Airea
2019-01-24 17:13:48
- #1
你好，
我们已经拿到了房屋贷款的几个报价，但尽管计算和权衡了很多次，仍然不确定该如何融资。我希望这里能得到一些提示，或者一些我们可能还没考虑到的观点，帮助我们的决定朝某个方向倾斜。
我和我的伴侣都是自由职业者，她的工作（物理治疗师）因为我们双方的小孩（幼儿园年龄）目前减少了工作量，我则已经做了十年的自由职业工程师。过去几年的月净收入一直略高于5000欧元。她最早大约一年后才能重新显著贡献收入。建房补贴估计不适用，因为我们在需要计算的某些年份收入稍微超过了限额。
我们计划在北莱茵-威斯特法伦购买一处价值约420,000欧元的几乎全新的现有房产（包含房产转让税和公证费，不含中介费，根据建筑评估师的说法未来几年不需要投入维修）。我们可以投入约110,000欧元的自有资金，使贷款额度低于80%。因此需要贷款约310,000欧元。若想将贷款比例降至75%以下以获得更低的利率，我们需要动用剩余的财务缓冲资金，虽然可能，但可能不太明智。
我们现在有多家金融中介提供的多份报价，这些报价在考虑我们的条件后都被认为是可行的。根据我们的情况，当前大约1500欧元的月还款额是完全可行的。将来伴侣重新工作以及托儿费用取消后，财务会更宽松。
所谓最优惠的报价总是来自DSL银行。其中一款是20年期全额固定利率，利率1.78%，月还款1526欧元，但不允许提前还款。总利息支付略高于59,000欧元。
下一个最好的报价是20年非全额固定利率，允许提前还款和调整还款额，但利率已超过2%，因此不太吸引人。
15年固定利率时，DSL银行提供1.73%的利率，月还款1480欧元，或1.72%利率，月还款1348欧元。每年可免费调整还款额最多3次，但只允许调高，不允许降低。每年最多五个百分点的提前还款额度。
还有Ing-Diba，利率1.75%，月还款约1500欧元。允许免费调整还款额2次（在1%至10%之间），每年最多5%的提前还款。
人民银行和储蓄银行的报价明显高于2%，所以很可能会选择通过中介的某家直销银行。
相比DSL银行20年全额固定利率，Ing-Diba15年固定利率其实价格偏高。另一方面，大家对DSL银行的评价大多负面，尤其是涉及到分期发放贷款的建房贷款。
不过我的直觉更倾向于Ing-Diba。毕竟未来难以预测，若出现困境，调整还款额降低负担的选项是很重要的；如果情况好转，还有提前还款来减少利息负担的可能。若没有提前还款且按固定还款还款，15年后剩余贷款大约97,000欧元，若按全额固定还款额度则会更低。大约三年后我们还会有一个储蓄建房账户，届时约20,000欧元的积蓄会有回溯利息，可用于提前还款。如果能多用些提前还款，还能进一步压缩剩余贷款。然后，比如15年后通过续贷再贷款50,000欧元，即使利率上升，也不会对我们造成致命影响。最坏的情况是最终可能比全额固定利率更贵。
你们怎么看：是选看似更安全的全额固定利率，但无备用选项在困难时期降低还款额，反而在情况良好时可以投资剩余资金？还是赌我们未来15年都能正常还款，甚至有机会获得更低利率？
我们已经拿到了房屋贷款的几个报价，但尽管计算和权衡了很多次，仍然不确定该如何融资。我希望这里能得到一些提示，或者一些我们可能还没考虑到的观点，帮助我们的决定朝某个方向倾斜。
我和我的伴侣都是自由职业者，她的工作（物理治疗师）因为我们双方的小孩（幼儿园年龄）目前减少了工作量，我则已经做了十年的自由职业工程师。过去几年的月净收入一直略高于5000欧元。她最早大约一年后才能重新显著贡献收入。建房补贴估计不适用，因为我们在需要计算的某些年份收入稍微超过了限额。
我们计划在北莱茵-威斯特法伦购买一处价值约420,000欧元的几乎全新的现有房产（包含房产转让税和公证费，不含中介费，根据建筑评估师的说法未来几年不需要投入维修）。我们可以投入约110,000欧元的自有资金，使贷款额度低于80%。因此需要贷款约310,000欧元。若想将贷款比例降至75%以下以获得更低的利率，我们需要动用剩余的财务缓冲资金，虽然可能，但可能不太明智。
我们现在有多家金融中介提供的多份报价，这些报价在考虑我们的条件后都被认为是可行的。根据我们的情况，当前大约1500欧元的月还款额是完全可行的。将来伴侣重新工作以及托儿费用取消后，财务会更宽松。
所谓最优惠的报价总是来自DSL银行。其中一款是20年期全额固定利率，利率1.78%，月还款1526欧元，但不允许提前还款。总利息支付略高于59,000欧元。
下一个最好的报价是20年非全额固定利率，允许提前还款和调整还款额，但利率已超过2%，因此不太吸引人。
15年固定利率时，DSL银行提供1.73%的利率，月还款1480欧元，或1.72%利率，月还款1348欧元。每年可免费调整还款额最多3次，但只允许调高，不允许降低。每年最多五个百分点的提前还款额度。
还有Ing-Diba，利率1.75%，月还款约1500欧元。允许免费调整还款额2次（在1%至10%之间），每年最多5%的提前还款。
人民银行和储蓄银行的报价明显高于2%，所以很可能会选择通过中介的某家直销银行。
相比DSL银行20年全额固定利率，Ing-Diba15年固定利率其实价格偏高。另一方面，大家对DSL银行的评价大多负面，尤其是涉及到分期发放贷款的建房贷款。
不过我的直觉更倾向于Ing-Diba。毕竟未来难以预测，若出现困境，调整还款额降低负担的选项是很重要的；如果情况好转，还有提前还款来减少利息负担的可能。若没有提前还款且按固定还款还款，15年后剩余贷款大约97,000欧元，若按全额固定还款额度则会更低。大约三年后我们还会有一个储蓄建房账户，届时约20,000欧元的积蓄会有回溯利息，可用于提前还款。如果能多用些提前还款，还能进一步压缩剩余贷款。然后，比如15年后通过续贷再贷款50,000欧元，即使利率上升，也不会对我们造成致命影响。最坏的情况是最终可能比全额固定利率更贵。
你们怎么看：是选看似更安全的全额固定利率，但无备用选项在困难时期降低还款额，反而在情况良好时可以投资剩余资金？还是赌我们未来15年都能正常还款，甚至有机会获得更低利率？