
建房申请
结构计算，节能条例
测量
建筑许可
地质勘察报告
自来水接入
煤气接入
电力接入
污水接入

伊冯娜说得对——直觉也非常重要。能否与某人相处融洽？是否彼此理解并朝着同一个方向思考？开发商是否会具体帮助我完成项目，还是只是想卖普通货，卖完就消失？附近有人和他合作过，满意吗？
我们事实上选择了最贵的报价，仅仅是因为化学反应立刻达成一致，开发商也和我们解决了复杂的基础设施问题，还有熟人推荐这家公司。

在样板选择时，许多购房者会被吓到，因为费用很容易一口气上涨2万到3万欧元。因此，我很高兴一开始就做了比较准确的清单。我觉得，供应商在电气、瓷砖、楼梯和卫生设备的配置上计算得特别紧。油漆工作也不应被低估，因此常常被直接剔除或作为自助工程来申报。好在有人有两周假期来油漆，还有许多亲戚朋友帮忙。否则，这也是一笔不小的开销。

大家好，

我们目前正处于自建房的规划阶段，已经浏览了很多开发商和网络平台上的信息。或许信息太多了，因为现在越来越多新问题出现，找到的答案往往不一致，这让我们这些建筑外行人感到更加困惑，但当然我们想要了解得很清楚。

因此，我们现在尝试通过论坛进行直接沟通和提问。也许有人能用他们的建议（而非主观体验）帮助我们的具体建房计划。

框架条件

首先是框架条件及我们的期望：

- 预算：35万欧元用于房屋（不含土地）
- 大约150平方米，分布在两层（在巴伐利亚）
- 带地下室
- 交钥匙工程（墙面和地面工作可以自理）
- 椭圆屋顶
- 正能量房屋，至少达到Kfw55标准（相应隔热建筑外壳，风冷热泵，中央通风系统，带储能的光伏系统，水循环地暖）
- 车库可选，作为直接附属建筑且有独立门

我们还没有土地，正在与寻找合适开发商同步进行。后者给我们带来了第一个难题。关于建筑方式（砖混房与预制房）和开发商（差评/贵/配置单薄与一切优质）的说法太多且各异，导致我们可能根本不该建房…

总体来说我们对两种建筑方式都开放，但倾向于砖混房。交钥匙预制房的报价范围和咨询渠道（样板房展览）似乎更广泛且呈现更好。在这方面对我们而言一个不无关紧要的问题是：通过砖混结构，在未来多年有更高的转售价值的可能性，或者更有保障让子女能够继续居住（假设）这一点，对我来说到底有多重要？

寻找开发商

我们最终尝试通过与许多建筑顾问的对话来形成自己的判断，但作为外行，很难辨别承诺是真正独特和合理还是仅仅是销售技巧。什么样的光伏组件才算好，整体性能何为足够？储能技术需具备哪些要求？哪些砖瓦是标准却被吹嘘为独特？等等等……我们真的需要阅读更多帖子和收集信息。一份列出所有项目并加以比较的Excel表格可能会很有帮助……

同时，我们正在比对各类施工说明，并请其出具具体但非约束性的报价。前者令我们能大致了解包含什么，但涉及样板选配和较高配置时，难以推断（从而难以推断最终价格）。在这点上我们达成一致：预算虽有限，但我们只想建一次房，不在关键时刻节省，也不想签约后被“隐藏”费用不断追赶。虽有预留缓冲，但这会让我们烦心，因此我们寻找一位透明的开发商，能够从根本上包含优质材料和安装。由于这是主观的，后面我会详细说明我们的需求。

提出的报价也难以比较。有些销售员似乎擅长省略或减项，称某些东西不需要，或者客户自己没提及，仅为了先抛出较低价格。

如前所述，我们也看了许多杂志上的测试报告，但仍觉得几乎每家公司都在某类别获得“良好”评价，以此为荣。不管怎样，这些评价看起来都不甚有参考价值，显得比较普通。

咨询会印象

… Kampa

他们系列产品符合Kfw40和正能量房屋标准，因此我希望他们在节能建筑工艺上有深厚造诣，安装的技术/型号相互协调且适用于目标房屋。房价我们觉得有点高，但强调标准配置已经很高端（电动百叶窗、智能家居技术、无障碍淋浴……）。此外，厨房、地板和墙面装饰也包含在内，但这些也可选去除。

… Schwörerhaus

从可能性来看，Schwörerhaus听起来相当有潜力。顾问也给人专业且亲切的印象。但：他们更多在向我们推销价格而非质量，并推荐了111套促销房之一。这些房型被剔除多项内容，卖点一一说明，但看起来隐藏费用很可能会再出现。

此外，我对他们极力推荐的采暖技术有些怀疑。那是Schwörerhaus的直通风采暖系统，一种带整合空气-空气热泵和各房间PTC系统的控温通风装置，用以代替如地暖的采暖方式。生活热水需另接生活热水热泵，要实现正能量房屋还需配合光伏和（Knut）储能系统，用于发电和使用。在他看来，这种系统比传统使用空气源或地热水热泵供应生活和采暖用水更便宜更高效。他还对5000欧元的地热水换热器进行了推荐，但我无法想象它是否划算？

总结：Schwörerhaus的可能性听起来不错，但似乎更想通过低价吸引买家。要升级到更高端配置，需要在选配阶段特别关注，这将推高价格。但要顾客自行留意这些细节。