Kaufpreisermittlung teilmodernisiertes Haus aus 1972

[Biene32]

Hallo zusammen, stiller Mitleser und neu hier im Forum. Wir beschäftigen uns schon länger mit dem Thema Hauskauf. Vorweg sei auch gesagt, dass wir das Objekt vor Kauf noch mit einem befreundeten Architekten anschauen werden.

Folgende relevanten Daten zum Objekt:

• Doppelhaushälfte, Baujahr 1972, 103 qm auf EG, OG und DG (zzgl. Keller)
• Haus wurde in den letzten Jahren fortwährend modernisiert und renoviert. Die jetzigen Besitzer wohnen hier seit 2018.
• 2009 2-fach Kunststofffenster in EG, OG, DG
• 2011 Gas-Heizung mit Warmwasser-Solarthermie
• 2012 Bad & Gäste-WC
• 2015 Dachfirst
• 2016 Wasserleitungen UG bis DG
• 2018 Wanddurchbrüche, Elektrik, Innenausbau, Heizkörper, Küche, Treppengeländer
• 2019 2-fach Kunststofffenster Keller
• 2023 Komplettabdichtung Balkon

Das Haus und das Grundstück sind in einem (augenscheinlich) sehr guten Zustand. Garten, Außenbereiche und Einfahrt wurden ebenfalls in den letzten Jahren komplett neu gemacht.

Uns gefällt das Haus und die Lage (innenstadtnah) sehr gut, zumal man direkt ohne große Arbeiten einziehen kann. Grundstück (187qm) und Wohnfläche sind etwas kleiner, leider ist hier in Süddeutschland das Kaufen/Bauen nicht einfach. Mehr können wir uns derzeit einfach nicht leisten. Wir hoffen, dass wir später durch Gauben das DG noch etwas erweitern können. Oder es wird ein Zwischenhaus (Grüße an 11ant). Derzeit wohnen wir noch auf 82qm mit 2 Kleinkindern, und eine entsprechend große Wohnung würde uns auch um die 1.800-2.000 EUR im Monat kosten. Ein weiterer Umzug in eine Mietwohnung kommt für uns deshalb nicht in Frage.

Nun zu meinen Fragen und Bedenken:

Dach

• ist von Innen gedämmt, Zustand (im Spitzboden) sah gut aus. Auf der Dampfbremse wurden bündig Holzplatten verschraubt.
• Eindeckung ist noch von 1972. Das wird also definitiv in den nächsten 5-15 Jahren kommen (+PV-Pflicht). Bestenfalls würde ich mit dem Dach dann auch die o.g. Gauben einbauen lassen. Allein Dach+PV rechne ich mit 40-50k, mit Gauben wahrscheinlich Richtung 80k+

Heizung

• ist nun auch schon 14 Jahre alt. Laut Internet halten Gasheizungen auch nicht ewig, also auch hier je nach Glück/Pech in den nächsten 5-10 Jahren Handlungsbedarf.
• Wenn WP, dann müsste man ja über WDVS und FBH nachdenken, oder nicht? Hier rechne ich, je nach Umfang mit 30-80k (+Kellerdämmung?)

Balkon

• Der große Balkon (siehe Bild) bereitet mir ebenfalls Kopfzerbrechen. Riesige Wärmebrücke. Anscheinend gibt es momentan wohl keine Probleme, er wurde auch komplett neu abgedichtet. Aber spätestens mit Heizungstausch/Dämmung müsste man sich damit auseinandersetzen, oder nicht?

Nun zu meinem größten Knackpunt, der Preis: das Haus wird uns für 570.000 EUR angeboten. Grundstückspreis liegt bei etwa 135.000 EUR , also Substanzwert 435.000 EUR (4.223 EUR/qm). Das kommt mir, in Anbetracht der noch offenen Punkte und trotz der getätigten Renovierungen (inkl. Außenanlage), als sehr hoch vor. Für einen zukunftsfähigen energetischen Standard müsste man hier locker nochmals 100.000 – 150.000 EUR versenken, oder seht ihr das anders? Dann würde man bei einem Substanzwert von über 5.000 EUR/qm liegen. Das ist selbst für die Gegend hier sehr hoch.

Sofern ich hier Punkte nicht aufgeführt habe oder hier noch weitere „kritische Punkte“ seht, dann gerne her damit. Meine Recherche kann natürlich nicht die jahrelange Praxiserfahrung manch anderer hier ersetzen. Ansonsten bin ich froh über jegliche Meinung und Hilfestellung.

 

[nordanney]

1. Der "richtige" Verkehrswert = Kaufpreis ist der Wert, den jemand für das Haus bezahlt. Egal, wie Du rechnest

2. Deine Vorgehensweise für die qm-Preis Rückrechnung ist sachlich falsch
KP abzgl. Grundstück = 435k (Grundstück so günstig, wenn die Mieten so hoch sind? Was kosten Baugrundstücke bei Euch ansonsten - bitte nicht auf den Bodenrichtwert abstellen, sondern auf echte aktuelle Kaufpreise)
Davon ziehst Du noch die Kosten für einen Keller ab. Vielleicht 50-70k je nach Bauweise und Ausstattung. Übliche Baunebenkosten ziehst Du auch ab - vielleicht 30-50k. Die Außenanlagen auch noch (also Garten, Terrasse, gepflastert vor dem Haus) und ggf. eine Garage. Ohne Garage auch gerne 20-40k
Am Ende bleiben +/- 300k für den Substanzwert des Hauses/der Wohnfläche über (ggf. noch 20k für eine Garage abziehen, falls vorhanden - ist auf dem Bild nicht klar, ob die Garage dazu gehört.
Somit hast Du rd. 3k/qm Wohnfläche. Falls ich mit dem Grundstück richtig liege, dann noch eher deutlich drunter. Musst für Dich selber mal rechnen, da nur Du mehr zum Objekt sagen kannst und es kennst.

ABER: Das sind bereits Preise, die in der Nähe von Neubaukosten liegen. Insofern wäre der Kaufpreis für das Haus überhöht.
ABER zum zweiten: Wenn es keine Alternativhäuser zu diesem Preis gibt, dann ist es eben so, dass der aufgerufene Preis marktgerecht ist, weil die Alternativmöglichkeit Neubau bei Euch in der Lage nicht zur Verfügung steht.

P.S. Für eine WP braucht es kein WDVS

 

[Biene32]

1. Der "richtige" Verkehrswert = Kaufpreis ist der Wert, den jemand für das Haus bezahlt. Egal, wie Du rechnest

2. Deine Vorgehensweise für die qm-Preis Rückrechnung ist sachlich falsch
KP abzgl. Grundstück = 435k (Grundstück so günstig, wenn die Mieten so hoch sind? Was kosten Baugrundstücke bei Euch ansonsten - bitte nicht auf den Bodenrichtwert abstellen, sondern auf echte aktuelle Kaufpreise)
Davon ziehst Du noch die Kosten für einen Keller ab. Vielleicht 50-70k je nach Bauweise und Ausstattung. Übliche Baunebenkosten ziehst Du auch ab - vielleicht 30-50k. Die Außenanlagen auch noch (also Garten, Terrasse, gepflastert vor dem Haus) und ggf. eine Garage. Ohne Garage auch gerne 20-40k
Am Ende bleiben +/- 300k für den Substanzwert des Hauses/der Wohnfläche über (ggf. noch 20k für eine Garage abziehen, falls vorhanden - ist auf dem Bild nicht klar, ob die Garage dazu gehört.
Somit hast Du rd. 3k/qm Wohnfläche. Falls ich mit dem Grundstück richtig liege, dann noch eher deutlich drunter. Musst für Dich selber mal rechnen, da nur Du mehr zum Objekt sagen kannst und es kennst.

ABER: Das sind bereits Preise, die in der Nähe von Neubaukosten liegen. Insofern wäre der Kaufpreis für das Haus überhöht.
ABER zum zweiten: Wenn es keine Alternativhäuser zu diesem Preis gibt, dann ist es eben so, dass der aufgerufene Preis marktgerecht ist, weil die Alternativmöglichkeit Neubau bei Euch in der Lage nicht zur Verfügung steht.

P.S. Für eine WP braucht es kein WDVS

Das ging ja schnell, danke!

Zu 1: das ist mir natürlich klar. Wir haben aber schon einige Häuser angeguckt (alle ähnlich, auch mit Keller, Garage etc), und selbst wenn man bei diesen Häusern eine Kernsanierung ansetzen würde (ich rechne grob mit 2.500 €/qm), würde ich bei diesen Häusern abzgl. Grundstückswert (deutlich) drunter liegen (auf den qm gerechnet). Diese Häuser wurden uns nach Besichtigung oft unter dem inserierten Preis nochmal angeboten, da sie wohl nicht weggehen.

zu 2: Grundstücke gibt es hier nicht viele. Die, die inseriert sind (um die 8-10), sind alle um den Bodenrichtwert inseriert. Ob und zu welchem Preis diese verkauft werden kann ich nicht sagen: Die, die etwas drüber liegen, sind aber schon seit Monaten inseriert und gehen wohl nicht weg. Denke also das der Bodenrichtwert (hier 720€/qm) ein fairer Wert ist. Ich verstehe aber deinen Punkt und würde behaupten, dass man Grundstück aufgrund der Lage (5 Min zur Innenstadt) wahrscheinlich auch etwas (10-15%?) teurer verkaufen könnte. Wobei ich mir Vorstellen kann das die geringe Größe den Aufschlag auch wieder reduzieren würde.

Garage gehört auch dazu.

 

[Yosan]

Für eine WP braucht es auch keine Fußbodenheizung. Geht auch mit Heizkörpern gut, wenn eben alles passend zueinander ausgelegt wird.

 

[Joedreck]

Beim Dach kommt es auf den Zustand an und nicht rein auf das Alter.
Wie bereits beschrieben, bekommt man das Haus auch ohne FBH und WDVS Wärmepumpenfähig.
Den Balkon kann man evtl auch dämmen. Muss man sich anschauen.
Wenn ihr nicht unbedingt ganz dolle ein Haus braucht, dann ein Angebot machen, welches für euch "fair" ist, bzw. was ihr bereit seid zu zahlen.
Das Thema kaufen und selbst sanieren kann finanziell interessant sein, sofern ihr die Typen dafür seid.
Neubau ebenso, sofern es für euch leistbar ist.

 

[Biene32]

Für eine WP braucht es auch keine Fußbodenheizung. Geht auch mit Heizkörpern gut, wenn eben alles passend zueinander ausgelegt wird.

Danke, man liest da so viel im Internet und Foren, dass man am Ende meist garnicht mehr weiß, was dann tatsächlich Realität ist bzw. trotzdem möglich ist.