शैतान विवरणों में छिपा होता है - भाग 1

प्रिय भवन स्वामी और जो बनने की इच्छा रखते हैं,

मैं एक उपयोगकर्ता के प्रश्न को अवसर मानते हुए, अनुबंध निर्माण में बारीकियों - बल्कि संभावित जटिलताओं - की ओर ध्यान आकर्षित करना चाहता हूँ। विशिष्ट मामले में भवन स्वामियों को योजना में सूचित किया गया कि बेसमेंट का तैयार फर्श कम से कम 35 सेमी जमीन की सतह से ऊपर होना चाहिए, ताकि नमी के प्रभाव से संभावित निर्माण क्षति से बचा जा सके। परिणामस्वरूप उपयोगकर्ताओं को वास्तव में न चाही गई सीढ़ियाँ घर तक स्वीकार करनी पड़ सकती हैं या ऐसे अतिरिक्त खर्च उठाने होंगे जो अनुबंध में प्रारंभ में तय नहीं थे जैसे कि अटीकरण।

यह योजना या निर्माण चरण में आश्चर्यों की एक "क्लासिक" स्थिति है। सामान्यतः निर्माण अनुबंध एक पूर्ण निर्माण कंपनी - जिसे आगे केवल GU कहा गया है - के साथ योजना से पहले हस्ताक्षरित होता है, इसलिए घर की ऊँचाई निर्धारण स्पष्ट नहीं होता। अनुबंध में GU अपनी शर्तें वर्णित करता है, जिन पर अनुबंध मूल्य आधारित होता है। ऊँचाई निर्धारण का विषय आमतौर पर संक्षेप में इस प्रकार उल्लेखित होता है कि तैयार फर्श मान लें 30 सेमी जमीन से ऊपर होगा। यह तार्किक लगता है, हमें पता है कि यह अच्छा है कि पानी घर से दूर बहे। कभी-कभी कुछ भवन स्वामी इसे बाग़ के साथ एक समतल संक्रमण बनाने के लिए बाहरी क्षेत्र की व्यवस्था से संतुलित करने की सोचते हैं।

प्रारंभ में वर्णित मामले के संभावित परिणाम हो सकते हैं:
- उपयोगकर्ता वास्तव में न चाही गई घर तक सीढ़ियाँ स्वीकार कर लेते हैं
- अतिरिक्त खर्च (परिशिष्ट) उत्पन्न होते हैं जो अनुबंध में निर्दिष्ट नहीं थे जैसे अटीकरण
- भवन स्वामी निर्माण के बाद जमीन को इतना भर देते हैं कि GU द्वारा बताई गई ऊँचाई फ़र्क़ की शर्त पूरी नहीं होती - यदि तब नमी क्षति होती है, तो भवन स्वामी जिम्मेदार होंगे।
इनमें से कोई भी परिणाम संतोषजनक नहीं है, भले ही GU पर अपर्याप्त जानकारी देने का आरोप लगाया जा सकता है, लेकिन कानूनी तौर पर GU सुरक्षित पक्ष पर है।

ऊपर वर्णित उदाहरण कई ऐसी जालसाज़ियों में से एक है जो भवन अनुबंधों और उनके निर्माण विवरणों की सरल लगने वाली अभिव्यक्तियों में छिपी होती हैं। मुद्रित छोटे अक्षरों से भी अधिक कठिन होता है वह जो मुद्रित नहीं होता।

कृपया इसे माफ़ करें कि मैं एक पेशेवर निर्माण पर्यवेक्षक के रूप में अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले बाहरी तकनीकी सलाह लेने की सलाह देता हूँ। खर्च और परेशानी में सबसे बड़ा बचाव अनुबंध से पहले के चरण में ही संभव है।

हैलो baucoach,

कृपया मुझे माफ करें कि मैं एक पेशेवर निर्माण मार्गदर्शक के रूप में अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले बाहरी तकनीकी सलाह की वकालत करता हूँ। सबसे बड़ा खर्च और परेशानियों को बचाने की संभावना वास्तव में अनुबंध से पहले के चरण में होती है।

मैं इसे केवल हस्ताक्षर/पुष्टि कर सकता हूँ!

दुर्भाग्यवश "सुई की नोक से ऊँट काटना" आसान है, क्योंकि मेरी अनुभव के अनुसार इसे बिल्कुल काले और सफेद या बुरे BU/GU/BT और गरीब निर्माणकर्ता में नहीं बाँटा जा सकता। कई निर्माणकर्ताओं के लिए यह समझना कठिन है कि उनकी निर्माण दस्तावेजों की जांच/मूल्यांकन उन्हें वास्तविक पैसे और परेशानी से बचाता है - बाहरी निर्माण मार्गदर्शन गतिविधियों की बात तो अलग है। जो संसाधन उन्हें एक या दोनों उपायों में निवेश करना पड़ता है, वह उनकी अपनी क्षमताओं पर विश्वास के खिलाफ है। अधिकांश निर्णयों में किनारे की सबसे छोटी संख्या के आधार पर BU/GU/BT की ओर निर्णय लेने का उल्लेख मात्र किया जाता है।

मैं 14 दिन पहले राइनलैंड में एक प्रदर्शनी में अतिथि था, मेरे मेज़बान के बगल में Verbraucherzentrale NRW का स्टैंड था। हमेशा की तरह प्रदर्शनी में खाली समय होते हैं और मैंने उन खाली समय का इस्तेमाल स्थानीय Verbraucherzentrale प्रतिनिधि और एक Oberinnungsmeister के साथ अपने संपर्क बनाए रखने के लिए किया। चर्चा के विषयों में गलत तरीके से प्रस्तुत ऊर्जा बचत विनियमन प्रमाणपत्र और निर्माणकर्ताओं द्वारा हस्ताक्षरित BB तथा निर्माण प्रक्रिया में वास्तविक निष्पादन/कार्यान्वयन के बीच के अंतर थे। मैं आश्चर्यचकित था जब मैंने पाया कि कुछ "चालाकियाँ" अब उन प्रदाताओं द्वारा भी इस्तेमाल की जा रही हैं जिन्हें मैं अब तक विश्वसनीय मानता था। यदि मुझे, इस पेशे में "पुराने जानकार" को भी यह देख कर हैरानी होती है - तो एक आम आदमी बिना पेशेवर सहायता के इन जालों को कैसे पहचान सकेगा?

मेरी वर्तमान आशा न्यायालयों या न्यायाधीशों पर टिकी है; हाल ही में प्रदाताओं के खिलाफ फैसलों की संख्या बढ़ रही है। एक तरफ, ताकि निर्माणकर्ता मनमाने ढंग से राशि कम न कर सकें और दूसरी ओर, उन्हें अपनी सहयोगिता की जिम्मेदारी बेहतर निभानी पड़े। आने वाले साल केवल नवीनीकृत ऊर्जा/नए निर्माण सामग्री के क्षेत्र में ही नहीं, बल्कि निर्माणकर्ता के सोच में भी बदलाव के लिए दिलचस्प हो सकते हैं।

शुभकामनाएँ

जब मुझसे कार्य अनुबंध प्रस्तुत किया जाता है.,.......मैं किससे संपर्क कर सकता हूँ ताकि निर्माण विवरण और अनुबंध को शीघ्रता से जांचा जा सके। मैं उसकी योग्यता कैसे पहचान सकता हूँ। क्या मौन सहमति की जा सकती है? मैं बस इतना कहूँगा: छोटी शहर,...हर कोई हर किसी को जानता है।

नमस्ते,

जब वर्क कॉन्ट्रैक्ट प्रस्तुत किया जाता है,.......किससे संपर्क किया जा सकता है ताकि निर्माण विवरण और कॉन्ट्रैक्ट को त्वरित रूप से जाँचा जा सके। उसकी क्षमता को कैसे पहचाना जा सकता है। क्या चुप्पी बनी रह सकती है? मैं बस इतना कहता हूँ: छोटा शहर,...हर कोई हर किसी को जानता है।

किसी का भी इरादा आपके डेटा को बेचने का नहीं है; कम से कम कोई भी जो गंभीरता से काम करता हो ऐसा नहीं करेगा!

आप अपने भरोसेमंद कोई भी वकील जो निर्माण कानून में विशेषज्ञता रखता हो, उपभोक्ता केंद्र, स्वतंत्र विशेषज्ञ या हमारी जैसी निर्माण सलाह सेवाओं को नियुक्त कर सकते हैं। हमेशा यह महत्वपूर्ण होता है कि दस्तावेज़ों को पूरी तरह से देखा जाए और जो व्यक्ति दस्तावेज़ों की जाँच करता है उसके पास निर्माण का पर्याप्त अनुभव हो। अंत में आप जो भी चुनें, यह पैसा हमेशा अच्छी तरह निवेश किया गया होता है!

सादर शुभकामनाएं

नमस्ते Baumensch,

एक निर्माण अनुबंध या एक निर्माण और सेवा वर्णन साथ ही अन्य निर्माण सेवाओं के लिए प्रस्तावों का बाहरी रूप से जांच कराना चाहिए - अर्थात् किसी ऐसे व्यक्ति से जिसे प्रदाता के साथ किसी भी आर्थिक संबंध में न हो। स्वाभाविक रूप से विशेषज्ञता का प्रमाण भी मौजूद होना चाहिए। विशेषज्ञता का प्रमाण उदाहरण के लिए कोई उपयुक्त योग्यता हो सकती है, जैसे उच्च निर्माण में अनुभव वाला सिविल इंजीनियर, आर्किटेक्ट आदि। यह महत्वपूर्ण है कि कानूनी सलाह और तकनीकी/विशेषज्ञ सलाह के बीच अंतर समझा जाए - कानूनी सलाह केवल वकीलों के क्षेत्र में आती है जबकि यहाँ तकनीकी/विशेषज्ञ सलाह की बात हो रही है। बेशक योग्यता अकेले अच्छी सलाह का कोई गारंटी नहीं है।

हम जो समस्या बता रहे हैं, वह केवल तकनीकी निर्माण क्षेत्र की नहीं है, जैसा कुछ "Baufuchs" पेश कर सकते हैं, बल्कि यह विशेष रूप से अनुबंध निर्माण की बारीकियों को समझने का मामला है - यहाँ अनुबंध दस्तावेज पढ़ने और उनका मूल्यांकन करने का अनुभव आवश्यक है।

यदि अनुबंध दस्तावेजों की जांच करनी हो, तो वह नजदीकी सलाहकार से होना ज़रूरी नहीं है - अधिकांश काम ईमेल और फोन के जरिए होता है। लेकिन निर्माण की निगरानी करते समय, यह आवश्यक हो सकता है कि नजदीकी सलाहकार रखा जाए, यह इस बात पर निर्भर करता है कि कितनी नियंत्रण रखना है।

गोपनीयता पर सहमति बनायी जा सकती है। यह सलाह के दायरे को स्पष्ट करने का हिस्सा भी है। अक्सर ऐसा होता है कि निर्माणकर्ता शुरुआत में प्रदाता के प्रति अच्छा अनुभव रखते हैं और बाहरी निगरानी को शामिल करके अच्छे संबंधों को खराब नहीं करना चाहते - यह अविश्वास जैसा लगता है। यह समझने योग्य है परंतु साथ ही जोखिम भरा भी है। इतने बड़े निवेश पर केवल शुरुआत की अच्छी भावना पर निर्भर नहीं होना चाहिए। मेरा अनुभव है कि प्रतिष्ठित निर्माण कंपनियाँ यह समझती हैं कि निर्माणकर्ता अतिरिक्त सुरक्षा चाहते हैं, इसमें कोई परेशानी नहीं होती।

यदि किसी को फिर भी गुप्त सलाह चाहिए और निगरानी पीछे रहनी हो, तो यह भी व्यवहारिक है कि निर्माणकर्ता प्रस्तुति के मूल्यांकन के बाद सलाहकार से एक स्पष्ट चेकलिस्ट प्राप्त करें। इस प्रश्नावली के साथ निर्माणकर्ता अपने प्रदाताओं से विशेष जानकारी मांग सकते हैं। अतः बहुत जरूरी है: दस्तावेज साथ लेकर जाएं और तुरंत कुछ भी हस्ताक्षर न करें।

मूलतः बात यह है कि निर्माणकर्ता भी अपनी "आंतरिक भावना" से निर्णय लेते हैं, लेकिन निर्माण निगरानी ठंडे दिमाग़ से, व्यावहारिक रूप से प्रस्तावों की जांच और मूल्यांकन करे – यानि एक तर्कसंगत पहलू के तौर पर। एक हाउस प्रदाता के ग्राहक प्रतिनिधि के साथ अच्छे संबंध को बनाए रखने की कोशिश में जरुरत से ज्यादा सहानुभूति दिखाना गलत है। अंततः बात केवल एक सुचारू और बिना त्रुटि के निर्माण की है, जो निर्धारित लागत के भीतर हो।

यह अब भी एक ऐसा तथ्य है कि हाउस निर्माण के लिए विशेषज्ञ सहायता लेना वास्तव में साहस का काम है - जबकि हम डॉक्टर या वकील के पास सवाल और समस्या होने पर जाते हैं।

इसके लिए धन्यवाद, यह तो एक अच्छी बात है।
हम इस समय प्रतीक्षा में हैं,
नवंबर की शुरुआत में योजना और लागत तय होनी चाहिए,
फिर विवरणों पर काम किया जाएगा।
सफल सप्ताह हो!!
और फिर से धन्यवाद......